Quels sont vos droits en tant que locataire ?

Que vous louiez un studio à Lausanne ou une villa à Zurich, connaître vos droits en tant que locataire est essentiel pour entretenir une relation saine avec votre bailleur ou votre régie :

• En étant locataire, vous avez droit à un logement sûr, salubre et fonctionnel, et à l’usage paisible du bien sans visites non autorisées du bailleur.
• Ce dernier doit respecter des délais de congé légaux et justifier les hausses de loyer ; en cas d’abus, vous pouvez contester ceux-ci auprès des autorités de conciliation.
• En cas de problème dans le bien (travaux, défauts ou hausse injustifiée), vous êtes en droit de saisir les offices de conciliation ou les tribunaux spécialisés sans frais excessifs.

Vos droits de locataire dès l’entrée dans le logement

Dès la signature du contrat de bail, plusieurs règles sont établies pour vous protéger.

La garantie de loyer

Pour un bail d’habitation, la caution de loyer ne peut excéder 3 mois de loyer net. Elle doit impérativement être déposée sur un compte bancaire bloqué à votre nom. Sachez qu’il est illégal pour le bailleur de garder cet argent sur son compte personnel.

En fin de bail et si vos obligations sont remplies (paiement complet du loyer, restitution de l’objet loué etc.), la caution doit vous être restituée ou l’écart expliqué et justifié dans un délai raisonnable.

L'état des lieux d'entrée

Le Code des Obligations (CO) stipule que le bailleur doit remettre le logement dans un “état approprié”. Cela signifie que le bien doit être en bon état, fonctionnel et sans défaillance.

Si des défauts sont constatés après coup, vous disposez de 10 à 30 jours (selon le contrat) pour envoyer une liste complémentaire par courrier recommandé.

> découvrez notre article sur l’état des lieux d’entrée

La transparence du loyer précédent

Dans certains cantons (comme Genève, Vaud ou Neuchâtel), votre bailleur est tenu de vous informer du loyer payé par le locataire précédent via un Avis de fixation du loyer (ou formule officielle).

Si le loyer a été augmenté de manière massive sans travaux justificatifs, vous pouvez le contester auprès de l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la remise des clés.

La sous-location

La sous-location est autorisée (Art. 262 CO), mais elle est strictement encadrée. Pour éviter tout litige, respectez ces trois points :

• L'accord préalable : vous devez impérativement obtenir le consentement écrit du bailleur. Il ne peut refuser que pour de justes motifs (ex: refus de communiquer les conditions du contrat).
• Pas de profit : le loyer demandé au sous-locataire doit être identique au vôtre. Une majoration de 10 à 20 % est tolérée uniquement si vous fournissez des meubles ou des services (internet, électricité).
• Votre responsabilité : vous restez juridiquement responsable du logement. Si le sous-locataire cause des dégâts ou des nuisances, vous en subirez les conséquences vis-à-vis du bailleur.

Vos droits en tant que locataire en cas de variation de loyer

Le loyer en Suisse est indexé sur le taux hypothécaire de référence publié par l'OFEV (Office fédéral du logement) :

• Si le taux de référence diminue, vous avez le droit de demander une baisse de loyer. Mais attention, cette baisse n'est pas automatique, il vous faut en faire la demande expresse à votre bailleur.
• À l'inverse, si le taux augmente, votre bailleur peut augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation, en respectant un préavis de 10 jours avant le début du délai de résiliation.

Par ailleurs, sachez que le taux hypothécaire n'est pas le seul critère. Lors d'une demande de variation, le bailleur peut aussi compenser la hausse par :

• Le renchérissement (inflation) : 40 % de la variation de l'Indice Suisse des prix à la consommation peut être répercuté.
• La hausse des frais d'entretien : le bailleur peut ajouter un forfait (souvent entre 0,5 % et 1 % par an) pour l'augmentation des coûts d'exploitation du bâtiment.

Notre conseil: : ne contestez pas une hausse à l'aveugle. Si votre loyer n'a pas été augmenté depuis 5 ans alors que le taux a grimpé plusieurs fois, le propriétaire est peut-être dans son bon droit. À l'inverse, si le taux a baissé et que votre loyer est resté stable, vous payez probablement trop cher. Utilisez un calculateur officiel pour vérifier votre situation.

Entretien du logement : que devez-vous payer en tant que locataire ?

La répartition des frais entre propriétaire et locataire est régie par les articles 259 et suivants du Code des obligations.

La règle générale est simple : votre bailleur doit maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage prévu. Cependant, c’est à vous d’en assumer les frais liés à l'usage courant.

Les "menus travaux" à votre charge

En tant que locataire, vous ne devez payer que les petites réparations que vous pourriez faire vous-même, c'est-à-dire dont le coût est inférieur à 150-200 CHF et qui ne nécessitent aucune compétence technique.

Cela englobe donc le remplacement d’un tuyau de douche, le changement des filtres d’une hotte ou encore le rachat d’une plaque à gâteaux émaillée.

Tout le reste est pour le bailleur : si un plombier doit intervenir pour un robinet, même si la facture est de 80 CHF, c'est au bailleur de payer car cela demande un savoir-faire professionnel.

L'usure normale et le tableau paritaire

Au moment de votre résiliation de bail, vous n'avez pas à rendre un appartement "neuf", mais "dans l'état résultant d'un usage conforme au contrat". 

