Quels sont les critères de financement pour l’achat d’une résidence secondaire en 2026 ?

Deux éléments déterminent principalement la faisabilité de votre projet : votre capacité d’emprunt et le montant de votre apport personnel. Les établissements prêteurs évaluent également plusieurs critères complémentaires :

• Les banques accordent généralement une hypothèque couvrant jusqu’à deux tiers de la valeur du bien. L’acquéreur doit financer le solde avec ses fonds propres.
• L’apport personnel doit être constitué d’au moins 33 % de fonds propres, contre 20 % pour une résidence principale dans la plupart des cas.
• La capacité financière est calculée sur la base de taux d’intérêt théoriques, en règle générale compris entre 4,5 % et 5 %, afin de vérifier que l’emprunteur pourra supporter une éventuelle hausse des taux.

Un apport personnel plus important pour une résidence secondaire

Considérée comme plus risquée par les banques, la résidence secondaire est le premier bien revendu en cas de coup dur. Cette appréciation du risque justifie des exigences accrues en fonds propres.

Un financement bancaire souvent limité à 66 ou 80 %

En pratique, les établissements bancaires suisses limitent le financement d’un logement de villégiature à 66 % de sa valeur vénale.

Contrairement à une résidence principale accessible avec 20 % d’apport, une résidence secondaire exige au minimum 33 à 35 % de fonds propres dits “durs” (cash, 3e pilier, donation), le retrait du 2e pilier étant interdit pour ce type d’objet.

Le pourcentage exact et les conditions de prêt accordés dépendent notamment :

• de la localisation et de l’attractivité du logement ;
• de sa valeur d’expertise bancaire ;
• du potentiel de revente à terme ;
• de la capacité financière globale de l’emprunteur (tenue des charges cumulées).

Des fonds propres disponibles immédiatement

L’apport personnel doit généralement être constitué de ressources directement mobilisables :

• épargne bancaire ;
• titres ou placements financiers ;
• donations ;
• capitaux provenant de la vente d’un autre bien immobilier.

Dans la majorité des cas, les avoirs du deuxième pilier (LPP) ne peuvent pas être utilisés pour financer une résidence secondaire. Les banques privilégient des fonds propres réellement disponibles afin de limiter leur exposition au risque.

Une capacité financière évaluée avec des critères prudents

Le taux d’intérêt réellement proposé n’est pas celui utilisé pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Les banques appliquent un calcul de sécurité reposant sur un taux hypothécaire théorique de 5 %, auquel s’ajoutent les frais d’entretien (estimés forfaitairement à 1 % de la valeur du bien) ainsi que les coûts d’amortissement.

L’ensemble de ces charges théoriques cumulées ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus bruts.

Le ratio d’endettement reste déterminant

Le coût annuel du logement comprend généralement :

• les intérêts calculés avec le taux théorique ;
• les frais d’entretien estimés, souvent à hauteur de 1 % de la valeur du bien ;
• les éventuels amortissements obligatoires.

L’ensemble de ces charges théoriques ne doit en principe pas dépasser environ un tiers (33 %) du revenu brut du ménage. Ce seuil peut varier légèrement selon les établissements prêteurs, mais il reste une référence largement utilisée dans le secteur bancaire suisse.

Les revenus pris en compte incluent principalement les salaires, les revenus indépendants pérennes et les rentes.

Bon à savoir : si le bien est destiné à être loué une partie de l’année, les revenus locatifs saisonniers sont traités avec prudence : les banques appliquent souvent un abattement de 30 % à 50 % sur ces rentrées, voire les excluent totalement du calcul de capacité financière.

Des règles d’amortissement souvent plus exigeantes

Contrairement à une résidence principale où la dette est amortie de 80 % à 66 %, le prêt pour une résidence secondaire est d’emblée plafonné à 66 % de la valeur du bien.

Selon la politique de l’établissement et la localisation du bien, les banques peuvent exiger un amortissement supplémentaire pour ramener la dette à 50 % de la valeur vénale du logement, habituellement dans un délai de 10 à 15 ans ou avant le départ à la retraite.

À ce titre, deux solutions sont couramment proposées :

• L’amortissement direct, qui consiste à rembourser progressivement le capital emprunté par des versements réguliers. Les intérêts diminuent au fil du temps puisque la dette se réduit.
• L’amortissement indirect, qui lui consiste à verser les montants prévus sur un compte ou une police de prévoyance lié (3e pilier A) ou un produit de placement accepté par la banque, mis en gage en faveur de l’établissement. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance prévue.

Cette dernière solution permet de maintenir le niveau de la dette inchangé et d’optimiser sa fiscalité en déduisant à la fois les cotisations du 3e pilier et les intérêts hypothécaires de son revenu imposable.

Une fiscalité à intégrer dans le coût global du projet

L’acquisition d’une résidence secondaire entraîne plusieurs conséquences fiscales qui doivent être intégrées dans votre budget.

Comme pour une résidence principale, le bien est déclaré dans la fortune imposable et peut être soumis à la valeur locative selon les règles fiscales applicables dans le canton concerné.

Des frais d’acquisition à ne pas sous-estimer

Au-delà de l’apport personnel et de l’hypothèque, plusieurs frais doivent être réglés dès l’achat. Ils comprennent notamment :

• les droits de mutation lorsqu’ils existent dans le canton ;
• les frais de notaire ;
• les frais d’inscription au registre foncier ;
• l’émission ou l’adaptation des cédules hypothécaires (titres de gage) ;
• les éventuels frais d’expertise demandés par la banque.

Le montant total varie fortement d’un canton à l’autre. Il va d’environ 1,5 % dans des cantons comme le Valais, jusqu’à 3,5 %, voire plus de 4 % du prix d’achat dans des cantons comme Vaud, Genève ou Neuchâtel. Ces frais doivent obligatoirement être financés par vos propres liquidités, en complément des fonds propres exigés pour le bien.

Nous vous conseillons également de prévoir un budget destiné aux premiers travaux, à l’ameublement ou à l’entretien courant, particulièrement lorsque le logement est destiné à un usage saisonnier.

FAQ

Peut-on financer une résidence secondaire avec seulement 10 % d’apport ?

Dans la majorité des cas, non. Pour une résidence secondaire en Suisse, les banques exigent un apport en fonds propres nettement supérieur à celui d’une résidence principale, en général compris entre 33 % et 50 % de la valeur du bien.

Le deuxième pilier peut-il financer une résidence secondaire ?

En vertu du cadre légal suisse sur l’encouragement à la propriété du logement, les avoirs du deuxième pilier (LPP) ne peuvent pas être retirés ni mis en gage pour financer l’achat d’une résidence secondaire destinée à un usage personnel.

Une banque peut-elle refuser un financement malgré un apport important ?

Oui. La décision dépend principalement de la capacité financière globale : la tenue des charges théoriques (intérêts à 5 %, amortissement et charges à 1 %) ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus bruts. La stabilité des revenus, la qualité du bien et sa valeur d’expertise sont tout aussi déterminantes.

Les critères sont-ils identiques dans toutes les banques ?

Chaque établissement applique sa propre politique de risque. Les quotités de financement maximales, les exigences relatives aux revenus locatifs ou les conditions d’amortissement peuvent varier d’une banque cantonale, d’une grande banque ou d’une compagnie d’assurance à l’autre.