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Die Schweizer Immobilienlandschaft befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, geprägt von gesetzlichen Neuerungen und veränderten Lebensgewohnheiten. Um sich auf diesem Markt erfolgreich zurechtzufinden, sollten Sie insbesondere die folgenden drei Schlüsselfaktoren kennen:

  • Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Rentabilität von Wohneigentum grundlegend und begünstigt vollständig abbezahltes Eigentum gegenüber einer hohen Verschuldung.

  • Die Energieeffizienz einer Immobilie ist heute der wichtigste Werttreiber. Zwischen zertifizierten Gebäuden und energetisch sanierungsbedürftigen Objekten entsteht eine immer grössere Preisdifferenz.

  • Der Ausbau von Homeoffice sowie der Verkehrsinfrastruktur macht periphere Regionen zunehmend zu attraktiven Investitionsstandorten.


Der Schweizer Immobilienmarkt 2026: Das müssen Sie wissen

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt für Wohneigentümer. Historische Gesetzesreformen und eine zwar vorsichtige, aber weiterhin robuste Wirtschaft machen die Schweiz zu einem der stabilsten Immobilienmärkte Europas.


Moderate Steigerung der Immobilienpreise

Nach den jüngsten Analysen von UBS und Raiffeisen setzt sich das organische Wachstum der Preise für Wohneigentum fort.


Für das Jahr 2026 wird ein Preisanstieg zwischen 2% und 3% erwartet. Diese Entwicklung fällt zwar moderater aus als im vergangenen Jahrzehnt, bestätigt jedoch das anhaltende Vertrauen der Haushalte in Immobilien als sichere Wertanlage.


Anhaltender Wohnungsmangel

Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bleibt der wichtigste Treiber des Schweizer Immobilienmarktes:

  • Die Bautätigkeit kann mit dem Bevölkerungswachstum (mittlerweile rund 9,2 Millionen Einwohner) nicht Schritt halten.

  • Die Bewilligungsverfahren für Neubauten sind nach wie vor langwierig und bremsen die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.

Dadurch bleiben die Immobilienpreise stabil und schützen Eigentümer weitgehend vor starken Preiskorrekturen.


Steuerreform: Die Auswirkungen der Abschaffung des Eigenmietwerts

Nach der Verabschiedung Ende 2025 wird die Abschaffung des Eigenmietwerts im Jahr 2026 vollständig umgesetzt. Diese Reform verändert die finanzielle Attraktivität von Wohneigentum grundlegend:

  • Keine Besteuerung eines fiktiven Einkommens mehr: Eigentümer müssen den theoretischen Mietwert ihrer selbst genutzten Immobilie nicht mehr versteuern.

  • Eingeschränkter Schuldzinsabzug: Im Gegenzug wird die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen begrenzt.

  • Mehr verfügbare Liquidität: Für viele Haushalte, insbesondere für Pensionierte mit weitgehend zurückbezahlten Hypotheken – bedeutet dies eine spürbare jährliche Steuerersparnis und stärkt die Attraktivität von schuldenfreiem Wohneigentum.


Unsere Top 3 Regionen für Renditeimmobilien im Jahr 2026

Wer heute in Mietobjekte investiert, benötigt eine klare Strategie mit Fokus auf nachhaltige Rendite und möglichst geringe Leerstandsrisiken.


Genferseeregion (Genf – Lausanne)

Die Genferseeregion bleibt der unangefochtene Wachstumsmotor des Schweizer Immobilienmarktes. Aufgrund der sehr hohen Quadratmeterpreise in den Stadtzentren richten Investoren ihren Blick zunehmend auf attraktive Gemeinden in der zweiten Reihe:

  • Yverdon-les-Bains: Die Stadt hat sich zu einem bedeutenden Technologiezentrum entwickelt und bietet attraktivere Renditen als Lausanne.

  • Nyon und Morges: Bewährte Standorte für internationale Fach- und Führungskräfte, die von der Nähe zum Léman Express profitieren möchten.


Grossraum Zürich

Die wirtschaftliche Dynamik des Grossraums Zürich bleibt ungebrochen. Der Wohnungsmarkt ist äusserst angespannt; in einzelnen Quartieren liegt der Leerstand praktisch bei null.


Der Erwerb einer Immobilie in Zürich oder im unmittelbaren Umland, etwa in Winterthur garantiert nahezu eine sofortige Vermietung sowie eine langfristig stabile Wertentwicklung.


Wallis und Graubünden

Lange Zeit galten diese Regionen ausschliesslich als klassische Feriengebiete. Heute entwickeln sie sich zunehmend zu Ganzjahresdestinationen. Dank Homeoffice werden Orte wie Crans-Montana oder Flims immer häufiger als dauerhafter oder teilweiser Wohnsitz genutzt. Dadurch profitiert der Mietmarkt von einer doppelten Nachfrage: touristisch im Winter und wohnwirtschaftlich während des übrigen Jahres.


Wo sollte man 2026 seinen Hauptwohnsitz kaufen?

Die Wahl des Hauptwohnsitzes basiert heute auf einem ausgewogenen Verhältnis zwischen hoher Lebensqualität und den Anforderungen der beruflichen Mobilität.


Das Schweizer Mittelland: der ideale Kompromiss für Familien

Das Schweizer Mittelland gilt derzeit als Region mit dem attraktivsten Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.