Pour savoir si vous devez payer une peinture ou un parquet en partant, référez-vous au Tableau paritaire des durées de vie dont voici un extrait :

Élément du logement	Durée de vie moyenne
Peinture (dispersion)	8 à 10 ans
Papiers peints (qualité moyenne)	10 ans
Moquettes (qualité moyenne)	10 ans
Parquets (vitrification)	10 ans
Lave-vaisselle / Lave-linge	10 à 15 ans
Réfrigérateur	10 ans
Cuisinière / Four	15 ans
Robinetterie	15 ans
Lavabo / WC (céramique)	30 à 35 ans

Quels sont vos droits en cas de défaut dans le logement ?

Moisissures, chauffage défaillant, ascenseur en panne ou nuisances sonores liées à des travaux dans l'immeuble... En tant que locataire, vous payez pour un usage total de votre logement. Si cet usage est restreint par un défaut, vous disposez de trois leviers d'action.

L’avis de défaut

Dès que vous constatez un problème qui n'est pas de votre faute, vous devez agir vite et le signaler avec un courrier recommandé.

Décrivez précisément le défaut, joignez des photos et, surtout, fixez un délai raisonnable pour la réparation (par exemple 10 jours pour une fuite, 24h pour une panne de chauffage en hiver).

La réduction de loyer : une compensation pour la gêne occasionnée

Dès que le bailleur a reçu votre avis de défaut, le compteur tourne en votre faveur. Vous avez droit à une réduction de loyer jusqu'à la réparation complète. Quelques exemples de baisses admises en Suisse :

• Panne d'ascenseur (étages élevés) : 5 à 10 %
• Travaux bruyants dans l'immeuble : 10 à 25 %
• Température intérieure inférieure à 18°C : 20 à 50 %
• Cuisine totalement inutilisable : 30 à 50 %

Notre conseil : ne déduisez jamais la réduction vous-même de votre prochain loyer sans un accord écrit du bailleur ou une décision judiciaire. Vous devez continuer à payer le montant total, puis demander un remboursement ou un crédit sur le loyer suivant.

La consignation du loyer : en cas de dernier recours

Si malgré vos relances le bailleur ignore vos demandes, la loi vous permet de bloquer temporairement le loyer pour le forcer à agir. Pour ce faire, commencez par informer le bailleur de votre intention s’il n’agit pas dans les plus brefs délais.

Ensuite, versez votre loyer à une caisse cantonale officielle (et non sur votre propre compte d'épargne !). Pour le bailleur, le loyer est considéré comme impayé, mais pour la loi, vous êtes en règle.

Une fois le loyer consigné, vous avez 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation. Si vous oubliez cette étape, l'argent est débloqué et versé au propriétaire. C'est pourquoi l'appui de l'ASLOCA ou d'un conseil juridique est ici indispensable.

Vos droits au moment de résilier votre bail

La fin du bail est le moment où vous devez être le plus vigilant pour récupérer votre garantie de loyer.

La résiliation anticipée

Vous voulez partir avant la fin de votre contrat ? Le CO vous autorise à partir en tout temps, à condition de présenter un locataire de remplacement solvable qui reprend le bail aux mêmes conditions. Si la régie le refuse sans motif valable, vous êtes libéré de vos obligations dès la date de reprise prévue.

L'état des lieux de sortie

Lors de la remise des clés, la régie vous demandera de signer un constat. Attention au piège classique : une clause pré-rédigée où vous reconnaissez votre responsabilité et acceptez de payer les réparations. Signer ce document tel quel revient à signer un chèque en blanc.

Si vous n'êtes pas d'accord avec un dommage noté, vous avez le droit de signer en ajoutant impérativement la mention manuscrite "sous réserve de tous mes droits". Cela valide la remise des clés mais bloque l'aveu de dette.

En cas de désaccord majeur, refusez simplement de signer. C’est alors au bailleur de prouver votre faute devant la commission de conciliation, et non à vous de prouver votre innocence.

> découvrez notre article sur l’état des lieux de sortie d’un bien immobilier

FAQ : Vos droits en tant que locataire

Le propriétaire peut-il entrer chez moi pour "vérifier l'état" de l'appartement ?

Non. Vous avez la jouissance exclusive de votre foyer. Le propriétaire doit demander votre accord et respecter un préavis (généralement 48h) pour des motifs valables (travaux, visites pour relocation). Les visites de "contrôle" sans raison précise sont interdites.

Mon bailleur refuse de me rendre ma caution, que faire ?

Si aucun dégât n'a été constaté, il doit la libérer immédiatement. S'il refuse sans engager de poursuites contre vous, la banque a l'obligation légale de vous verser la somme (intérêts compris) un an après votre départ, sur simple demande de votre part, même sans l'accord du bailleur.

Puis-je avoir un animal de compagnie ?

En principe, cela dépend de votre contrat. Si le bail l'interdit explicitement, vous devez demander l'autorisation. Toutefois, pour les petits animaux (hamsters, canaris, poissons), aucune autorisation n'est nécessaire, même si une clause l'interdit.

Les frais de conciliation sont-ils chers ?

Bonne nouvelle, la procédure devant l'Autorité de conciliation en matière de baux et loyers est entièrement gratuite pour les locataires. C'est une instance paritaire où vous pouvez vous défendre sans avocat.