Nebenkostenabrechnung in der Schweiz: Welche Kosten sind enthalten?

In der Schweiz ist die Nebenkostenabrechnung (oder Abrechnung der Zusatzkosten) das Dokument, das Ihnen Ihr Vermieter übergibt, um die tatsächlichen Nebenkosten Ihrer Wohnung zu erfassen:

• Sie vergleicht die monatlich geleisteten Vorschüsse mit den tatsächlichen Ausgaben des Gebäudes für Heizung, Wasser und Unterhalt.

• Wenn die tatsächlichen Kosten die geleisteten Vorschüsse übersteigen, müssen Sie die Differenz bezahlen; andernfalls erstattet der Vermieter den Überschuss.

• Nur die im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführten Kosten sind abrechenbar, und Sie haben ein Einsichtsrecht in alle Originalrechnungen.

Was sind Nebenkosten in der Schweiz?

Im schweizerischen Mietrecht unterscheidet man zwischen Nettomiete (dem Preis für die Bereitstellung der Wände) und Nebenkosten. Letztere entsprechen den tatsächlichen Leistungen, die der Vermieter oder ein Dritter im Zusammenhang mit der Nutzung der gemieteten Sache erbringt.

Die goldene Regel: "Was nicht geschrieben steht, ist nicht geschuldet"

Gemäss Artikel 257a OR muss der Mieter Nebenkosten nur zahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Wenn Ihr Mietvertrag lediglich eine "Warmmiete" ohne Aufschlüsselung der Posten angibt, kann die Verwaltung theoretisch am Jahresende keine Nachforderung stellen.

Die beiden Abrechnungssysteme der Nebenkosten

Es existieren zwei Abrechnungssysteme für Nebenkosten:

• Vorauszahlungssystem: Dies ist das gängigste System. Hierbei zahlt der Mieter monatlich einen Vorschuss. Am Ende der Heizperiode erstellt der Vermieter eine tatsächliche Abrechnung. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Vorschüsse, zahlt der Mieter die Differenz (Sollsaldo). Andernfalls wird ihm der Überschuss erstattet.

• Pauschale: Der Betrag wird im Voraus auf Basis eines Durchschnitts festgelegt. Es gibt keine Jahresabrechnung, und keine Partei kann eine Nachforderung oder Erstattung geltend machen.

Welche Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein?

Die vom Mieter zu tragenden Kosten müssen im Mietvertrag aufgeführt sein. Alle anderen Zusatz- oder Gemeinkosten können bei der Schlichtungsstelle angefochten werden.

H3: Zulässige Kosten

• Heizung und Warmwasser: Öl, Gas, Strom, Tankrevision, Schornsteinfeger, Kosten für Heizkostenverteiler

• Strom für Gemeinschaftsbereiche: Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsräume

• Hauswart: Gehalt des Hauswarts (inkl. Sozialabgaben), Reinigungsmaterial

• Servicegebühren: Abwasserentsorgung, Müllgebühren (sofern nicht individuell bezahlt)

• Laufende Instandhaltung: Wartungsvertrag für Aufzug, Gartenpflege (Rasenmähen, Schneiden)

Hinweis: Für eine detaillierte Liste der zulässigen Nebenkosten konsultieren Sie bitte die Webseite des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes (ASLOCA).

Unzulässige Kosten

Ihr Vermieter darf niemals Kosten für die Verwaltung oder Instandhaltung des Gebäudes selbst in Rechnung stellen. Ausgeschlossen sind:

• Verwaltungsgebühren der Immobilienagentur für die Vertragsführung

• Kosten für die Mietersuche/Immobilienwerbung

• Renovationen oder strukturelle Reparaturen (Dach, Fassade, Großarbeiten)

• Zinsen auf Darlehen oder Finanzkosten des Eigentümers

• Grundsteuern des Eigentümers

Hinweis: Eine administrative Pauschale von 2–3 % nur auf Heiz- und Warmwasserkosten wird in der Rechtsprechung allgemein anerkannt.

Das Bundesgericht ist sehr strikt: Nebenkosten dürfen nur Ausgaben abdecken, die mit der Nutzung der gemieteten Sache verbunden sind.

Nebenkostenabrechnung: Zeitplan, Fristen und Verjährung

Die meisten Gebäude orientieren ihre Abrechnung an der Heizperiode vom 1. Juni bis 31. Mai.

Dies ist ein beruflicher Brauch (festgelegt durch SVIT oder Immobilienkammern), um den gesamten Winter in einem Abrechnungszeitraum zu erfassen. Einige Mietverträge können jedoch das Kalenderjahr (1. Januar – 31. Dezember) vorsehen.

Wann muss die Abrechnung gesendet werden?

Das Gesetz schreibt kein genaues Datum vor, aber das Bundesgericht und lokale Gepflogenheiten betrachten 6 Monate nach Abschluss des Abrechnungszeitraums als maximale Frist.

