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Die Erwerbskosten umfassen in Wirklichkeit mehrere Steuern und administrative Gebühren, die vom Staat über den öffentlichen Amtsträger erhoben werden. In der Schweiz variieren diese Kosten stark je nach Kanton und können zwischen 3% und 5% des Immobilienpreises betragen:

  • Der Gesamtbetrag der Erwerbskosten muss durch Eigenmittel finanziert werden, da die Banken diese in der Regel nicht in die Hypothek einbeziehen.
  • Die Aufteilung der Kosten hängt von der Lage der Immobilie ab; einige Kantone wie Zürich haben die Handänderungssteuer abgeschafft, im Gegensatz zu Waadt oder Genf.
  • Die Antizipation der laufenden Kosten und der steuerlichen Belastung nach dem Kauf ist unerlässlich, um die langfristige Tragfähigkeit Ihres Budgets sicherzustellen.


Notariatskosten

Der Notar ist ein unverzichtbarer öffentlicher Amtsträger bei jeder Immobilientransaktion in der Schweiz. Seine Aufgabe besteht darin, die rechtliche Sicherheit der Eigentumsübertragung zu gewährleisten, indem er die öffentliche Kaufurkunde erstellt. Die Notariatskosten setzen sich wie folgt zusammen:


Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer stellt den wichtigsten Kostenposten beim Kauf dar. Es handelt sich um eine kantonale Steuer, die auf die rechtliche Übertragung einer Immobilie von einer Person auf eine andere erhoben wird. Für ihre Berechnung dient der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis als Referenz:

  • In der Romandie gehören die Sätze zu den höchsten und erreichen beispielsweise 3,3% im Kanton Waadt;
  • In Genf ermöglichen Systeme wie Casatax unter bestimmten Preis- und Nutzungsbedingungen (Hauptwohnsitz) eine Reduktion dieser Steuer;
  • Einige Kantone der Deutschschweiz (wie Zürich) haben entschieden, diese Steuer nicht mehr zu erheben, um den Zugang zum Wohneigentum zu erleichtern.


Gebühren des Grundbuchamts

Das Grundbuch des kantonalen Amts ist die offizielle Datenbank, in der alle Rechte an Grundstücken erfasst sind (Eigentümer, Dienstbarkeiten, Lasten). Damit Sie offiziell als Eigentümer anerkannt werden, muss der Notar die öffentliche Kaufurkunde in dieses Register eintragen.


Die Gebühren des Grundbuchamts dienen zur Deckung der administrativen Kosten. Sie sind proportional zum Kaufpreis und betragen zwischen 0,1% und 0,5%.


Notarhonorar

Die Vergütung des Notars wird durch kantonale Tarife geregelt, die je nach Immobilienwert fest oder degressiv sein können. In der Romandie liegen diese Honorare in der Regel zwischen 0,4% und 1% des Kaufpreises.


Zu beachten ist, dass die Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs für die Bank zusätzlich anfallen.


Errichtung eines Schuldbriefs

Wenn Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs ein Darlehen aufnehmen, verlangt die Bank eine Sicherheit: den Schuldbrief. Dabei handelt es sich um ein Wertpapier, das eine durch ein Grundpfand gesicherte Forderung darstellt. Die Errichtung dieses Titels verursacht mehrere Kosten:

  • Errichtungssteuern (Stempel- oder Eintragungsgebühren) sowie Papierkosten, die vom Betrag der gesicherten Schuld abhängen;
  • Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung des Pfandrechts;
  • Bankgebühren für die Einrichtung der Finanzierung;
  • Kosten für die von der Bank beauftragte Immobilienbewertung zur Bestätigung, dass der Wert der Immobilie das gewährte Darlehen deckt.


Übersicht der Notariatskosten nach Kanton

Art der Kosten Genf
Waadt
Wallis
Freiburg
Handänderungssteuer

3,0%

3,3%

2,2%

1,5% - 3%
Grundbuchgebühren

~0,3%

~0,3%

~0,2%

~0,3%
Notarhonorar (geschätzt)

0,7%

0,6%

0,5%

0,6%
Richtwert gesamt

4,0%

4,2%

2,9%

3,5%


Laufende Kosten im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf

Eigentümer zu werden bedeutet auch, jährliche Kosten zu tragen, die Ihr frei verfügbares Einkommen beeinflussen.


