Schätzung einer Immobilie in der Schweiz: Wie berechnet man ihren Verkehrswert?
Um den Wert einer Immobilie in der Schweiz zu schätzen, stützt man sich sowohl auf Marktfaktoren als auch auf die spezifischen Eigenschaften des Objekts. Ziehen Sie einen Experten hinzu, um Ihre Wohnung so genau wie möglich bewerten zu lassen.
Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung wert? Welchen Betrag könnte ich aus dem Verkauf meiner Immobilie in der Schweiz erzielen? Ganz gleich, ob Sie den tatsächlichen Wert Ihres Vermögens kennen oder den Wiederverkauf Ihrer Wohnung vorbereiten möchten, es gilt, ihren aktuellen Wert zu berechnen:
- Die schweizerischen Schätzmethoden beruhen auf bewährten Ansätzen, die Marktdaten und Eigenschaften des Objekts kombinieren.
- Der Standort und der Zustand der Wohnung bleiben die beiden Haupthebel des Verkehrswerts.
- Der Rückgriff auf einen Immobiliensachverständigen garantiert eine zuverlässige und von den Banken anerkannte Schätzung Ihrer Immobilie in der Schweiz.
Warum sollte man seine Immobilie schätzen lassen?
Zunächst einmal ermöglicht Ihnen die Bewertung Ihrer Immobilie, eine klare Vorstellung von ihrem aktuellen Marktwert zu erhalten. Auch wenn dieses Vorgehen in erster Linie Verkäufer betrifft, kann es ebenso Eigentümer interessieren. Tatsächlich können Sie den Verkehrswert Ihrer Wohnung kennen wollen, um:
- eine Hypothek neu zu verhandeln,
- ein Erbe aufzuteilen, eine Schenkung vorzubereiten,
- Ihr Vermögen angemessen zu versichern.
Man neigt manchmal dazu, eine Immobilie zu über- oder unterbewerten: Durch eine objektive Schätzung vermeidet man, einen Verkauf über Monate zu blockieren oder einen Teil ihres tatsächlichen Wertes zu verlieren. In der Schweiz, wo die regionalen Unterschiede zwischen Kantonen und sogar zwischen Gemeinden stark sind, stellt eine rigorose Schätzung eine Garantie für Transparenz und Seriosität dar.
Welche Methoden gibt es zur Schätzung von Immobilien in der Schweiz?
Mehrere Ansätze existieren nebeneinander, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Ihre Zuverlässigkeit hängt vom Immobilientyp, der Qualität der verfügbaren Daten und vom verfolgten Ziel ab (Verkauf, Finanzierung, Erbschaft usw.).
Die hedonistische Methode
Diese Methode, heute die am weitesten verbreitete in der Schweiz, beruht auf dem Vergleich mit jüngsten Transaktionen ähnlicher Objekte in derselben geografischen Zone.
Dank professioneller Software analysiert man Tausende von Daten (Fläche, Anzahl Zimmer, Baujahr, Verkaufspreise usw.), um den Wert des Objekts im Verhältnis zu seinen Nachbarn einzuordnen.
- Ihre Vorteile: Sie ist schnell, objektiv und spiegelt die realen Marktbedingungen getreu wider.
- Ihre Grenzen: Sie eignet sich weniger gut für atypische Objekte, Prestigeobjekte oder Objekte in Gemeinden, in denen nur wenige vergleichbare Verkäufe verfügbar sind.
Die Methode des intrinsischen Werts
Hier geht es darum, den Wert des Objekts zu berechnen, indem der Bodenpreis und die aktuellen Baukosten addiert und anschliessend die Altersentwertung oder Abschreibung des Gebäudes abgezogen wird. Konkret:
- Bodenwert + Baukosten – Abschreibung.
- Ihre Vorteile: Diese Methode ist besonders relevant für Neubauten, einzigartige Konstruktionen oder Schätzungen zu Versicherungszwecken.
- Ihre Grenzen: Leider berücksichtigt sie weder die Entwicklung des lokalen Marktes noch den Nachfragedruck – zwei Hauptfaktoren des tatsächlichen Preises einer Immobilie.
