Die verschiedenen Bewertungsmethoden einer Immobilie

Die Schätzung des Marktwerts einer Immobilie stellt einen strategischen Schritt für Unternehmen, institutionelle Investoren und Fachleute der Branche dar. In der Schweiz ermöglichen mehrere anerkannte Bewertungsansätze eine verlässliche Wertermittlung, die jeweils auf unterschiedlichen Kriterien und Zielsetzungen beruhen. In der Praxis ist es oft sinnvoll, mehrere Methoden zu kombinieren, um eine robustere Bewertung zu erhalten.

Hedonische Methode

Die hedonische Methode, auch als vergleichende Marktmethode bekannt, gehört zu den am häufigsten verwendeten Ansätzen in der Schweiz, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Sie besteht darin, das Objekt mit ähnlichen, kürzlich in derselben Region verkauften Immobilien zu vergleichen und sich dabei auf eine umfangreiche Datenbank tatsächlicher Transaktionen zu stützen.

Prüfkriterien

Die Bewertung stützt sich insbesondere auf:

• die physischen Eigenschaften der Immobilie (Fläche, Anzahl Zimmer, Allgemeinzustand),

• die Lage und die Qualität des Umfelds,

• die Grösse und die Typologie des Objekts,

• das Baujahr und allfällige Renovationen,

• sowie weitere wertbeeinflussende Faktoren wie Erreichbarkeit oder Immissionen.

Diese Methode wird hauptsächlich für standardisierte Wohnimmobilien verwendet, kann aber auch auf bestimmte Gewerbeobjekte angewendet werden, sofern genügend Vergleichswerte vorhanden sind.

Vorteile

• Schnelle und kostengünstige Methode dank statistischer Modelle.

• Besonders geeignet für gängige Immobilien wie Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Grenzen

• Weniger aussagekräftig für aussergewöhnliche oder Luxusobjekte, da qualitative oder einzigartige Merkmale nur teilweise berücksichtigt werden.

• Abhängig von der Verfügbarkeit zuverlässiger Vergleichswerte in der betreffenden Region.

Methode des Realwerts

Die Realwertmethode (auch Kostenmethode genannt) besteht darin, den Wert einer Immobilie zu schätzen, indem die Bau- oder Wiederaufbaukosten berechnet und anschliessend die Wertminderung durch Alter, Abnutzung und Veralterung abgezogen werden.

Konkret wird der Aufwand ermittelt, um das Objekt identisch wiederherzustellen, und danach ein Abschreibungssatz angewendet, der den aktuellen Zustand widerspiegelt. Anschliessend wird der Landwert hinzugefügt, um den Gesamtwert zu erhalten.

Diese Methode ist besonders relevant für:

• neue oder kürzlich renovierte Immobilien, bei denen die Baukosten genau geschätzt werden können,

• einzigartige oder spezielle Objekte, wenn Marktvergleiche unzureichend sind (historische Gebäude, aussergewöhnliche Immobilien, Prestigeobjekte, spezifische Infrastrukturen).

Bei einzigartigen Immobilien stehen hedonischen Modellen in der Regel zu wenige Vergleichswerte zur Verfügung, da sehr wenige vergleichbare Transaktionen existieren. In solchen Fällen ist es sinnvoll, die Analyse durch eine intrinsische Bewertung auf Grundlage der realen Baukosten zu ergänzen.

Die Bodenwertmethode besteht darin, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem man den Wert des Grundstücks (Bodenwert) und den aktuellen Wert der Baute addiert.

1. Bodenwert

Der Bodenwert wird anhand mehrerer Faktoren geschätzt, darunter:

• der Quadratmeterpreis vergleichbarer Parzellen,

• das bauliche Potenzial (Zone, Ausnützungsziffer, lokale Vorschriften),

• die Attraktivität der Gemeinde (Steuersituation, Dienstleistungen, Lebensqualität),

• die Nähe zu städtischen Zentren oder wichtigen Infrastrukturen.

In der Praxis verwenden Experten häufig einen lokal anerkannten Quadratmeterpreis aus:

• aktuellen Transaktionen,

• kommunalen oder kantonalen Referenzen,

• Austausch mit Marktprofis.