Unterhalts- und Betriebskosten

Im Allgemeinen wird empfohlen, jährlich etwa 1% des Immobilienwerts zurückzulegen, um Reparaturen, den Unterhalt technischer Anlagen (Heizung, Dach) sowie laufende Kosten wie Wasser oder Strom zu decken:

  • Für eine Immobilie im Wert von 1 000 000 CHF sollten etwa 10 000 CHF pro Jahr eingeplant werden;
  • Bei Stockwerkeigentum (STWE) umfasst dies auch Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, die häufig nach Wertquoten berechnet werden;
  • Die Heiz- und Stromkosten hängen stark von der Gebäudeisolation und der Energieeffizienz ab.


Jährliche Besteuerung

Der Besitz einer Immobilie in der Schweiz unterliegt mehreren Steuern:

  • Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Einkommen (oft zwischen 60 % und 70 % der potenziellen Miete), das Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet wird;
  • Die Liegenschaftssteuer wird von einigen Kantonen (wie Waadt oder Freiburg) erhoben, mit einem Satz zwischen 0,5% und 1,5% des Steuerwerts;
  • Die Vermögenssteuer wird auf den Nettovermögenswert der Immobilie berechnet (Steuerwert abzüglich Hypothekarschuld) gemäss dem geltenden kantonalen Tarif.


Langfristige Finanzierungskosten

Das monatliche Budget des Eigentümers muss die Hypothekarzinsen berücksichtigen, die an die Bank zur Vergütung des Darlehens gezahlt werden. Hinzu kommt die Amortisation, also die Rückzahlung eines Teils der Schuld:

  • Die Zinsen hängen vom gewählten Zinssatz (fest oder Saron) und vom Gesamtbetrag des Darlehens ab;
  • Die obligatorische Amortisation betrifft in der Regel den Teil der Schuld, der 65% des Immobilienwerts übersteigt. Dieser Betrag muss innerhalb von 15 Jahren oder vor dem Rentenalter zurückgezahlt werden, was etwa 1 % der Gesamtschuld pro Jahr entspricht.


FAQ: Mehr über die Erwerbskosten erfahren

Wer bezahlt die Notariatskosten in der Schweiz?

In den meisten Kantonen der Romandie werden die Erwerbskosten vollständig vom Käufer getragen. Allerdings erlaubt das Gesetz teilweise eine andere Aufteilung, wenn sich die Parteien vertraglich darauf einigen, auch wenn dies in der Praxis selten vorkommt.


Kann man die zweite Säule verwenden, um die Notariatskosten zu bezahlen?

Nein, die Mittel der beruflichen Vorsorge (BVG) dürfen nur zur Bildung des Eigenkapitals für den eigentlichen Immobilienkauf verwendet werden. Notariatskosten, Steuern und Gebühren müssen zwingend mit eigenen liquiden Mitteln bezahlt werden.


Was ist das Casatax-System in Genf?

Es handelt sich um ein System, das eine erhebliche Reduktion der Handänderungssteuer und der Eintragungsgebühren ermöglicht, wenn eine Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird und der Kaufpreis eine bestimmte, jährlich angepasste Grenze nicht überschreitet.


Ist es möglich, den Schuldbrief des Verkäufers zu übernehmen?

Ja, und dies ist oft eine sehr vorteilhafte finanzielle Lösung. Die Übernahme eines bestehenden Schuldbriefs vermeidet die Kosten für die Errichtung eines neuen Titels. Es fallen dann lediglich administrative Übertragungsgebühren an, die deutlich günstiger sind.


Wie kann man die Kosten beim Immobilienkauf reduzieren?

Der wichtigste Hebel besteht darin, die Übernahme bestehender Schuldbriefe zu verhandeln. Darüber hinaus kann die Wahl des Wohnkantons die Gesamtkosten für eine Immobilie gleichen Werts um mehrere Zehntausend Franken beeinflussen.