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Die Planung der Übertragung von Immobilienvermögen lässt sich nicht improvisieren ! Um Ihre Nachlassplanung in aller Ruhe vorzubereiten, empfehlen wir Ihnen, Ihre Vermögensübertragung frühzeitig zu planen :

  • Seit der Reform des Erbrechts von 2023 wurde die verfügbare Quote erhöht (Abschaffung des Pflichtteils der Eltern), was Ihnen mehr Freiheit bietet, einen Erben oder Partner zu begünstigen, ohne die Nachkommen zu benachteiligen.
  • Ein Erbe kann eine Immobilie nur behalten, wenn seine persönlichen Einkünfte die theoretischen Zinsen (oft mit 5 % berechnet) sowie die laufenden Kosten decken.
  • Mit Schenkungen unter Vorbehalt der Nutzniessung können Sie den steuerlichen Wert des übertragenen Vermögens reduzieren und je nach Kanton Zehntausende von Franken sparen.


Immobilien und Erbschaft : Was sagt das Schweizer Recht ?

In der Schweiz ist die Übertragung von Immobilienvermögen streng durch das Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt.


Das Prinzip der Universalsukzession

Im Zeitpunkt Ihres Todes gilt das Prinzip der Universalsukzession (Art. 560 ZGB). Im Gegensatz zu anderen Rechtssystemen werden die Erben automatisch Eigentümer der Immobilie.


Es ist kein besonderer Schritt erforderlich, um die mit der übertragenen Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten zu übernehmen, jedoch haften Ihre Erben ab dem ersten Tag persönlich für die Lasten der Immobilie.


Der Begriff der Erbengemeinschaft

Standardmässig bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen "zur gesamten Hand".


Folglich kann keine wichtige Entscheidung (Verkauf, grössere Renovierung, neue Hypothek) ohne die einstimmige Zustimmung aller Mitglieder getroffen werden.


Im Falle einer Blockade kann ein Erbe die Teilung des Nachlasses oder die Ernennung eines Vertreters der Gemeinschaft verlangen.


Der Schutz der pflichtteilsgeschützten Erben

Das Schweizer Recht schützt den engen Familienkreis durch den Pflichtteil, insbesondere die Nachkommen und den überlebenden Ehegatten.


Wenn eine testamentarische Verfügung diese Mindestanteile verletzt, können die Erben eine Herabsetzungsklage einreichen, um ihren gesetzlichen Anteil zurückzuerhalten.


Gut zu wissen : Seit der Revision des Erbrechts von 2023 wurde der Pflichtteil der Eltern abgeschafft und jener der Nachkommen reduziert, wodurch dem Erblasser mehr Flexibilität eingeräumt wird.


Die öffentliche Urkunde und das Grundbuch

Die Übertragung des Immobilieneigentums wird gegenüber Dritten erst mit der Eintragung im Grundbuch endgültig wirksam.


Jede Transaktion oder Änderung eines dinglichen Rechts (Eigentumsübertragung, Errichtung eines Schuldbriefs) erfordert eine öffentliche Urkunde.


Je nach Kanton (zum Beispiel Genf oder Waadt) ist der Beizug eines Notars obligatorisch, um die für die Aktualisierung des Grundbuchs erforderlichen Erbdokumente zu beglaubigen.


Welche Strategie für die Immobiliennachfolge sollte bevorzugt werden ?

Die Wahl des richtigen Übertragungsinstruments ermöglicht es, die Vermögensübertragung an die Bedürfnisse der Familie anzupassen und gleichzeitig von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.


Die Schenkung unter Vorbehalt der Nutzniessung

Indem Sie das nackte Eigentum an Ihrem Hauptwohnsitz verschenken, reduzieren Sie den steuerlichen Wert der Übertragung (Abzug des Nutzniessungswerts basierend auf dem Alter). Dadurch kann die Immobilie aus dem steuerbaren Vermögen entfernt werden, während Sie die Kontrolle über deren Nutzung behalten.


Der Erbvorbezug und die Ausgleichungspflicht

Die Finanzierung des Kaufs einer Wohnung für ein Kind stellt einen Erbvorbezug dar. Sofern nichts anderes vorgesehen ist, muss dieses Kind den Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Todes wieder in die zu teilende Erbmasse einbringen.


Wenn sich der Wert der Immobilie innerhalb von 20 Jahren verdoppelt hat, ist der am Todestag geltende Betrag massgebend, was den Erben dazu zwingen kann, seine Geschwister erheblich zu entschädigen.


Der Erbvertrag

Im Gegensatz zum Testament wird der Erbvertrag mit allen betroffenen Erben unterzeichnet. Er ermöglicht es, die Bedingungen der Teilung festzulegen (zum Beispiel die Familienvilla einem bestimmten Kind zuzuteilen) und zwar mit Zustimmung aller Beteiligten, wodurch jedes spätere Anfechtungsrisiko beseitigt wird.


Welche Besteuerung gilt für Immobiliennachlässe ?

In der Schweiz gibt es keine eidgenössische Erbschaftssteuer. Jeder Kanton (oder jede Gemeinde) legt seine eigenen Regeln fest.


Warum direkte Erben oft steuerbefreit sind

In fast der gesamten Schweiz (Zürich, Bern, Wallis usw.) sind der überlebende Ehegatte, der eingetragene Partner sowie direkte Nachkommen (Kinder, Enkelkinder) vollständig von der Erbschaftssteuer befreit.


Nur die Kantone Waadt, Neuenburg und Genf erheben weiterhin eine Steuer für direkte Nachkommen, wobei diese dank hoher Freibeträge (oft mehrere Hunderttausend Franken) moderat bleibt.


