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Wenn der Mietvertrag seinem Ende entgegengeht, markiert ein entscheidender Moment den Übergang zwischen Mieter und Vermieter: das Auszugsprotokoll. Dabei wird der Zustand der Wohnung mit demjenigen beim Einzug verglichen, um mögliche Schäden festzustellen und eine vertragsgemässe Rückgabe sicherzustellen. So gilt:


  • Das Auszugsprotokoll bestimmt, ob die Wohnung im gleichen Zustand zurückgegeben wird wie beim Einzugsprotokoll.

  • Es ermöglicht, allfällige Reparaturen festzulegen, die entweder vom Mieter oder vom Vermieter zu tragen sind.

  • Es dient als Garantie, um Streitigkeiten bei der Rückerstattung der Kaution zu vermeiden.

Worin besteht das Auszugsprotokoll?

Das Auszugsprotokoll ist eine sorgfältige Kontrolle, die durchgeführt wird, wenn der Mieter die Wohnung verlässt. Dieses Protokoll beschreibt den tatsächlichen Zustand des Objekts Raum für Raum und erlaubt einen Vergleich mit dem beim Einzug festgehaltenen Zustand.

Ein präziser rechtlicher Rahmen

In der Schweiz wird dieser Schritt durch das Obligationenrecht (OR) in den Artikeln 257 bis 262 geregelt, welche die Pflichten von Mieter und Vermieter betreffen. Diese Bestimmungen gelten schweizweit, doch können die Kantone im Rahmen des kantonalen Mietrechts zusätzliche Verfahren oder Praktiken vorsehen.

Die Ziele des Auszugsprotokolls

Drei Hauptzwecke lassen sich hervorheben:


  • Überprüfung, ob die Wohnung dem entspricht, was im Mietvertrag und im Einzugsprotokoll vereinbart wurde.

  • Festlegung der erforderlichen Reparaturen, unter Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung (vom Vermieter zu tragen) und übermässigen Schäden (vom Mieter zu tragen).

  • Vermeidung von Streitigkeiten über die Rückerstattung der Kaution, die häufig Anlass zu Konflikten geben.

Ein von beiden Parteien unterzeichnetes Protokoll formalisiert diesen Schritt. Das datierte und detaillierte Dokument dient als Referenz bei späteren Meinungsverschiedenheiten.


Wann findet das Auszugsprotokoll statt?

Das Auszugsprotokoll erfolgt am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Wohnung endgültig verlässt. Es soll im Beisein beider Parteien oder ihrer Vertreter stattfinden, damit alle Feststellungen transparent erfolgen.


In der Praxis sollte der Termin früh genug vor der Schlüsselübergabe vereinbart werden. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate für Standard-Mietwohnungen, sofern im Vertrag nichts anderes vorgesehen ist.


In dieser Zeit kann der Mieter die Wohnung ordnungsgemäss vorbereiten und die notwendigen Reparaturen durchführen.


Gut zu wissen: In einigen Kantonen wie Genf oder Waadt sind Kündigungstermine nur Monatsenden (außer Dezember) oder spezifische fixe Daten wie 31. März, 30. Juni oder 30. September. In anderen Kantonen (z. B. Zürich, Bern, Aargau) ist eine Kündigung an jedem Monatsende möglich.


Wie läuft das Auszugsprotokoll ab?

Für einen ordnungsgemäßen Ablauf gestaltet sich der Termin zwischen Mieter und Vermieter wie folgt:

1. Vergleich des aktuellen Zustands mit dem Einzugszustand

Jeder Raum wird vom Boden bis zur Decke geprüft, wobei der aktuelle Zustand dem protokollierten Zustand beim Einzug gegenübergestellt wird. Schäden, Mängel oder Verbesserungen werden berücksichtigt.

2. Schriftliche Festhaltung der Beobachtungen

Das Protokoll muss Datum, Unterschriften von Mieter und Vermieter sowie alle Bemerkungen zu Mängeln oder Auffälligkeiten enthalten.

3. Erstellung eines Inventars der notwendigen Reparaturen

Werden Schäden festgestellt, kann ein detailliertes Inventar inklusive Kosten erstellt werden. Dieses Dokument nennt die erforderlichen Arbeiten und gegebenenfalls die Fristen zu ihrer Ausführung.

4. Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel

Der Termin endet mit der Schlüsselübergabe, die das Mietverhältnis endgültig abschliesst. Dies umfasst alle beim Einzug übergebenen Gegenstände: Fernbedienungen, Badges, zusätzliche Schlüssel usw.


Unsere Tipps für ein korrektes Auszugsprotokoll

Einige Vorsichtsmassnahmen erleichtern diese wichtige Etappe:


  • Mit datierten Fotos dokumentieren: Sie dienen als Beweis bei Meinungsverschiedenheiten.

  • Reparaturen im Voraus erledigen: Eine eigene Kontrolle einige Tage vorher hilft, kleine Schäden (Löcher in den Wänden, beschädigte Fugen, unvollständige Reinigung) zu beheben.

  • Sich über normale Abnutzung informieren: Bestimmte Elemente (Farbe, Haushaltsgeräte, Teppiche) unterliegen natürlicher Abnutzung. Diese Kosten dürfen dem Mieter nicht belastet werden.

  • Die Kaution überprüfen: Sie darf nur für tatsächlich gerechtfertigte Reparaturen zurückbehalten werden. Ist die Wohnung in gutem Zustand, muss die Rückerstattung ohne ungerechtfertigte Verzögerung erfolgen.

Gut zu wissen: Das OR sieht vor, dass der Mieter kleine Mängel trägt, deren Reparatur den lokal üblichen Betrag nicht übersteigt. Achtung: Die akzeptierten Kosten für z. B. den Austausch eines Dichtungsrings oder die Reparatur einer Toilettenspülung variieren je nach Kanton.


Was tun bei Streitigkeiten?

Trotz aller Sorgfalt können Differenzen entstehen, besonders bezüglich Ursprung oder Kosten von Schäden. Mehrere Lösungen helfen, den Konflikt ohne lange Auseinandersetzung zu lösen!

Einvernehmliche Lösung suchen

Ein direktes Gespräch zwischen Mieter und Vermieter ist meist der beste Ansatz. Durch Austausch der Feststellungen und Beweise (Fotos, Rechnungen, Einzugsprotokoll…) lassen sich oft langwierige Verfahren vermeiden.

Auf die Schlichtungsstelle zurückgreifen

Jeder Kanton verfügt über eine Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten. Diese kostenlose oder kostengünstige Stelle unterstützt die Parteien dabei, einen Kompromiss zu finden, und kann einen Lösungsvorschlag unterbreiten. Achtung: Die Bezeichnung dieser Behörden kann je nach Kanton variieren:


  • Genf (GE): Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen

  • Waadt (VD): Friedensgericht, als Schlichtungsbehörde

  • Zürich (ZH): Schlichtungsbehörde des Bezirks

Gerichtliches Vorgehen

Scheitert die Schlichtung, kann der Streitfall vor Gericht gebracht werden. Das Auszugsprotokoll und die zugehörigen Dokumente bilden dabei entscheidende Beweismittel.


Schlussfolgerung

Zusammengefasst dient das Auszugsprotokoll dazu, sowohl den Vermieter als auch den Mieter zu schützen, indem es eine faire und ordnungsgemässe Rückgabe der Wohnung gewährleistet.


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