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Régi par les articles 253 à 274 du Code des obligations (CO), le bail précise non seulement le montant du loyer et la description du logement, mais aussi les conditions d’entretien, de résiliation ou de contestation. On vous explique ce que vous devez savoir pour maîtriser le droit du bail suisse  :


  • Les étapes préalables à la signature d’un bail : forme, durée, loyers, garantie.
  • Les droits et obligations pendant la durée du bail : entretien, paiement, sous-location.
  • La fin du bail, ses règles de résiliation et les moyens de contestation face à un congé ou un loyer abusif.

La conclusion du contrat de bail

Avant toute occupation, le contrat de bail doit être clair tant pour le locataire que pour le bailleur.

Les formes et contenus du contrat

Tout d’abord, le contrat de bail peut être conclu oralement, par écrit ou par acte-concluant. En effet, la loi fédérale n’impose pas formellement la forme écrite pour qu’un bail soit valable.


Mais attention, même si le bail oral est légal, il est fortement déconseillé en pratique, car il rend la preuve des clauses du contrat (montant du loyer, durée, résiliation, etc.) beaucoup plus difficile en cas de litige. On vous recommande donc plutôt de disposer d’un document écrit et signé par les deux parties.


Concernant la durée, on distingue le bail à durée déterminée, qui prend fin automatiquement à échéance, du bail à durée indéterminée, qui lui se renouvelle tacitement sauf congé.


Enfin, le contrat de bail doit impérativement décrire l’objet loué (logement, local) et mentionner les éventuelles annexes (parking, cave, dépendance) afin de fixer précisément l’usage convenu.

Le loyer et ses accessoires

Dans la plupart des cantons, le locataire a le droit d’exiger la formule officielle de fixation du loyer lorsque celle-ci existe, afin de vérifier l’absence d’un loyer abusif.


Il s’agit d’un document officiel et standardisé, agréé par le canton, que le bailleur est contraint de remettre au nouveau locataire lors de la conclusion du bail dans les régions considérées en pénurie de logements (Art. 270 al. 2 CO). Ce formulaire a pour but d'assurer la transparence et d'informer le locataire, notamment :


  • Du montant du loyer payé par le précédent locataire ;
  • Des motifs précis qui justifient l'éventuelle hausse de loyer par rapport au loyer précédent (par exemple, des rénovations ou l'adaptation au taux hypothécaire de référence).


S’agissant des frais accessoires, le bailleur doit procéder à un décompte annuel des charges  (chauffage, eau chaude, services communs…) lorsque celles-ci sont à la charge du locataire.

La garantie de loyer

En Suisse, le montant maximum de la garantie de loyer pour un logement d’habitation est fixé à 3 mois de loyer net.


Cette garantie doit être déposée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire (ou selon les modalités admises dans le canton) et ne peut être utilisée sans justification.


Lorsque le bail prend fin et que toutes les obligations du locataire sont remplies (paiement complet du loyer, restitution de l’objet loué etc.), la caution doit lui être restituée ou l’écart expliqué et justifié dans un délai raisonnable.


Les droits et obligations durant le bail

Pendant la durée du bail, tant le bailleur que le locataire doivent respecter un ensemble de règles destinées à assurer la bonne exécution du contrat.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit délivrer le bien à la date convenue et dans un état approprié à l’usage convenu. Il lui incombe également d’entretenir le bien et de garantir que son usage reste compatible avec l’usage prévu. 


Cette obligation d’entretien inclut notamment la réparation ou le remplacement des installations défectueuses lorsque la cause ne relève pas de l’usure normale ou du comportement du locataire.


Les obligations du locataire

Le locataire, quant à lui, s’engage à respecter le paiement du loyer aux termes convenus.

Un retard peut engendrer des conséquences telles que des poursuites ou une résiliation extraordinaire du bail.


Il doit de plus user du bien avec diligence, veiller à l’entretien courant, signaler les défauts au bailleur et respecter la tranquillité des voisins.


Enfin, il lui incombe de tolérer les travaux nécessaires de rénovation ou d’entretien annoncés à temps par le bailleur ; en cas de gêne importante, une réduction du loyer peut être justifiée.

La sous-location et la cession de bail

En principe, le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement avec l’accord du bailleur, sauf motifs sérieux de s’y opposer (usage illicite, surcharge, etc.).


Toutefois, une condition essentielle doit être respectée : le loyer demandé au sous-locataire ne doit pas être abusif par rapport au bail principal et aux conditions du marché.


Par ailleurs, le locataire demeure responsable envers le bailleur tant que le contrat principal n’est pas repris ou modifié.


L’extinction et la résiliation du bail

La fin d’un bail peut intervenir selon des modalités ordinaires ou extraordinaires ; les règles visent à assurer équilibre et protection des parties.

La résiliation ordinaire

Pour un appartement, le préavis est généralement de 3 mois, sauf disposition contractuelle ou cantonale différente.


Pour prendre congé, le locataire doit formuler sa demande par écrit au moyen d’une lettre de résiliation signé en bonne et due forme et le bailleur doit utiliser la formule officielle dans les cantons qui l’exigent.

La résiliation extraordinaire

Le bailleur peut résilier le bail de plein droit et de manière unilatérale lorsque le locataire ne respecte pas ou plus ses obligations. Par exemple, cette démarche est possible en cas de non-paiement du loyer après mise en demeure écrite laissant un délai de 30 jours.


De même, des nuisances répétées, un usage illicite de l’objet loué ou encore des méfaits peuvent justifier la résiliation immédiate du bail.

La restitution anticipée et le locataire de remplacement

Le locataire peut quitter les lieux avant l’échéance prévue s’il présente un nouveau locataire solvable, accepté par le bailleur et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.


Dans ce cas, le locataire est libéré de ses obligations dès que le nouveau bail est signé ou en cas de refus sans juste motif.


Droit du bail suisse : quels recours en cas de litige ?

La législation suisse accorde des protections au locataire, notamment contre les loyers abusifs et les congés injustifiés.

La protection contre les loyers abusifs

Le droit du locataire de contester une augmentation de loyer ou le loyer initial abusif est reconnu : il peut saisir l’autorité de conciliation pertinente.


Les motifs de contestation incluent : un rendement excessif du bailleur, une augmentation non justifiée ou un loyer initial excessif par rapport à des loyers comparables.

La contestation du congé

Le locataire peut contester un congé qu’il juge abusif ou annulable, par exemple en cas de congé de représailles. Le délai pour introduire la contestation auprès de l’autorité de conciliation est de 30 jours dès réception de la formule officielle de congé.

L’autorité de conciliation et le Tribunal des baux

La saisine de l’autorité de conciliation est une étape obligatoire et gratuite avant toute action judiciaire. En cas d’échec de la conciliation, le recours peut être porté devant le Tribunal compétent.


En résumé, le droit du bail suisse offre un cadre solide de protection tant pour le locataire que pour le bailleur. Pour en tirer pleinement parti en cas de litige, mieux vaut agir rapidement et saisir les instances compétentes lorsqu’un doute se présente.