Diese Befreiung soll den Erhalt des Familienwohnsitzes in den Händen der Erben erleichtern und verhindern, dass diese das Haus verkaufen müssen, um die Steuer zu bezahlen.


Der kritische Fall von Konkubinatspartnern und Drittpersonen

Während direkte Verwandte bevorzugt werden, wird die Situation für Begünstigte ausserhalb der Ehe oder naher Verwandtschaft komplex oder sogar prekär.


Ohne familiäre Bindung steigen die Steuersätze stark an. Für einen Freund oder Konkubinatspartner kann die Steuerbelastung 30% bis 50% des Verkehrswerts der Immobilie erreichen.


Im Gegensatz zu einem direkten Erben könnte ein Konkubinatspartner, der ein Haus im Wert von 1'000'000 CHF erbt, vom Fiskus zur Zahlung von 300'000 CHF aufgefordert werden. Ohne bedeutende liquide Mittel ist der Begünstigte oft gezwungen, die Immobilie dringend zu verkaufen, um die Steuerschuld zu begleichen.


Die Grundstückgewinnsteuer und der Steueraufschub

Im Rahmen einer Erbschaft profitiert die Grundstückgewinnsteuer von einem Schutzmechanismus, nämlich dem Steueraufschub.


Die Eigentumsübertragung durch Erbschaft löst nämlich keine sofortige Steuerzahlung aus. Es wird davon ausgegangen, dass der Erbe die steuerliche Situation des Verstorbenen "übernimmt".


Wenn der Erbe die Immobilie später verkauft, berechnet der Fiskus die Steuer unter Berücksichtigung des ursprünglichen Kaufdatums des Verstorbenen. Je länger die Immobilie in der Familie geblieben ist, desto tiefer ist der Steuersatz (gewisse Kantone gewähren nach 20 oder 25 Jahren sogar eine vollständige Steuerbefreiung).


Wie beendet man das Miteigentum im Rahmen einer Immobilienerbschaft ?

Die Teilung ist der rechtliche Akt, welcher die Erbengemeinschaft auflöst. Dies ist oft ein heikler Schritt, insbesondere wenn das Vermögen einzigartige Immobilien umfasst, die physisch nicht aufgeteilt werden können.


Der Auskauf von Anteilen

Wenn einer der Erben das ausschliessliche Eigentum an der Immobilie behalten möchte, muss er die anderen Mitglieder der Gemeinschaft abfinden, indem er ihnen eine Ausgleichszahlung leistet.


Achtung : Dieser Vorgang beinhaltet oft die Übernahme oder Aufnahme einer Hypothek. Die Banken wenden strenge Regeln bezüglich der Finanzierungskapazität an : Die theoretischen Belastungen der Immobilie dürfen in der Regel 33% des Bruttoeinkommens des Erwerbers nicht überschreiten.


Der freihändige Verkauf (Verkauf an einen Dritten)

Wenn kein Erbe den Wunsch oder die finanziellen Mittel hat, die Immobilie zu übernehmen, bleibt der Verkauf auf dem Markt die bevorzugte Lösung.


Nach Abzug der Hypothekarschulden und Verkaufskosten wird der Nettoerlös proportional zu den Erbanteilen unter den Erben verteilt. Dies ist häufig die gerechteste Methode, um den tatsächlichen Marktwert zu erzielen.


Das gerichtliche Schiedsverfahren

Bei anhaltender Blockade zwischen den Erben kann der Richter eingreifen, um den Streit zu entscheiden :

  • Die Losaufteilung : Wenn das Vermögen es erlaubt, werden Lose von gleichem Wert gebildet und per Los zugeteilt.
  • Die Versteigerung (Licitation) : Als letztes Mittel ordnet das Gericht den Zwangsverkauf der Immobilie an.

Dieses Ergebnis ist oft finanziell am wenigsten vorteilhaft, da eine öffentliche Versteigerung in der Regel einen niedrigeren Preis erzielt als ein freier Verkauf, ganz abgesehen von den hohen Gerichtskosten.


FAQ

Kann man den überlebenden Ehegatten gegenüber den Kindern bevorzugen ?

Ja, mittels eines Erbvertrags oder einer Klausel über die vollständige Zuweisung des Gemeinschaftsanteils (bei Ehepaaren unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung), unter Einhaltung der gesetzlichen Pflichtteile der Kinder.


Wie wird der Wert einer Immobilie für die Teilung berechnet ?

Massgebend ist der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung. Es ist entscheidend, einen unabhängigen Experten mit einer neutralen Schätzung zu beauftragen, da der von der Verwaltung verwendete Steuerwert oft weit von der Marktrealität entfernt ist.


Gehen Hypothekarschulden auf die Erben über ?

Die Erben haften persönlich und solidarisch für die Schulden des Verstorbenen. Wenn die Hypothek höher ist als der Wert der Immobilie, wird empfohlen, die Erbschaft innerhalb von drei Monaten auszuschlagen.


Wie hoch sind die Kosten einer Immobilienübertragung durch Erbschaft ?

Neben möglichen Steuern sind die Notarkosten (Gebühren) sowie die Eintragungsgebühren im Grundbuch zu berücksichtigen, die je nach Kanton stark variieren (in der Regel zwischen 0,1% und 0,5% des Immobilienwerts).


Wie schützt man einen Konkubinatspartner, der in der Immobilie lebt ?
Ohne entsprechende Verfügung (Testament oder Erbvertrag) hat der Konkubinatspartner keinerlei Rechte und kann von den gesetzlichen Erben aus der Immobilie verwiesen werden. Es ist daher zwingend notwendig, ihm ein Wohnrecht oder die Nutzniessung über die verfügbare Quote zu vermachen.