Hinweis: Wenn der Vermieter die Abrechnung nach 8–10 Monaten versendet, verliert er nicht sein Recht auf Zahlung, aber der Mieter könnte theoretisch Schadenersatz verlangen, wenn er nachweist, dass die Verzögerung einen finanziellen Nachteil verursacht.

Wann die Nebenkostenabrechnung anfechten?

Die meisten Abrechnungen enthalten am Fuss: "Ohne Einwendung Ihrerseits innerhalb von 30 Tagen gilt diese Abrechnung als akzeptiert."

Diese 30-Tage-Frist ist keine gesetzliche Verjährung. Selbst wenn Sie nicht innerhalb von 30 Tagen reagieren, behalten Sie das Recht, die Abrechnung anzufechten, solange Sie den Saldo nicht vorbehaltlos bezahlt haben. Nach der Zahlung ist eine Rückforderung schwieriger, es sei denn, Sie können nachweisen, dass Sie getäuscht wurden.

Gibt es eine Verjährungsfrist?

Ja, das Obligationenrecht (Art. 128 Abs. 1) sieht eine Verjährung von 5 Jahren für Mietforderungen und andere periodische Leistungen vor:

• Für den Vermieter: 5 Jahre, um ausstehende Salden einzufordern

• Für den Mieter: 5 Jahre, um zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern (z. B. wenn drei Jahre später unzulässige Kosten entdeckt werden)

Wie überprüft man die Richtigkeit der Abrechnung?

Schauen Sie nicht nur auf den Endbetrag. Eine gründliche Prüfung ist notwendig:

• Verteilungsschlüssel prüfen: Nebenkosten werden oft anteilig nach Fläche (m²) oder Volumen (m³) verteilt. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anteil korrekt ist.

• Belege anfordern: Art. 257b OR gibt dem Mieter das Recht, Originalrechnungen einzusehen. Eine transparente Verwaltung ermöglicht die Prüfung von Heizölrechnungen oder Hauswartabrechnungen.

• Vergleich mit dem Vorjahr: Ein plötzlicher Anstieg von 30 % ohne Verbrauchsänderung sollte Alarm schlagen. Ursache könnten gestiegene Energiepreise oder Eingabefehler sein.

Falsche Nebenkostenabrechnung: Wie anfechten?

Wenn Sie Fehler, ungerechtfertigte Erhöhungen oder unzulässige Kosten (z. B. Verwaltungskosten) feststellen, können Sie die Jahresabrechnung anfechten.

Gemäss Art. 257b OR haben Sie das Recht, Originalrechnungen und Belege bei der Verwaltung einzusehen.

Bei Fehlern oder Missbrauch senden Sie ein Schreiben (idealerweise per Einschreiben) mit den strittigen Posten und fordern die Korrektur der Abrechnung. Zahlen Sie den Saldo, um Mahnungen zu vermeiden, geben Sie unbedingt an, dass Sie "unter Vorbehalt aller Rechte" zahlen. So können Sie später noch Einwendungen erheben.

Bei fehlender Einigung können Sie die Schlichtungsstelle Ihres Bezirks anrufen. Dieses Verfahren ist für mietrechtliche Streitigkeiten kostenlos.

FAQ

Kann die Verwaltung meine Nebenkostenvorauszahlungen im Laufe des Jahres erhöhen?

Ja, wenn die endgültige Abrechnung systematisch einen hohen Sollsaldo zeigt. Der Vermieter kann die Vorschüsse anpassen, um im nächsten Jahr eine hohe Nachzahlung zu vermeiden. Dies muss offiziell mitgeteilt werden.

Was tun, wenn meine Abrechnung zwei Jahre zu spät kommt?

Sie sind rechtlich weiterhin zahlungspflichtig, solange die 5-jährige Verjährungsfrist nicht erreicht ist. Eine übermäßige Verzögerung kann aber angefochten werden, wenn sie den Mieter benachteiligt (z. B. Budgetplanung).

Müssen Gartenarbeiten immer vom Mieter bezahlt werden?

Nur, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Laufende Pflege (Rasenmähen, Unkraut) sind Nebenkosten. Ersatz eines abgestorbenen Baums oder Neugestaltung liegt in der Verantwortung des Eigentümers.

Kann ich die Zahlung verweigern, wenn ich die Originalrechnungen nicht einsehen konnte?

Sie haben ein eingeschränktes Zurückbehaltungsrecht. Sie können die Belege einsehen, bevor Sie zahlen. Es ist ratsam, den strittigen Betrag zu notieren oder die Verwaltung schriftlich (Einschreiben) über Ihre Vorgehensweise zu informieren.

Gehört der TV-Anschluss (UPC/Cablecom) zu den Nebenkosten?

Ja, er ist oft in den Nebenkosten enthalten. Wenn Sie den Anschluss nicht nutzen, können Sie die Verwaltung bitten, die Dose zu versiegeln, um diese spezifische Gebühr nicht mehr zu zahlen.