2. Gebäudewert

Der aktuelle Wert der Baute wird bestimmt, indem die Kosten für einen gleichwertigen Neubau inklusive Nebenkosten und Ausbauarbeiten geschätzt und anschließend die Wertminderung aufgrund von Alter, Zustand oder Veralterung des Gebäudes berücksichtigt werden. Dieser Ansatz konzentriert sich folglich auf technische Kosten und nicht auf die unmittelbare Marktsituation.

In der Praxis beeinflussen zwei Parameter das Ergebnis: der Quadratmeterpreis der Parzelle und der Abschreibungssatz des Gebäudes. Diese Elemente sind jedoch schwer vollständig objektiv festzulegen. Beispielsweise ist es oft schwierig zu begründen, warum ein Haus genau 0,0% statt 1,2% Wert pro Jahr verlieren sollte oder warum eine Parzelle mit 950 statt 1'100 Franken pro Quadratmeter bewertet wird. Solche Unterschiede können einen erheblichen Einfluss auf das Endergebnis haben.

Aus diesen Gründen wird diese Methode meist ergänzend zu einer hedonischen Bewertung oder als Validierungsinstrument einer Ertragswertschätzung verwendet. Sie ermöglicht einen technischen Vergleichspunkt, insbesondere wenn Marktdaten begrenzt sind.

Vorteile

• Unabhängig von Schwankungen von Angebot und Nachfrage.

• Relevante Methode sowohl für Standardobjekte als auch für hochwertige oder atypische Immobilien.

Grenzen

• Bildet lokale Markttrends nicht ab.

• Berücksichtigt reale wirtschaftliche Dynamiken nicht.

Methode des Ertragswerts 

Die Ertragswertmethode (auch Methode des Mietwerts genannt) wird hauptsächlich verwendet, um ertragsgenerierende Immobilien wie Mietshäuser, Büros oder Gewerbeflächen zu bewerten. Sie stützt sich auf die Fähigkeit der Immobilie, nachhaltige Einnahmen zu erwirtschaften, und gehört zu den bevorzugten Ansätzen von Investoren zur Analyse der Rentabilität eines Objekts.

Diese Methode basiert auf den aktuellen oder prognostizierten Mieteinnahmen, abzüglich der Betriebskosten (z. B. Unterhalt, Verwaltung, nicht überwälzbare Nebenkosten). Ebenfalls berücksichtigt werden die am Markt geltenden Kapitalisierungssätze, die je nach Objekttyp, Lage, Risikoniveau und wirtschaftlichen Bedingungen variieren.

Im Gegensatz zur Realwertmethode, die auf Baukosten basiert, ist die Ertragswertmethode klar zukunftsorientiert: Sie gilt ausschliesslich für Objekte, die in der Lage sind, stabile Mieterträge zu generieren. Sie ist daher nicht geeignet für Zweitwohnungen, vom Eigentümer selbst bewohnte Objekte oder leerstehende Flächen ohne verwertbare Einnahmen.

Die Berechnung ist relativ einfach: Der Wert des Objekts ergibt sich, indem die langfristig realisierbaren Nettomieteinnahmen durch den entsprechenden Kapitalisierungssatz geteilt werden. Je niedriger der Satz, desto höher der geschätzte Wert, was die Qualität der Lage, die Stabilität der Mieten oder das geringere Risiko widerspiegelt.

Nettomieterträge

Die Berechnung des Ertragswerts beginnt mit der Ermittlung der Nettomieterträge. Dazu müssen die Betriebskosten zwingend von den Bruttomieterträgen abgezogen werden. Zu diesen Kosten gehören insbesondere die Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten sowie allgemeine Aufwendungen wie Steuern und andere nicht auf die Mieter übertragbare Kosten.

Anschliessend ist eine Analyse des Anpassungspotenzials der Mieten notwendig. Es können Mietreserven bestehen, zum Beispiel wenn die aktuellen Mieten deutlich unter jenen vergleichbarer Objekte in derselben Zone liegen. Umgekehrt kann eine Korrektur der Erträge nach unten erforderlich sein, wenn negative Einflüsse auf das Gebäude zu erwarten sind, wie etwa eine Zonenänderung, umfangreiche Bauarbeiten in der Nachbarschaft oder ein erhöhtes Leerstandsrisiko.

Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz ist ein entscheidender Faktor in der Ertragswertmethode. Es existiert jedoch kein universeller Satz, da dieser an das Profil jeder Immobilie angepasst sein muss und deren Risikoniveau widerspiegeln soll. Mehrere Elemente spielen bei seiner Festlegung eine Rolle, insbesondere:

• die Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten, deren Verteilung und die Homogenität des Objekts,

• das Alter des Gebäudes und das gesamte Investitionsvolumen,

• die Art des Objekts (Wohnung, Büro, Gewerbefläche usw.),

• Risiken im Zusammenhang mit anstehenden Renovationen, aufgeschobenem Unterhalt oder Leerständen,

• die Risikobereitschaft der Investoren und die gewünschte Rendite.

Formel: Ertragswert = Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz

Beispiel: Für einen Nettomietertrag von CHF 40'000 und einen Kapitalisierungssatz von 3,5 %:
CHF 1'142'857 = 40'000 / 0,035.

Vorteile:

• Methode besonders geeignet für ertragsgenerierende Immobilien wie Mietliegenschaften, Gewerbeflächen oder Büroobjekte.

Grenzen:

• Stark abhängig vom Kapitalisierungssatz, welcher durch zahlreiche Faktoren beeinflusst wird (Lage, Zustand der Immobilie, Betriebskosten, zukünftige Risiken). Dies kann die Bewertung erheblich verändern.

Residualwertmethode

Die Residualwertmethode wird hauptsächlich zur Bewertung von Grundstücken und Immobilienentwicklungsprojekten verwendet. Sie besteht darin, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem man vom potenziellen zukünftigen Ertrag eines Projekts ausgeht und anschliessend sämtliche Kosten abzieht, die für dessen Realisierung erforderlich sind. Dieser Ansatz ist besonders relevant für Wohnsiedlungen, Gewerbeprojekte, Umnutzungen oder Grundstücke mit baulichem Potenzial.

Konkret ermöglicht die Residualwertmethode die Bestimmung des maximalen Betrags, den ein Investor für den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zur Abbruch- oder Transformationszwecken aufwenden kann. Der Investor beginnt damit, entweder den zukünftigen Verkaufswert oder den Ertragswert des fertigen Projekts zu schätzen und zieht anschliessend nacheinander die Baukosten, Planungskosten, Vermarktungskosten, Steuern, Honorare und die Risikomarge ab.

Der übrigbleibende Betrag, der sogenannte Residualwert, repräsentiert den möglichen Verkehrswert des Baulands (oder des Grundstücks mit bestehenden Gebäuden, sofern diese abgebrochen oder ersetzt werden müssen). Diese Berechnung ist daher wesentlich, um die wirtschaftliche Machbarkeit eines Projekts vor dessen Start zu überprüfen.

Die Residualwertmethode wird häufig verwendet für:

• die Entwicklung neuer Immobilienprojekte,

• den Erwerb von Baulandreserven,

• Immobilien, die einen kompletten Abbruch oder eine umfassende Transformation benötigen,

• Projekte, die eine Nutzungsänderung beinhalten.

Sie ermöglicht es, den Wert des Grundstücks nicht nach seinem aktuellen Zustand, sondern nach seinem zukünftigen wirtschaftlichen Potenzial zu beurteilen.

Vereinfachtes Berechnungsbeispiel

Ein Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen Wohnungen befindet sich in der Planungsphase. Der erwartete Verkaufspreis pro Einheit beträgt CHF 600'000. In der betreffenden Region betragen die Baukosten CHF 1'000 pro m³, und das Gesamtvolumen des Gebäudes wird auf 1'500 m³ geschätzt.