Hier lassen sich nach wie vor Einfamilienhäuser mit Garten zu wettbewerbsfähigen Preisen erwerben, mit grosszügigen Wohnflächen, die in den Zentren der Grossstädte kaum noch zu finden sind.


Dank des dichten Netzes der SBB sind Städte wie Freiburg, Bern oder Solothurn hervorragend angebunden. In diesen Städten zu wohnen und gleichzeitig in den Wirtschaftszentren Lausanne oder Zürich zu arbeiten, gehört heute längst zum Alltag.


Die Zentralschweiz: zwischen steuerlichen Vorteilen und exklusivem Lebensumfeld

Die Zentralschweiz bleibt eine der attraktivsten Regionen für Käufer, die Wert auf ein hochwertiges Wohnumfeld legen.


Einerseits behauptet Zug weiterhin seine Spitzenposition als besonders steuergünstiger Standort und zieht anspruchsvolle Käufer an, die ihre Steuerbelastung optimieren möchten.


Andererseits gewinnt die Region Luzern zunehmend an Attraktivität. Sie verbindet eine hohe Lebensqualität mit einer moderaten Steuerbelastung und einer aussergewöhnlichen Naturlandschaft zwischen Seen und Bergen.


Der Jurabogen: die neue Immobilienregion

Der Jurabogen stand lange Zeit weniger im Fokus der Immobilienkäufer. Dank umfangreicher Investitionen in die Infrastruktur erlebt die Region heute jedoch einen deutlichen Aufschwung.

  • Eine attraktive Alternative für begrenzte Budgets: Der Kanton Jura und die angrenzenden Regionen bieten Käufern, die grosszügige Wohnflächen suchen, interessante Kaufmöglichkeiten zu Preisen, die deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt liegen.

  • Die Wirkung des Bahnausbaus: Verbesserte Verkehrsverbindungen haben die Reisezeiten in die grossen Wirtschaftszentren erheblich verkürzt. Städte wie Neuenburg oder Delsberg gewinnen dadurch deutlich an Attraktivität und ziehen immer mehr Berufstätige an, die vom städtischen Aufschwung der Region profitieren möchten.


Die wichtigsten Kriterien für einen Immobilienkauf im Jahr 2026

Energieeffizienz

Die Energieeffizienz ist heute der wichtigste Faktor für Preisverhandlungen und Werterhalt einer Immobilie.

  • Mehrwert energieeffizienter Gebäude: Immobilien mit Minergie-Zertifizierung oder Wärmepumpen erfreuen sich einer besonders hohen Nachfrage und erzielen Spitzenpreise.

  • Risiko von Wertverlusten: Energetisch sanierungsbedürftige Gebäude verlieren aufgrund der hohen Kosten und der Komplexität notwendiger Sanierungen deutlich an Wert.


Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung

Eine gute Verkehrsanbindung bleibt der entscheidende Faktor für die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie.

  • Der Netzwerkeffekt: Der kontinuierliche Ausbau des Léman Express sowie die verbesserten Fahrpläne der SBB steigern die Attraktivität vieler Gemeinden im Umland.

  • Hohe Wiederverkaufbarkeit: Eine Immobilie, die weniger als zehn Gehminuten von einem leistungsfähigen öffentlichen Verkehrsmittel entfernt liegt, bleibt unabhängig von der Marktlage besonders gut verkäuflich.


Hypothekarzinsen

Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre haben sich die Hypothekarzinsen für zehnjährige Festhypotheken bei rund 1,5 % bis 2 % stabilisiert.

  • Die Flexibilität des SARON: Dieses Modell ermöglicht es, kurzfristige Marktbewegungen direkt zu nutzen und Finanzierungskosten zu optimieren.

  • Die Sicherheit einer Festhypothek: Die Kombination eines festen Zinssatzes mit einem Teil der Finanzierung bietet einen wirksamen Schutz vor möglichen globalen wirtschaftlichen Schwankungen.


FAQ

Was ist der grösste Vorteil der Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstnutzende Eigentümer?

Der wichtigste Vorteil besteht darin, dass das fiktive Einkommen aus dem Eigenmietwert nicht mehr besteuert wird. Für Eigentümer mit einer geringen Restverschuldung erhöht sich dadurch das monatlich verfügbare Nettoeinkommen unmittelbar.


Ist eine Investition in Bergregionen im Jahr 2026 risikoreich?

Nein. sofern man sich für Ganzjahresdestinationen entscheidet. Die Kombination aus hoher Lebensqualität und Homeoffice hat diese Märkte deutlich stabiler gemacht als früher.


Warum eignet sich Freiburg besonders gut als Hauptwohnsitz?

Dank seiner strategischen Lage zwischen Lausanne und Bern bietet Freiburg Quadratmeterpreise, die bis zu 30 % unter jenen der Genferseeregion liegen, und gleichzeitig eine ausgezeichnete Bahnanbindung.


Wie beeinflusst die Energieeffizienz meine Hypothek?

Schweizer Banken bieten inzwischen sogenannte grüne Hypotheken mit Vorzugskonditionen für Minergie-Gebäude oder Immobilien mit einer sehr hohen Energieeffizienz (GEAK A oder B) an.


Ist der Grossraum Zürich für Privatkäufer noch erschwinglich?

Der Erwerb einer Immobilie in der Stadt Zürich ist zwar anspruchsvoll. In umliegenden Gemeinden wie Winterthur bestehen jedoch weiterhin attraktive Kaufmöglichkeiten bei gleichzeitig sehr geringem Leerstandsrisiko.