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Quel est le revenu minimum pour devenir propriétaire en Suisse ? C’est la question que se posent de nombreux locataires désireux d’acheter leur résidence principale. En réalité, la faisabilité de votre projet dépend des facteurs suivants :

  • Le ratio de tenue des charges : le total des frais annuels théoriques (intérêts, amortissement, entretien) ne doit pas excéder 33% de votre revenu brut global.
  • L'exigence de fonds propres : un apport personnel de 20% est requis, dont 10% au minimum provenant de liquidités propres, hors retrait du 2e pilier (LPP).
  • Le taux de sécurité bancaire : les banques évaluent votre capacité financière sur un taux d'intérêt théorique de 5% afin de garantir la viabilité de l'hypothèque.


Quel est le salaire minimum pour acheter en 2026 ?

Tout d’abord, il n'existe pas de salaire minimum universellement défini par la loi pour l’achat immobilier, mais plutôt un seuil de viabilité financière propre à chaque dossier.


En 2026, avec un prix médian national pour un appartement en PPE (propriété par étage) tournant autour de CHF 8'000 le mètre carré, les exigences bancaires sont devenues le véritable filtre à l'entrée.


Exemples de revenus requis selon l'objet

Le salaire pour devenir propriétaire varie drastiquement selon le type de bien et sa localisation :

  • Appartement en périphérie (CHF 500'000) : un revenu brut annuel de CHF 90'000 à CHF 100'000 est souvent le strict minimum requis.
  • Villa individuelle (Vaud, Genève, Zurich) : pour un bien dépassant le million, le revenu du ménage doit fréquemment excéder CHF 200'000 pour satisfaire aux critères bancaires.


La règle d'or : le ratio de 33%

Cette règle stipule que l'ensemble des coûts théoriques liés au logement (intérêts à 5%, amortissement et entretien) ne doit pas peser plus d'un tiers (33%) de vos revenus bruts.


Bon à savoir : les banques ne se basent pas sur votre salaire net (ce que vous recevez sur votre compte), mais sur le montant brut figurant sur votre certificat de salaire. Elles incluent dans ce calcul :

  • Le salaire de base (12 ou 13 mois).
  • Les bonus réguliers (souvent calculés sur une moyenne de 3 ans).
  • Les allocations familiales, qui sont un levier précieux pour augmenter votre capacité d'emprunt.


A partir de quel salaire peut-on acheter un bien en Suisse ?

Pour déterminer le salaire pour devenir propriétaire nécessaire à votre projet, il faut appliquer le calcul de la "charge théorique". Prenons l'exemple d'une villa d'une valeur de CHF 1'000'000 :

  • Fonds propres (20%) : CHF 200'000.
  • Dette hypothécaire (80%) : CHF 800'000.
  • Intérêts théoriques (5% de la dette) : CHF 40'000.
  • Amortissement (env. 1% de la dette) : CHF 10'000.
  • Frais d'entretien (1% de la valeur du bien) : CHF 10'000.


Le total des charges théoriques s'élève ici à CHF 60'000 par an. En multipliant ce montant par trois, on obtient le salaire brut annuel nécessaire : CHF 180'000. Ce seuil varie considérablement selon les régions.


En 2026, si vous visez le Valais ou le Jura, des salaires de CHF 110'000 peuvent suffire pour des objets de qualité.


Comment faire en cas de revenus trop bas pour acheter en Suisse ?

Si votre situation actuelle ne permet pas d'atteindre le ratio de 33%, plusieurs leviers peuvent être activés pour concrétiser votre projet de vie sans forcément attendre une augmentation de salaire.


L'augmentation des fonds propres

En injectant 30% ou 40% d'apport au lieu des 20% réglementaires, vous réduisez le montant de la dette et, par extension, les charges théoriques.


Le nantissement du 2e pilier

Au lieu de retirer vos avoirs de prévoyance, vous pouvez les mettre en gage. Cela permet d'emprunter parfois jusqu'à 90% de la valeur du bien, à condition que vos revenus soient très élevés pour supporter la dette.


