Schweizer Immobilienmarkt 2025: aktuelle Trends, Schlüsselfaktoren und Zukunftsperspektiven
Während der Markt stabil bleibt, bleiben die Zinssätze hingegen eher hoch und die Käufer wenden sich im Jahr 2025 lieber günstigeren als zentralen Kantonen zu.
Trotz wirtschaftlicher Spannungen im weltweiten Massstab bewahrt der Schweizer Immobilienmarkt eine bemerkenswerte Resilienz. Die Nachfrage bleibt hoch, während das Angebot Mühe hat, zu folgen, was die Preise in vielen Kantonen auf einem hohen Niveau hält. Diese Realität macht den Zugang zum Eigentum für eine wachsende Zahl von Haushalten komplexer mit:
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Einem Druck auf die Preise, genährt durch ein dauerhaftes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage;
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Strukturellen Faktoren (Demografie, monetäre Stabilität, kantonale Besteuerung), die die Attraktivität verstärken;
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Neuen Herausforderungen: steigende Zinssätze, energetische Anforderungen und starke regionale Unterschiede.
Aktueller Überblick über den Schweizer Immobilienmarkt
Zwischen einer anhaltenden Nachfrage und einem Angebot, das Mühe hat, nachzukommen, lässt sich die Dynamik des Schweizer Immobilienmarktes im Jahr 2025 als fragiles Gleichgewicht zusammenfassen.
Die Preisentwicklung: ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Die Preise auf dem Wohnungsmarkt setzen ihr leichtes Wachstum fort.
Laut dem Real-Advisor-Barometer – Q2 2025 (1) sind die Preise für Wohnungen um +1.2% und jene für Einfamilienhäuser um +1.0% im zweiten Quartal 2025 gestiegen. Im ersten Quartal 2025 hatten die Wohnungen bereits einen Anstieg von +0.4% und die Häuser von +0.3% verzeichnet. (2)
Ausserdem liegt der Medianpreis für ein Haus bei CHF 1’379’868 und jener für eine Wohnung bei CHF 950’107, mit einem durchschnittlichen Preis pro m² von CHF 9’224 für Wohnungen. (3)
Die Angebotskrise und der niedrige Leerstand
Die Leerstandsquote bleibt historisch niedrig, besonders in den Westschweizer Kantonen und in urbanen Zentren. Die Neubauten schreiten aufgrund von Normen, Kosten und der Verfügbarkeit von Bauland nur langsam voran. Dieser Angebotsmangel verstärkt den Druck auf die Preise.
Die Zinssätze: der Bruchfaktor
Die Rückkehr höherer Hypothekarzinsen, eine Folge der geldpolitischen Normalisierung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB), verändert die Bedingungen für den Zugang zum Eigentum.
Tatsächlich sind die Banken zunehmend streng bei der Beurteilung der Verschuldungskapazität der Haushalte gemäss der Drittelsregel: Die wohnungsbezogenen Kosten dürfen 33 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Die Immobilienpreise in der Schweiz nach Kanton im Jahr 2025
Die Preisunterschiede in der ganzen Schweiz bleiben beträchtlich und spiegeln die wirtschaftliche und geografische Vielfalt des Landes wider.
| Kanton |
Durchschnittlicher Preis pro m² (Haus) |
Durchschnittlicher Preis pro m² (Wohnung) |
|---|---|---|
| Genf | ca. 15’000 CHF | ca. 14’000 CHF |
| Waadt | ca. 11’000 CHF | ca. 10’000 CHF |
| Zürich | ca. 14’000 CHF | ca. 12’000 CHF |
| Zug |
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ca. 11’500 CHF |
| Freiburg |
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ca. 7’500 CHF |
| Wallis | ca. 7’000 CHF | ca. 6’500 CHF |
| Neuenburg | ca. 7’500 CHF | ca. 7’000 CHF |
| Jura | ca. 6’000 CHF | ca. 5’800 CHF |
Die urbanen Zentren konzentrieren die höchsten Preise, während die peripheren Kantone an Attraktivität gewinnen.
