Amortir son hypothèque ou investir ?

Acquérir un bien immobilier est une étape majeure qui soulève rapidement la question de la stratégie de remboursement à adopter sur le long terme :

• En Suisse, si la dette dépasse 65 % de la valeur du bien, le remboursement d'une partie de l’hypothèque est obligatoire pour atteindre ce seuil en 15 ans.
• Les intérêts passifs étant déductibles de votre revenu imposable, conserver une dette peut paradoxalement s'avérer avantageux selon votre tranche d'imposition.
• Chaque franc utilisé pour réduire votre dette est un franc qui n'est pas placé sur les marchés financiers, où les rendements pourraient surpasser le coût de l'intérêt.

Comment fonctionne l’amortissement hypothécaire ?

En Suisse, la plupart des hypothèques sont divisées en deux rangs :

• Le premier rang couvre généralement jusqu'à 65 % de la valeur de nantissement et n'a pas d'obligation de remboursement.
• Le deuxième rang, qui complète le financement (souvent jusqu'à 80 %), doit obligatoirement être remboursé.

L’amortissement de la dette commence habituellement dès l'obtention de l’hypothèque. L'objectif pour les banques est de s'assurer que le propriétaire dispose d'une équité suffisante, réduisant ainsi les risques en cas de baisse du marché immobilier.

Pour le propriétaire, c'est un moyen d'augmenter sa part de fonds propres dans l'objet immobilier, tout en diminuant, à terme, la charge des intérêts à payer.

Amortissement direct et amortissement indirect : comment ça fonctionne ?

On distingue généralement deux types d'amortissement :

• L'amortissement constant : la mensualité totale reste identique, mais la répartition interne change (plus d'intérêts au début, plus de capital à la fin).
• L'amortissement linéaire : le remboursement du capital est fixe, ce qui entraîne des mensualités de plus en plus faibles au fil du temps.

L’amortissement direct

Cette méthode consiste à verser périodiquement (chaque trimestre ou chaque semestre) une somme convenue directement à l'établissement financier pour réduire le capital emprunté :

• Fonctionnement : la dette diminue à chaque versement. En conséquence, la charge d'intérêts baisse progressivement puisque le calcul se base sur un capital restant dû de plus en plus faible.
• Avantage financier : vous gagnez en sécurité en réduisant votre endettement réel. C'est une stratégie de désendettement "visible" qui allège vos charges mensuelles au fil des années.
• Impact fiscal : en réduisant votre dette, vous réduisez aussi les intérêts déductibles. Votre revenu imposable augmente donc mécaniquement, ce qui peut entraîner une hausse de vos impôts.

L’amortissement indirect

Ici, vous ne remboursez pas la banque directement. Les versements sont effectués sur un compte de prévoyance liée (3e pilier A), nanti en faveur de l'établissement de prêt, pour un remboursement final en une seule fois :

• Fonctionnement : la dette reste inchangée pendant toute la durée du prêt. Le capital s'accumule sur votre compte de prévoyance et servira à solder l'hypothèque, au plus tard au moment de la retraite.
• Avantage financier : les fonds placés sur le 3ème pilier peuvent être investis en titres, offrant un potentiel de rendement souvent supérieur au taux d'intérêt de votre dette.
• Impact fiscal : vous bénéficiez d'un double avantage : vous maintenez la déduction maximale des intérêts hypothécaires et vous déduisez intégralement vos versements de prévoyance de votre revenu imposable.

Tableau comparatif : amortissement direct VS amortissement indirect

Amortir votre hypothèque ou investir : que choisir ?

L'arbitrage entre le remboursement de la dette et le placement de vos liquidités dépend de votre profil de risque, de votre taux d'imposition et de la conjoncture des taux.

Rembourser la dette pour plus de sérénité

Les profils les plus frileux face au risque privilégieront l’amortissement hypothécaire :

• La résilience face aux taux : une dette moins importante signifie une meilleure protection financière lors du renouvellement de votre hypothèque si les taux du marché venaient à augmenter.
• Le rendement net garanti : rembourser sa dette équivaut à un placement sans risque dont le rendement est égal au taux d'intérêt de l'hypothèque que vous n'avez plus à payer.
• La sérénité à la retraite : arriver à l'âge de la retraite avec une dette minimale permet de compenser la baisse de revenu habituelle en diminuant drastiquement les charges liées au logement.

Investir à nouveau dans un bien

Si vous avez une tolérance au risque plus élevée, investir vos liquidités peut s'avérer plus lucratif que de rembourser la banque sur un horizon de 15 ou 20 ans :

• L'effet de levier financier : si le rendement espéré d'un portefeuille diversifié est supérieur au coût de votre prêt, vous créez de la richesse en utilisant l'argent de la banque.
• La disponibilité des fonds : l'argent investi sur les marchés reste mobilisable, contrairement au capital "bloqué" dans la maçonnerie de votre maison qui nécessite une réaugmentation d'hypothèque pour être libéré.
• La diversification du patrimoine : posséder un portefeuille financier en complément de son bien immobilier permet de ne pas "mettre tous ses œufs dans le même panier" immobilier.

Comment choisir ?

Pour trancher objectivement, il convient d'effectuer une analyse comparative de performance. Voici les deux éléments clés à confronter :

• Le coût net de la dette : il s'agit du taux d'intérêt hypothécaire réel, une fois déduite l'économie d'impôt générée par les intérêts passifs.
• Le rendement net de l'investissement : il correspond à la performance de vos placements après déduction des impôts sur les dividendes et de l'impôt sur la fortune.

FAQ

Est-il obligatoire de rembourser toute son hypothèque en Suisse ?

Contrairement à d'autres pays, il est courant en Suisse de conserver une dette de premier rang (jusqu'à 65 % de la valeur du bien) de manière permanente. Cela permet de maintenir des déductions fiscales intéressantes tout au long de la vie du propriétaire.

Quel est l'impact de la valeur locative sur mon choix ?

La valeur locative est un revenu fictif ajouté à votre déclaration d'impôts. Pour compenser cette charge, le système suisse vous autorise à déduire les intérêts de votre dette. Si vous remboursez totalement votre prêt, vous payez l'impôt sur la valeur locative sans avoir d'intérêts à déduire, ce qui augmente votre charge fiscale.

Peut-on changer de mode de remboursement en cours de route ?

Oui, il est généralement possible de passer d'un mode direct à un mode indirect, ou inversement, lors du renouvellement de votre contrat hypothécaire ou avec l'accord de votre banque. Toutefois, cela peut impliquer des ajustements sur vos contrats de prévoyance.

Quand est-il préférable de choisir le remboursement direct ?

Cette option est recommandée si vous souhaitez réduire vos charges mensuelles au plus vite ou si vous vous situez dans une tranche d'imposition basse, où les avantages de la déduction des intérêts sont limités par rapport à l'économie d'intérêts réalisée.

Le 3ème pilier est-il le seul outil pour le remboursement indirect ?

Le 3ème pilier A est le plus courant en raison de ses avantages fiscaux massifs. Cependant, dans certains cas spécifiques, une assurance-vie (3ème pilier B) peut également être utilisée, bien que le cadre fiscal soit différent et souvent moins avantageux pour le revenu courant.