Acheter un bien immobilier en 2026 : est-ce vraiment rentable ?

Avec un prix moyen au m2 qui dépasse les 10 000 CHF dans les zones urbaines, est-ce qu'acheter une maison ou un appartement en vaut encore la peine ? Trois facteurs déterminants pour le savoir :

• La règle du tiers du revenu brut s'applique toujours sur la base d'un taux théorique à 5 %, auquel s'ajoutent 1 % de charges d'entretien et l'amortissement obligatoire du deuxième rang ;
• La suppression de la valeur locative en 2029 mettra fin à l'imposition du revenu fictif, mais éliminera également la déduction des intérêts hypothécaires et des travaux d'entretien standard ;
• Compte tenu des frais d'acquisition et de notaire (souvent entre 2 % et 5 % selon les cantons), un bien doit être conservé au minimum 8 à 10 ans pour devenir financièrement plus avantageux qu'une location équivalente.

Acheter ou louer en Suisse : quelle option choisir selon votre budget ?

Les critères d'apport personnel pour financer un bien

Pour rappel, les banques exigent un minimum de 20 % de fonds propres sur le prix d'achat (soit 200 000 CHF pour un bien de 1 000 000 CHF). La répartition de cet apport obéit à des règles strictes :

• 10 % minimum d'apport “dur” : épargne liquide, comptes bancaires, donation ou avoirs du 3e pilier.
• 10 % maximum en prévoyance professionnelle : retrait ou mise en gage du 2e pilier (LPP).

Bon à savoir : attention, un retrait anticipé de votre 2e pilier baisse immédiatement les prestations à la retraite et réduit la couverture en cas de décès ou d'invalidité. La mise en gage constitue une alternative pour préserver ces garanties sociales.

Le calcul de solvabilité : l'obstacle du taux théorique

Les établissements prêteurs n'évaluent pas votre dossier sur la base du taux du marché (souvent situé entre 1,5 % et 2,5 %), mais appliquent une formule de calcul prudente :

• 5 % de taux d'intérêt théorique sur l'ensemble de la dette.
• 1 % de la valeur du bien pour les frais d'entretien et les charges accessoires.
• Amortissement obligatoire de la dette de 2e rang (pour ramener l'hypothèque à 66,7 % du bien en 15 ans max).

Pour valider l'emprunt, la somme de ces trois postes ne doit pas excéder 33 % du revenu brut annuel du ménage. Ainsi, pour un bien d'un million de francs financé à 800 000 CHF, la banque exige un revenu annuel minimum d'environ 180 000 CHF, même si la charge mensuelle réelle s'avère nettement inférieure.

Abolition de la valeur locative : quel impact sur votre projet d'achat ?

Si son entrée en vigueur est prévue pour 2029, la réforme de la valeur locative influence déjà la réflexion de nombreux acheteurs qui souhaitent anticiper les futures règles applicables.

Le fonctionnement de la valeur locative et ses déductions fiscales actuelles

Aujourd'hui, un propriétaire qui occupe son propre logement est imposé sur une valeur locative, c'est-à-dire un revenu fictif correspondant au loyer qu'il pourrait théoriquement percevoir s'il mettait son bien en location.

En contrepartie, plusieurs déductions fiscales sont actuellement admises, notamment :

• les intérêts hypothécaires ;
• certains frais d'entretien ;
• différents travaux permettant de préserver la valeur du bien, selon les règles cantonales.

Ce système fait l'objet de critiques depuis de nombreuses années, notamment parce qu'il conduit les propriétaires à payer un impôt sur un revenu qu'ils ne perçoivent pas réellement.

Comparatif financier : coût d'un loyer contre charges de propriétaire

Être propriétaire implique plusieurs coûts récurrents qui doivent être intégrés dans le calcul global de rentabilité.

