Conseils achat immobilier : comment devenir propriétaire en Suisse ?

Acheter une maison ou un appartement en Suisse, c’est le rêve de nombreux ménages ! Mais entre un marché tendu, des exigences bancaires strictes et des disparités marquées entre les cantons et les communes, il faut être bien préparé. On vous propose nos conseils avisés pour l’achat d’un bien immobilier et on vous aide à :

• Constituer votre dossier de financement ;
• Mener une recherche cohérente pour trouver le bien idéal ;
• Conduire la transaction avec discernement jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Étape 1 : Préparez votre dossier en amont

Avant toute recherche de bien, il vous faut d’abord constituer un dossier financier solide. En effet, les banques appliquent des critères de sélection stricts pour accorder une hypothèque.

Déterminer votre capacité financière d'achat

Tout d’abord, sachez que deux ratios dominent le financement immobilier suisse :

• La règle des 20/80 : celle-ci impose un apport minimal de 20 % du prix d’achat sous forme de fonds propres. Ce seuil constitue la base de toute demande d’hypothèque.
• La règle du tiers : le coût global du logement (intérêts, amortissements et charges)  ne doit pas dépasser 33 % du revenu brut du ménage.

En général, les banques appliquent un taux théorique de 5 % pour simuler la charge des intérêts, auquel s’ajoutent l’amortissement obligatoire (pour ramener la dette à 66 % en 15 ans) et les frais d’entretien estimés entre 0,7 % et 1 % de la valeur du bien.

Optimiser et mobiliser les fonds propres

Si vos fonds propres proviennent d’abord de votre épargne personnelle, sachez qu’il est possible d’utiliser vos piliers pour renforcer votre apport.

En effet, votre 2ᵉ pilier (LPP) peut être retiré ou mis en gage pour compléter l’apport. Le retrait augmente la capacité d’achat mais réduit les prestations de retraite et entraîne une imposition ponctuelle. La mise en gage, elle, préserve la prévoyance tout en servant de garantie à la banque.

Le 3ᵉ pilier A, quant à lui, peut être utilisé pour l’achat ou l’amortissement du bien tout en offrant un avantage fiscal annuel.

La pré-approbation bancaire

Pour faire valoir le sérieux de votre dossier, il est fortement conseillé d’obtenir une confirmation de capacité d’achat auprès d’une banque ou d’un courtier afin de la joindre à votre offre d’achat. Ce document précise votre budget maximal et vous positionne comme un acquéreur crédible lors de la négociation.

Faites le point sur vos besoins et analysez les biens

Une fois votre budget défini, l’enjeu consiste à trouver un bien cohérent avec vos moyens et vos besoins.

Définir ses critères et le lieu idéal

Bien entendu, l’équilibre entre emplacement, qualité et prix restent les critères clés dans le choix d’un bien immobilier. Par exemple, une commune prisée offre certes stabilité et valorisation à long terme, mais la plupart du temps à un coût élevé. Il peut être plus intéressant d’étudier d’autres régions, plus abordables, qui recèlent souvent un potentiel caché.

Par ailleurs, le type de bien influence aussi le mode de propriété. Ainsi, une maison individuelle, un appartement en PPE ou encore un immeuble locatif ne répondent ni aux mêmes attentes ni aux mêmes obligations en termes d’entretien et de gestion.

Évaluer la valeur vénale du bien

Avant toute demande de financement à la banque, vérifiez si le prix demandé pour un bien qui vous intéresse reflète réellement sa valeur vénale. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un expert ou bien évaluer le bien vous-même avec une estimation hédoniste.

S’il s’agit d’un bien atypique, mieux vaut procéder à une estimation par la valeur intrinsèque car bien souvent, ce type de logement est sur ou sous-évalué.

Étudier les documents clés

Chaque bien mis en vente est soumis à des obligations nationales, cantonales et/ou communales. Ainsi, nous vous recommandons de jeter un œil à l’extrait du Registre foncier afin d’identifier les servitudes, droits de passage ou hypothèques existantes.

Pour une PPE (propriété par étage), le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées et le fonds de rénovation révèlent la santé de la copropriété et les charges futures potentielles.

Étape 3 : Le financement et les hypothèques en Suisse

Le système hypothécaire suisse offre plusieurs formules qui permettent d’adapter le prêt au profil de l’acquéreur et à l’évolution des taux.

Connaître les différents types d’hypothèque

On distingue 3 grands types d’hypothèques :

• À taux fixe, offrant une stabilité de paiement sur la durée.
• À taux variable, plus souple mais exposée aux fluctuations du marché.
• SARON (Swiss Average Rate Overnight), liée au marché monétaire, souvent plus avantageuse mais à surveiller de près.

Bien sûr, le choix de la meilleure hypothèque dépend de votre tolérance au risque, de la conjoncture économique et de la stratégie de long terme.

Choisir le bon amortissement

L'amortissement désigne le remboursement progressif de votre prêt hypothécaire :

• L’amortissement direct réduit progressivement la dette, ce qui diminue les intérêts payés mais restreint les déductions fiscales.
• L’amortissement indirect, plus courant, consiste à verser les remboursements sur un compte 3ᵉ pilier A mis en gage. La dette reste stable jusqu’au retrait, permettant de conserver les déductions d’intérêts tout en épargnant.

Négocier les meilleures conditions

Naturellement, nous vous recommandons de comparer les offres de financement disponibles, car les banques, caisses de pension et assurances appliquent des marges et critères différents. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un courtier expert ou bien utiliser directement une plateforme de courtage en ligne.

Étape 4 : Devenez officiellement propriétaire ! 

Une fois le financement validé, vient la phase la plus décisive : la conclusion du contrat de vente.

L’offre d’achat et la négociation du prix

Présenter une offre structurée, accompagnée de la pré-approbation bancaire, renforce la crédibilité du dossier. La marge de négociation dépend de la tension du marché local et du temps de mise en vente du bien.

Le rôle du notaire et du droit suisse

En Suisse, c’est le notaire qui authentifie la transaction, rédige l’acte de vente et assure l’inscription au Registre Foncier. La propriété du bien n’est transférée qu’à la signature de cet acte officiel, après validation de tous les paiements.

Les frais annexes à prévoir

Les droits de mutation, les frais de notaire et les frais du Registre Foncier varient selon les cantons et représentent souvent entre 2 % et 5 % du prix d’achat. Ces coûts doivent être intégralement couverts par les fonds propres, car ils ne peuvent pas être financés par hypothèque.

Étape 5 : Après l’achat : honorez vos obligations de propriétaire ! 

Félicitations, vous venez d’acheter un appartement ou une maison en Suisse ! Désormais, il vous faut endosser de nouvelles responsabilités, tant assurantielles que fiscales.

Pour commencer, vous devez souscrire une assurance bâtiment (obligatoire dans la plupart des cantons) afin de couvrir votre bien en cas d’incendie, de foudre ou encore de tempête.

S’y ajoutent l’assurance ménage (mobilier, vol, dégâts d’eau) et la responsabilité civile, vivement conseillée pour couvrir les sinistres causés à autrui.

Enfin, sachez que vous devez payer des taxes en tant que propriétaire, notamment celle sur la valeur locative de votre bien. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien sont déductibles de votre revenu imposable.

En structurant chaque étape de votre achat immobilier (du calcul des fonds propres à la signature notariale) vous garantissez la solidité de votre investissement et la tranquillité de votre avenir patrimonial.

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