L'achat à deux

La majorité des Suisses deviennent propriétaires en cumulant deux salaires. Les banques additionnent les revenus des conjoints ou partenaires pour le calcul de la tenue des charges.


Le cautionnement ou l'avancement d'hoirie

Une aide familiale sous forme de donation ou de prêt sans intérêt permet d'augmenter votre apport personnel et de lisser la charge financière.


Comment optimiser votre financement pour devenir propriétaire en Suisse ?

Il s’agit avant tout de démontrer à la banque que vous êtes un profil à bas risque.


Assainir votre profil financier en amont

Pour maximiser votre salaire pour devenir propriétaire, nous vous conseillons de réduire vos charges fixes avant de soumettre votre dossier :

  • Soldez vos crédits à la consommation : chaque mensualité de petit crédit ou de carte de crédit réduit directement votre capacité d'emprunt résiduelle.
  • Évaluez vos leasings : un contrat de leasing automobile est considéré par les banques comme une charge importante qui peut faire basculer votre ratio d'endettement au-delà des 33% autorisés.
  • Anticipez de 6 à 12 mois : un historique bancaire propre, sans poursuites ni découverts, est la meilleure garantie de sérieux pour votre conseiller.


Choisir la stratégie hypothécaire adaptée

Le choix du modèle impacte votre budget mensuel réel, même si la banque calcule toujours votre admissibilité sur un taux théorique de 5% :

  • Le taux SARON : souvent plus avantageux, il offre une grande flexibilité mais nécessite une réserve financière pour absorber d'éventuelles fluctuations de marché.
  • L'hypothèque fixe : elle offre une sécurité totale sur vos mensualités, idéale pour les familles souhaitant figer leurs coûts de logement sur 10 ou 15 ans.


Exploiter les leviers fiscaux et la prévoyance

En 2026, alors que la réforme sur la suppression de la valeur locative est au cœur des débats, certaines stratégies restent gagnantes :

  • Amortissement indirect via le 3e pilier : au lieu de rembourser directement votre dette, vous versez ces montants sur un compte de prévoyance (3a). Cela permet de maintenir votre dette au même niveau et donc de maximiser la déduction des intérêts de votre revenu imposable.
  • Déductions pour primo-acquéreurs : pour un premier achat, des déductions spécifiques sur les intérêts passifs peuvent encore être activées pour alléger votre charge fiscale les premières années.


FAQ

Puis-je acheter sans fonds propres en Suisse en 2026 ?

Non, les directives de l'Association suisse des banquiers imposent un minimum de 20% de fonds propres. Sur ces 20%, au moins la moitié (10% du prix total) doit provenir de liquidités propres, hors retrait LPP.


Le bonus annuel est-il pris en compte dans mon salaire pour devenir propriétaire ? Oui, mais les banques effectuent généralement une moyenne sur les trois dernières années. Elles appliquent souvent une décote de sécurité pour s'assurer que votre capacité financière ne dépend pas d'un revenu variable fluctuant.


Quel est l'impact d'un leasing voiture sur ma capacité d'achat ?

Un leasing est considéré comme une charge fixe. La banque déduit la mensualité de votre leasing de votre revenu disponible avant de calculer si vous pouvez assumer les charges du logement, ce qui réduit votre capacité d'emprunt.


Est-il plus facile d'acheter une villa dans certains cantons ?

La réponse est oui. Les exigences de revenus sont indexées sur le prix du marché local. Devenir propriétaire est nettement plus accessible dans les cantons de Fribourg, du Valais ou du Jura que dans les centres urbains de Lausanne ou Genève.


Puis-je utiliser mon 3ème pilier pour augmenter mon apport ?

Oui, les avoirs du 3e pilier (A ou B) sont considérés comme des fonds propres "durs", au même titre que votre épargne. Contrairement au 2e pilier, ils peuvent constituer la totalité des 10% de fonds propres hors LPP requis par les banques pour l'achat d'une villa ou d'un appartement.