Über die Hauptwohnsitze hinaus: Überblick über die wichtigen Segmente des Marktes
Die Entwicklung des Schweizer Marktes beschränkt sich nicht nur auf die Wohnungen, sie betrifft ebenfalls die Mietinvestitionen und den tertiären Markt.
Das Stockwerkeigentum (PPE) und der Zugang zum Eigentum
Die PPE bleibt der bevorzugte Weg für Haushalte, die eine Wohnung kaufen möchten. Weniger teuer als ein Einfamilienhaus ermöglicht sie einen ersten Zugang zum Eigentum, oft in den urbanen Zonen.
Jedoch können die Kosten der Miteigentümerschaft, der Renovationsfonds und die kollektive Verwaltung ein finanzielles Hindernis für die potenziellen Käufer darstellen.
Die Renditeimmobilien
Der Anstieg der Kaufpreise und jener der Zinssätze hat die Rentabilitätsmargen verengt. Aus diesem Grund bevorzugen die institutionellen Investoren nun selektivere Anlagen: gut gelegene Gebäude, energetisch leistungsfähige Bauten oder Renovationsprojekte...
Zudem tendiert die Methode des Ertragswertes dazu, strenger zu werden, was das Potenzial einer schnellen Wertsteigerung reduziert.
Die Büros und die Geschäftsflächen
Seit der Pandemie hat die Telearbeit die Nachfrage nach Verwaltungsflächen verändert. Aus diesem Grund reduzieren die grossen Agglomerationen ihre Quadratmeter, während die peripheren Zonen Mühe haben, das bestehende Angebot aufzunehmen.
Die strategischen Zentren (Zürich, Lausanne, Genf) behalten dennoch eine starke Attraktivität dank der Konzentration internationaler Unternehmen und Dienstleistungen mit hoher Wertschöpfung.
Welche Herausforderungen und Perspektiven für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes
Der Immobilienmarkt der Schweiz tritt in eine Phase der Anpassung ein: die Jahre des kontinuierlichen Wachstums machen einem selektiveren Gleichgewicht Platz.
Entwicklung der Zinssätze und Einfluss auf die Zugänglichkeit
Die SNB hat eine vorsichtige Geldpolitik beibehalten, mit einer Senkung ihres Hauptleitzinses auf 0 Prozent im Juni 2025. Diese Situation hat zu einem Rückgang der Hypothekarzinsen geführt und die Finanzierung zugänglicher gemacht.
Jedoch bleiben die Kriterien der Kreditvergabe streng, besonders was die finanzielle Kapazität betrifft, die von den Bankinstituten verlangt wird.
Die Herausforderung der Ökologie und der Energieeffizienz
In den kommenden Jahren müssen die Eigentümer stärker in die energetische Renovation investieren, sonst riskieren sie eine Verringerung des Wertes ihrer Immobilie. Der grüne Wert einer Immobilie (Energieperformance, nachhaltige Materialien, geringe Emissionen) ist bereits ein entscheidendes Kriterium für Verkauf und Finanzierung.
Die regionalen Unterschiede: Westschweiz gegenüber Deutschschweiz
Wenn man die Preisunterschiede zwischen Genf Waadt und Zürich Zug betrachtet, bleibt der Unterschied bedeutend, aber das Wachstum erstreckt sich nun ebenfalls auf die peripheren Kantone.
So beobachtet man eine Wohnmigration Richtung Wallis Freiburg oder Solothurn, ein Beweis für einen Paradigmenwechsel bei den Einwohnern der Schweiz. Nun steht die Zugänglichkeit vor der Zentralität, was diesen Kantonen allmählich Attraktivität und Wertzuwachs verleiht.
Sie haben es verstanden, der Immobilienmarkt wird sich in den kommenden Jahren oder sogar Monaten weiter verändern. Zwischen hohen Zinsen, Angebotsknappheit und neuen energetischen Verpflichtungen kann der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz die Begleitung durch einen Experten erfordern.
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Quellen
realadvisor.ch - Article
investir.ch - Article
realadvisor.ch - Article