Die Ertragswertmethode
Diese Methode wird hauptsächlich auf Renditeobjekte und Gewerbeimmobilien angewandt. Sie ermöglicht es, die potenzielle Rentabilität der Immobilie zu bewerten, indem die Nettomieterträge einem Kapitalisierungssatz gegenübergestellt werden:
- (Nettojahresmieterträge) / (Kapitalisierungssatz).
- Ihre Vorteile: Die Ertragswertmethode bietet eine wirtschaftliche Sicht auf die Immobilie, die für Investoren interessanter ist als für private Käufer.
- Ihre Grenzen: Ihre Interpretation hängt stark von der Wahl des Renditesatzes ab, der je nach Risiko, Standort und Immobilienkonjunktur variiert.
Welche Kriterien bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?
Die gewählte Schätzungsmethode muss stets in Relation zu konkreten Kriterien gesetzt werden, die den Endwert der Immobilie direkt beeinflussen.
Der Standort: die goldene Regel der Immobilienwirtschaft
Der Standort bleibt der erste Faktor der Wertsteigerung. Auf Makroebene spielen Kanton und Gemeinde eine Schlüsselrolle: lokale Steuern, wirtschaftliche Attraktivität, demografische Dynamik und Nähe zu den Hauptachsen beeinflussen die Preise.
Auf Mikroebene können das Quartier, die Ausrichtung, die Aussicht, die Lärmbelastung oder die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und zu Einkaufsmöglichkeiten den Wert um mehrere Zehntausend Franken verändern.
Die intrinsischen Eigenschaften der Immobilie
Natürlich bestimmen die strukturellen Elemente einer Wohnung einen grossen Teil des Preises:
- Baujahr und allgemeiner Zustand des Gebäudes.
- Wohnfläche, Anzahl Zimmer und Gesamtvolumen.
- Qualität der Ausstattungen: Einbauküche, Badezimmer, Isolation, Materialien.
- Energieeffizienz und Heizungsart.
De facto profitiert eine kürzlich renovierte Immobilie oder eine mit guter Energieeffizienz auf dem heutigen Schweizer Markt, der zunehmend auf Betriebskosten und Nachhaltigkeit achtet von einer besseren Bewertung.
Die Ausstattungen und Nebenräume
Ausserdem können Aussenbereiche (Balkon, Terrasse, Garten) oder ergänzende Ausstattungen (Garage, Parkplatz, Swimmingpool, Weinkeller) den Unterschied zwischen zwei ähnlichen Objekten ausmachen. Ihr Einfluss hängt von der Seltenheit dieser Merkmale in der entsprechenden Region ab.
Von wem sollte ich meine Immobilie schätzen lassen?
Während Online-Tools eine erste Indikation geben können, ermöglicht nur eine professionelle Expertise eine von den Banken anerkannte und für eine Transaktion zuverlässige Schätzung.
Die Online-Immobilienschätzung
Schätzungssimulatoren verwenden in der Regel die hedonistische Methode. Durch die Eingabe einiger Informationen (Fläche, Anzahl Zimmer, Lage) liefern sie eine ungefähre Preisspanne.
- Vorteile: Die Vorgehensweise ist schnell, kostenlos und bietet einen ersten Anhaltspunkt.
- Grenzen: Diese Schätzungen berücksichtigen nicht die Besonderheiten des Objekts, eventuelle Mängel, Renovationen oder die Qualität der Aussicht.
Gut zu wissen: Dieser Ansatz kann geeignet sein, um eine erste Orientierung zu erhalten, ersetzt jedoch keine vertiefte Bewertung durch einen Fachmann!
Die Schätzung durch einen Immobilienprofi
Die Schätzung durch einen Fachmann (Makler, zertifizierter Immobiliensachverständiger) beruht auf einer detaillierten Analyse des Objekts und seiner Umgebung.
Zunächst untersucht der Experte die Pläne, die Katasterdokumente, die durchgeführten Renovationen und führt eine Besichtigung vor Ort durch. Anschliessend kombiniert er mehrere Methoden (hedonistisch, intrinsisch, Ertragswert), um zu einem kohärenten Zielwert zu gelangen.
Schliesslich kann der bereitgestellte Expertenbericht im Rahmen eines Verkaufs, einer Erbschaft, einer Hypothek oder einer Bankverhandlung verwendet werden.
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