• Geplanter Gesamtverkaufswert: 4 × CHF 600'000 = CHF 2'400'000

• Geschätzte Baukosten: 1'500 m³ × CHF 1'000 = CHF 1'500'000

• Residualwert: CHF 2'400'000 – CHF 1'500'000 = CHF 900'000

Der ermittelte Residualwert von CHF 900'000 stellt den maximalen Betrag dar, den ein Investor vernünftigerweise für den Kauf des Grundstücks aufwenden kann, unter der Annahme, dass weitere Kosten (Planung, Vermarktung, Risikozuschlag, Steuern usw.) separat berücksichtigt oder in diesem vereinfachten Modell vernachlässigt werden.

Faktoren, die die Bewertung einer Immobilie beeinflussen

Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode können mehrere Elemente den Wert einer Immobilie beeinflussen:

• Objektart: Einfamilienhaus, Wohnung, Renditeobjekt, Luxusimmobilie oder Gewerbeobjekt.

• Lage: Standort, Sonneneinstrahlung, Erreichbarkeit, Nähe zu Infrastrukturen, mögliche Immissionen.

• Alter und Zustand: Baujahr, allgemeiner Zustand, Unterhaltsniveau und Qualität der technischen Installationen.

• Fläche und Volumen: Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Kubatur, Energieeffizienz.

• Aussenanlagen: Garten, Terrasse, Pool, Garage oder Parkplätze.

• Lokale Vorschriften: Bauvorschriften, Zonierung, kommunale und kantonale Steuern.

Risiko: Eine Bewertung kann durch die Interessen des Bewertenden beeinflusst werden

Bei einer Immobilienbewertung ist es wesentlich, die möglichen Interessen der Person oder Institution zu berücksichtigen, die sie durchführt. Nicht alle Bewerter haben dieselben Ziele, was zu Verzerrungen führen kann.

Bankenbewertungen müssen beispielsweise mit Vorsicht interpretiert werden. Finanzinstitute streben in der Regel einen stabilen, vorsichtigen und marktschwankungsresistenten Wert an, um ihr eigenes Risiko zu minimieren. Ihre Bewertung kann daher konservativer ausfallen als der tatsächliche Marktwert.

Architekten hingegen berechnen den Wert häufig durch Addition der Baukosten und des Landwerts, ohne die aktuelle Marktdynamik oder die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer ausreichend zu berücksichtigen. Ihre Bewertung kann daher vom effektiven Verkehrswert abweichen.

Wenn Ihr Ziel darin besteht, beim Verkauf einer Immobilie den bestmöglichen Preis zu erzielen, empfiehlt es sich, lokale Fachleute zu beauftragen, die aktiv im Immobilienverkauf tätig sind. Diese Experten kennen den regionalen Markt, die jüngsten Preise, die tatsächliche Nachfrage und die Erwartungen der Käufer sehr genau. Sie können den Wert Ihrer Immobilie daher präzise und marktgerecht einschätzen.

Schlussfolgerung

Hedonische Bewertung

• Vorteile: Schnelles Ergebnis, spiegelt die Marktbedingungen gut wider.
  
• Nachteil: Erfordert ausreichende und aktuelle Vergleichsobjekte.
  
• Geeignet für: Standard-Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen (PPE).

Methode des Realwerts

• Vorteile: Intuitiv verständlich; ebenfalls anwendbar für einzigartige oder spezielle Objekte.
  
• Nachteile: Kostenintensiv; berücksichtigt Angebot und Nachfrage des Marktes nicht.
  
• Geeignet für: Spezielle Objekte, isolierte Gebäude, hochwertige Immobilien.

Methode des Mietwerts (Ertragswert)

• Vorteile: Relativ einfach zu berechnen; geeignet zur Analyse der Rentabilität.
  
• Nachteile: Setzt stabile Mieterträge und geringe Leerstände voraus.
  
• Geeignet für: Vermietete Objekte, Renditeimmobilien, Geschäftsflächen.

Residualmethode

• Vorteile: Integriert die Veränderung von Kosten und Erträgen; weit verbreitet bei institutionellen Investoren.
  
• Nachteile: Komplexer in der Anwendung und empfindlich gegenüber Annahmen.
  
• Geeignet für: Grundstücke, Immobilienprojekte, Nutzungsänderungen, Objekte zum Abbruch oder zur Transformation.

Quellen 

neho.ch - Article 

piguetgalland.ch - Article 

bestag.ch - Article