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Vous souhaitez anticiper votre succession et protéger votre patrimoine ? Sachez qu’il est possible de transférer des biens immobiliers de votre vivant à vos héritiers ou à des tiers (personnes, associations, fondations) : 

  • Contrairement à l'héritage classique, la donation permet de céder un bien de son vivant, offrant ainsi une aide concrète à ses héritiers au moment où ils en ont le plus besoin.
  • Pour être valable, l'acte de donation doit impérativement passer devant un notaire et faire l'objet d'une inscription au Registre foncier afin de garantir la sécurité juridique des parties.
  • Bien que soumise à l'impôt dans certains cantons, la donation est un levier de choix pour réduire la masse successorale future et fixer la valeur du bien au jour du transfert.


Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?

La donation immobilière est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) transfère la propriété d'un immeuble, d'un terrain ou d'un appartement à une autre personne (le donataire) de manière gratuite.


On parle également d’avance d’hoirie lorsqu’elle concerne les héritiers légaux, car il vient s'imputer sur leur future part d'héritage.


Sachez qu’une donation est irrévocable. Une fois le transfert validé au Registre foncier, vous n'êtes plus propriétaire du bien. Elle peut être "pure et simple" ou comporter des charges, comme l'obligation de verser une rente ou de prendre soin du donateur.


Comment fonctionne la donation immobilière ?

Transmettre un bien immobilier de son vivant nécessite l'intervention de professionnels pour éviter tout litige futur.


La forme authentique devant notaire

En droit suisse, toute transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une donation, doit être instrumentée par un acte authentique.


Le notaire rédige le contrat de donation, vérifie l'identité des parties et s'assure que le donateur est pleinement conscient des conséquences de son geste. Il joue également un rôle de conseiller sur les réserves de droit que le donateur pourrait vouloir conserver.


L'inscription au Registre foncier

Le transfert de propriété n'est effectif qu'au moment de son inscription au Registre foncier.

Le notaire se charge généralement de transmettre le dossier au conservateur du registre après la signature de l'acte.


Sans cette démarche, le donataire n'est pas légalement propriétaire, même s'il occupe déjà les lieux.


La notion d'avancement d'hoirie et de rapport

Sauf mention contraire explicite dans l'acte, une donation faite à un héritier est considérée comme un avancement d'hoirie.


Cela signifie qu'au moment du décès du donateur, le bénéficiaire devra rapporter la valeur de la donation à la masse successorale. L'objectif est de maintenir l'égalité entre les héritiers, à moins que le donateur n'ait expressément précisé que la donation est faite "hors part", dans les limites de la quotité disponible.


La donation à une institution d'utilité publique

Sachez que vous pouvez tout à fait désigner une fondation ou une association comme bénéficiaire.  Dans ce cas, l'institution choisie doit d’abord confirmer qu'elle accepte le bien et les charges éventuelles qui l'accompagnent.


Ce type de donation vous permet de bénéficier de déductions fiscales importantes sur votre revenu, tout en soutenant une cause caritative, culturelle ou religieuse qui vous tient à cœur.


Quelle est la fiscalité de la donation immobilière en Suisse ?

La fiscalité est un point complexe car elle dépend quasi exclusivement du canton où se situe l'immeuble.


L'impôt sur les donations selon le lien de parenté

La plupart des cantons (comme Genève, Vaud, Valais ou Fribourg) exonèrent totalement les donations en ligne directe, c'est-à-dire entre parents et enfants. Cependant, dès que l'on s'éloigne du cercle familial restreint, la note peut être salée :

  • Pour les proches (frères, sœurs, neveux) : des taux modérés s'appliquent.
  • Pour les tiers (amis, concubins) : les taux peuvent atteindre 20% à 40% de la valeur vénale du bien.


L'exonération pour les institutions d'utilité publique

C’est l’un des grands avantages de la donation philanthropique. En effet, la quasi-totalité des cantons exonèrent de tout impôt les donations faites à des institutions reconnues d'utilité publique ou de service public.


De plus, le donateur peut déduire une partie de la valeur de ce don de son revenu imposable (impôt sur le revenu), bénéficiant ainsi d’un double avantage fiscal.


Le report de l'impôt sur les gains immobiliers

Lors d'une donation totale, l'impôt sur le gain immobilier (la différence entre le prix d'achat initial et la valeur actuelle) est généralement différé.


Cela signifie qu'aucun impôt n'est payé au moment de la donation. La dette fiscale "suit" le bien et ne sera activée que si le donataire décide de revendre l'immeuble plus tard.


Bon à savoir : en cas de donation mixte (si le donataire reprend une dette importante), un impôt partiel peut être dû immédiatement.


Avantages et risques de la donation immobilière

S'engager dans une donation est un acte généreux qui comporte des bénéfices stratégiques, mais qui demande aussi d'anticiper les imprévus de la vie.


Les avantages

La donation permet d'aider ses proches au moment où ils en ont le plus besoin, souvent pour constituer leurs propres fonds propres immobiliers :

  • Aide au logement : permettre à ses enfants de devenir propriétaires sans attendre un héritage tardif.
  • Réduction de la fortune : en diminuant votre patrimoine, vous réduisez mécaniquement votre assiette fiscale pour l'impôt annuel sur la fortune.
  • Paix successorale : régler la répartition des biens de son vivant permet d'éviter les tensions familiales lors du partage de la succession future.


Les risques

Le principal risque est de se retrouver démuni face à des besoins futurs imprévus, notamment en cas de frais de santé élevés ou d'entrée en EMS :

  • Manque de liquidités : une donation immobilière est irréversible ; assurez-vous de conserver assez d'actifs liquides.
  • Le droit des héritiers : si la donation lèse la "réserve héréditaire" d'un autre enfant, celui-ci pourra contester l'acte au décès du donateur par une action en réduction.
  • L'évolution des prix : en Suisse, la valeur du bien au moment du décès (et non de la donation) est souvent celle retenue pour le calcul du rapport successoral, ce qui peut créer des déséquilibres financiers inattendus.


FAQ

Puis-je continuer à habiter dans la maison après l'avoir donnée ?

Vous pouvez prévoir un droit d'habitation ou un usufruit. Ces clauses doivent être inscrites dans l'acte notarié. L'usufruit vous permet même de louer le bien et d'en percevoir les revenus.


Qu'est-ce qu'une donation mixte ?

Il s'agit d'un transfert où le bénéficiaire paie un prix inférieur à la valeur du marché (par exemple en reprenant la dette hypothécaire). La différence entre la valeur réelle et le montant payé est considérée comme une donation.


Peut-on annuler une donation immobilière ?

En principe, non. La donation est irrévocable. Elle ne peut être révoquée que dans des cas extrêmement graves (ingratitude majeure) prévus par le Code des obligations.


Puis-je donner un immeuble à une association et y rester jusqu'à mon décès ?

Absolument. En utilisant la réserve d'usufruit, l'institution devient propriétaire des murs, mais vous conservez la jouissance du bien. À votre décès, l'institution récupère la pleine propriété sans payer d'impôts de succession.


Comment éviter les conflits entre mes enfants lors d'une donation ?

La meilleure solution est de rédiger un pacte successoral devant notaire. Cela permet d'obtenir l'accord de tous les héritiers sur la valeur du bien et les modalités de la donation, figeant ainsi la situation pour l'avenir.