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Acheter via une société en Suisse, que ce soit une SA (Société Anonyme) ou une Sàrl (Société à responsabilité limitée) attire de plus en plus d’investisseurs, qu’il s’agisse d’immobilier ou d’actifs professionnels :

  • Si ce montage offre l'avantage d'une responsabilité limitée aux apports, il implique une fiscalité distincte : les revenus (loyers, plus-values) sont imposés au niveau de la société, puis lors de leur distribution aux associés.
  • Malgré une gestion plus flexible, ce choix nécessite une mise de départ spécifique (20 000 CHF pour une Sàrl, 100 000 CHF pour une SA)
  • Acquérir un bien via SA ou Sàrl peut engendrer des frais de gestion et de comptabilité plus élevés qu'une détention en nom propre.


Pourquoi envisager la détention immobilière sous forme de société ?

En Suisse, le choix entre la détention privée et la détention commerciale (via une société) dépend principalement de votre horizon d'investissement.


Alors que le particulier est exonéré d'impôt sur le gain immobilier après une longue période de détention dans certains cantons, la société, elle, bénéficie de la possibilité de déduire l'ensemble des charges (entretien, intérêts hypothécaires, frais de gestion) et de pratiquer des amortissements.


Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les parcs immobiliers importants ou les projets de promotion, où la réutilisation des bénéfices pour de nouveaux achats est facilitée par un taux d'imposition sur le bénéfice des sociétés souvent plus attractif que l'impôt sur le revenu des particuliers à haut revenu.


Acheter en SA/Sàrl : quels avantages fiscaux ?

La déductibilité des charges et l'amortissement

Contrairement au détenteur privé, limité à la déduction des frais d'entretien effectifs ou à un forfait, la société a la faculté de pratiquer des amortissements annuels sur le bâtiment. Cet amortissement, bien que non décaissé, réduit comptablement le bénéfice.


Résultat : vous générez des liquidités tout en minimisant, voire en annulant, la charge fiscale durant les premières années de l'investissement.


La gestion du bénéfice et des dividendes

La société encaisse les revenus locatifs et s'acquitte de l'impôt sur le bénéfice. L'investisseur, en tant qu'ayant droit économique, n'est imposé personnellement que lors d'une distribution de dividendes.


Ce report d'imposition permet de "capitaliser dans la structure" pour financer des rénovations majeures ou constituer l'apport pour une nouvelle acquisition sans subir la pression fiscale du revenu des personnes physiques.


L’accès à des financements spécifiques

Le financement d'une société immobilière diffère du prêt hypothécaire standard. Si les banques exigent souvent un apport de fonds propres plus conséquent (entre 25 % et 30 %), elles se concentrent avant tout sur la capacité d'autofinancement (CAF) de l'objet et de la structure.


Ainsi, la capacité d'endettement personnelle de l'investisseur n’est pas saturée, ce qui laisse la porte ouverte à d'autres projets privés.


Comment investir dans l’immobilier via une société en Suisse ?

Réussir la création de son véhicule d'investissement demande une rigueur méthodologique pour naviguer entre les exigences légales et les impératifs administratifs :

  1. Le choix de la forme juridique : la SA est plébiscitée pour la discrétion qu'elle offre (anonymat des actionnaires vis-à-vis du public) et son image de prestige. La Sàrl, plus accessible, est souvent choisie pour son coût de constitution réduit et sa structure plus souple pour les petits groupes d'investisseurs.
  2. La rédaction de l'objet social : les statuts doivent mentionner explicitement des activités telles que "l'acquisition, la détention, la gestion et la vente de biens immobiliers". Un objet social trop restrictif pourrait bloquer certaines opérations notariales ou bancaires.
  3. L'apport de fonds propres : outre l'apport en numéraire classique, vous pouvez procéder à un apport en nature en transférant un immeuble que vous possédez déjà. Attention : cette opération est soumise aux droits de mutation et nécessite l'intervention d'un expert-comptable pour attester de la valeur.
  4. Le dossier de financement : pour convaincre les banques, votre business plan doit être irréprochable : prévisions locatives réalistes, provisionnement des charges de maintenance et plan d'amortissement détaillé sur 10 ou 15 ans.


Investir en SA/Sàrl : quelle stratégie de sortie ?

L'un des avantages majeurs de la société réside dans la facilité de transmission du patrimoine.

La cession de parts sociales

Au lieu de vendre l'immeuble lui-même (Asset Deal), vous vendez les parts de la société qui le détient. Ce transfert de "propriété indirecte" offre des avantages notables :

  • Réduction des taxes : une optimisation des droits de mutation (taxes de transfert) selon les règles de chaque canton.
  • Rapidité de vente : une simplification des démarches, l'acheteur reprenant une structure avec ses financements et sa gestion déjà en place.
  • Succession facilitée : une transmission souple du patrimoine, permettant de donner des parts sociales progressivement plutôt que de diviser le bâtiment.


La double imposition

C'est le revers de la médaille qu'il faut impérativement simuler :

  • Niveau société : l'impôt est dû sur le gain réalisé lors de la vente de l'immeuble.
  • Niveau actionnaire : l’impôt sur le revenu s'applique lors du versement du produit de la vente sous forme de dividendes.

Une analyse comparative de rentabilité nette à long terme est donc indispensable avant de se lancer.


FAQ

Peut-on transférer un bien propre dans une société existante ?

Oui, c'est possible via une vente ou un apport en nature. Attention toutefois : cette opération est considérée comme une vente fiscale, ce qui déclenche l'impôt sur les gains immobiliers et les droits de mutation, comme si vous vendiez le bien à un tiers.


Quel est le capital minimum pour créer une structure dédiée ?

Pour une SARL, le capital social minimum est de 20 000 CHF. Pour une SA, il est de 100 000 CHF (dont 50 000 CHF doivent être libérés au moment de la création).


Est-il possible d'acheter sa résidence principale via une société ?

C'est techniquement possible mais généralement déconseillé en Suisse. L'administration fiscale y voit souvent un avantage en nature pour l'occupant, et vous perdriez les avantages liés à l'utilisation des fonds de votre 2ème ou 3ème pilier.


La Lex Koller s'applique-t-elle aux sociétés ?

Si la société est contrôlée par des personnes à l'étranger, elle est soumise aux mêmes restrictions que les particuliers non-résidents pour l'acquisition d'immobilier résidentiel en Suisse.


Quels sont les frais annuels de gestion d'une telle société ?

Il faut compter les frais de comptabilité, de révision (si nécessaire), les taxes professionnelles et les frais administratifs. En moyenne, prévoyez entre 3 000 CHF et 7 000 CHF par an, selon la taille du parc immobilier.