H3 : Le calcul des charges réelles d'un logement en propriété

Le coût d'un logement en propriété ne correspond pas uniquement aux intérêts du prêt hypothécaire. Un propriétaire doit également prévoir plusieurs postes de dépenses :

À titre d'exemple, un appartement acheté 1 million de francs nécessite une capacité financière suffisante pour absorber non seulement le financement bancaire, mais aussi les coûts liés à son entretien dans la durée.

La flexibilité de la location face au risque de variation des taux

La location conserve un avantage majeur : la flexibilité. Un locataire peut plus facilement changer de logement en fonction d'une évolution professionnelle, familiale ou géographique.

À l'inverse, un propriétaire bénéficie d'une stabilité résidentielle mais assume davantage de risques financiers. Lors du renouvellement d'une hypothèque, une hausse des taux peut entraîner une augmentation significative des charges mensuelles.

Le choix entre location et achat dépend donc aussi de la capacité à accepter cette immobilisation financière. Acheter implique généralement de conserver le bien suffisamment longtemps pour amortir les frais liés à l'acquisition :

• frais de notaire ;
• droits de mutation selon le canton ;
• éventuels frais liés au financement ;
• coûts de revente en cas de changement rapide de situation.

Un ménage qui envisage de déménager dans quelques années aura souvent intérêt à comparer précisément ces coûts avec ceux d'une location. À l'inverse, un projet résidentiel stable sur une longue période augmente les chances de rentabiliser l'opération.

Dans quels cas l'achat immobilier reste-t-il un bon placement en Suisse ?

La question n'est pas seulement de savoir si le marché va progresser, mais si l'acquisition correspond aux objectifs financiers et personnels de l'acheteur.

La durée d'occupation idéale pour amortir les frais de notaire et d'achat

On considère généralement qu'une durée d'occupation d'environ 8 à 10 ans minimum est nécessaire pour amortir les coûts liés à l'acquisition.

Cette durée permet notamment de répartir dans le temps :

• les frais d'achat ;
• les éventuels travaux réalisés après l'acquisition ;
• les fluctuations temporaires du marché immobilier.

La rentabilité dépend également fortement du canton et de la commune. Par exemple, un appartement situé dans une zone où la demande résidentielle reste élevée n'évoluera pas nécessairement de la même manière qu'un bien situé dans un secteur où les prix progressent peu.

L'emplacement, la qualité du bien et l'adéquation entre le prix payé et la valeur réelle du logement restent donc des critères déterminants.

Constituer son patrimoine grâce à l'amortissement hypothécaire

A mesure que l'emprunteur rembourse une partie de son hypothèque, il augmente sa part de propriété dans le logement. L'achat immobilier peut être particulièrement adapté aux profils suivants :

• les ménages disposant d'une situation professionnelle stable et d'un revenu régulier ;
• les acheteurs souhaitant rester durablement dans une même région ;
• les personnes cherchant à transformer une partie de leurs dépenses de logement en capital immobilier ;
• les investisseurs capables d'analyser précisément le rendement attendu d'un bien mis en location.

En revanche, acheter uniquement dans l'espoir d'une hausse rapide des prix comporte davantage de risques. La rentabilité d'un bien immobilier suisse repose avant tout sur une stratégie de long terme, une bonne maîtrise du financement et une analyse réaliste des charges.

FAQ

Acheter un bien immobilier en Suisse est-il rentable en 2026 ?

Oui, à condition de disposer d'un financement solide et de conserver le bien suffisamment longtemps. La rentabilité dépend principalement du prix d'achat, des charges, des taux hypothécaires et de l'évolution du marché local.

Quel apport faut-il prévoir pour acheter un logement en Suisse ?

Les banques demandent généralement 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % hors 2e pilier. Le financement peut être complété par de l'épargne personnelle ou des avoirs du 3e pilier.

La fin de la valeur locative va-t-elle changer l'intérêt d'acheter ?

Prévue pour 2029, la suppression de la valeur locative modifiera la fiscalité des propriétaires. Elle sera plutôt favorable aux ménages peu endettés, mais réduira certains avantages fiscaux actuels liés aux intérêts et aux travaux.