Verkehrswert einer Immobilie in der Schweiz: Definition, Berechnung und steuerliche Auswirkungen

Ob Sie eine Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum) oder eine Villa verkaufen möchten, müssen Sie zunächst den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen, bevor Sie sie auf den Markt bringen:

• Der Verkehrswert (oder Marktwert) entspricht dem wahrscheinlichsten Verkaufspreis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden könnte;
  
• Er berücksichtigt die Lage der Immobilie, ihre physischen Eigenschaften, ihren Zustand, ihre Ausstattung, aber auch den wirtschaftlichen und immobilienbezogenen Kontext zum Zeitpunkt der Schätzung;
  
• Er dient als Grundlage für die Bewertung der Immobilie und spielt in vielen rechtlichen, steuerlichen und vermögensrechtlichen Situationen eine Rolle, etwa bei einer Erbschaft oder einer Scheidung.

Verkehrswert: Definition

Der Verkehrswert (oder Marktwert) stellt den wahrscheinlichsten Preis dar, zu dem eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt den Eigentümer wechseln würde. Er setzt voraus, dass Verkäufer und Käufer frei und ohne Zwang handeln und dass die Immobilie angemessen auf dem Markt angeboten wurde.

Unterschied zwischen Verkehrswert und Steuerwert

Der Steuerwert einer Immobilie wird häufig mit dem Verkehrswert verwechselt. Er ist der Wert, den die kantonale Steuerverwaltung zur Berechnung Ihres Vermögens verwendet.

Er liegt in der Regel 20% bis 40% unter dem tatsächlichen Verkehrswert, je nach kantonalen Bewertungsrichtlinien (z. B. Waadt, Genf oder Freiburg).

Der Verkehrswert ist eine Marktrealität, während der Steuerwert eine administrative Grundlage ist, die häufig reduziert angesetzt wird.

Unterschied zwischen Verkehrswert und Versicherungswert (ECA/GVZ)

Der Brandversicherungswert (zum Beispiel ECA im Kanton Waadt) berücksichtigt nur die Wiederaufbaukosten des Gebäudes, ohne den Wert des Grundstücks einzubeziehen. Der Verkehrswert hingegen umfasst sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Mehrwert aufgrund der geografischen Lage.

Achtung: Verwenden Sie niemals Ihre Versicherungspolice als Referenz zur Festlegung eines Verkaufspreises, da sie den strategischen Wert des Grundstücks nicht berücksichtigt.

Zusammengefasst ist der Verkehrswert der einzige Indikator, der den tatsächlichen Austauschpreis zwischen zwei Marktteilnehmern in der Schweiz zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegelt.

Warum den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen?

Die Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie stellt den offiziellen Referenzwert für Banken, Steuerbehörden und Notare dar.

Einen realistischen Verkaufspreis festlegen

Der Verkehrswert entspricht dem durchschnittlichen Preis, zu dem ein Käufer bereit wäre, die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erwerben. Eine präzise Bewertung ermöglicht es, sowohl eine Unterbewertung der Immobilie (und damit einen möglichen finanziellen Verlust) als auch eine Überbewertung zu vermeiden, die die Verkaufsdauer verlängert und die Immobilie auf dem Markt weniger glaubwürdig erscheinen lässt.

Eine Hypothekarfinanzierung erhalten

In der Schweiz stützen sich Banken nicht ausschliesslich auf den ausgeschriebenen Verkaufspreis, um ein Darlehen zu gewähren. Sie erstellen ihre eigene Schätzung des Verkehrswerts:

• Das Darlehen (80% des Gesamtbetrags) wird auf Grundlage des niedrigeren Betrags zwischen Kaufpreis und dem von der Bank geschätzten Verkehrswert berechnet.
  
• Liegt der Verkaufspreis über dem Verkehrswert, muss der Käufer die Differenz mit Eigenmitteln finanzieren.

Steuerliche Aspekte der Immobilie verwalten

Die Steuerverwaltung verwendet den Verkehrswert für mehrere wichtige Steuern:

• Grundstückgewinnsteuer: Sie wird auf Grundlage der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis berechnet.
  Bei sehr langen Besitzdauern (oft mehr als 20 Jahre) erlauben einige Kantone wie Waadt, den ursprünglichen Kaufpreis durch den damaligen Verkehrswert zu ersetzen, um die Auswirkungen der Inflation zu begrenzen.
• Vermögenssteuer: Die Immobilie wird dem Vermögen des Steuerpflichtigen mit einem Steuerwert zugerechnet, der häufig aus einem Prozentsatz des Verkehrswerts abgeleitet wird.
• Handänderungssteuer: Eine Steuer, die in einigen Kantonen beim Eigentumsübergang erhoben wird.

Eine Erbschaft oder Scheidung vorbereiten

Im Falle einer Erbschaft oder Trennung ist es notwendig, den tatsächlichen Wert des Vermögens zu kennen, um eine faire Aufteilung zwischen Erben oder Ehepartnern zu ermöglichen. Ziel ist es, Streitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden und finanzielle Ausgleichszahlungen festzulegen, falls eine Partei die Immobilie behält.

Wie berechnet man den Verkehrswert einer Immobilie?

Die hedonische Methode (Statistik)

Die hedonische Methode ist die am häufigsten verwendete Methode für Villen und Eigentumswohnungen. Sie basiert auf Datenbanken mit realen Transaktionen, um Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten zu vergleichen, die kürzlich im selben Quartier verkauft wurden. Präzise und schnell ist sie das bevorzugte Instrument der Banken, um eine Hypothek zu bewilligen.

Die intrinsische Methode (Realwert)

Sie wird für atypische Immobilien oder Luxusobjekte verwendet und berechnet:

• Grundstückswert + Baukosten – Altersentwertung

Sie ermöglicht es, hochwertige Materialien und aussergewöhnliche Bauvolumen zu berücksichtigen, die sich klassischen statistischen Modellen entziehen. Dieser technische Ansatz ist unverzichtbar für Immobilien, deren Charakter und Besonderheiten nicht durch Algorithmen bewertet werden können.

Die Kapitalisierungsmethode (Rendite)

Bei der Kapitalisierungsmethode betrachtet man nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch den generierten Nettoertrag. Der jährliche Mietertrag wird durch einen an den lokalen Markt angepassten Kapitalisierungssatz geteilt.

Für einen Investor ist der Verkehrswert daher direkt mit der Mietrendite und der Stabilität der Mietverträge verbunden.

Abschliessend hängt die Wahl der Methode von der Art der Immobilie ab. Dennoch bleibt menschliche Expertise notwendig, um die Ergebnisse zu interpretieren und zu gewichten, die durch computergestützte Bewertungsinstrumente erzielt werden.

Übersichtstabelle: Welche Berechnungsmethode für welchen Immobilientyp?

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FAQ: Alles Wissenswerte über den Verkehrswert in der Schweiz

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis?

Der Verkehrswert ist eine objektive Schätzung des wahrscheinlichsten Preises zu einem bestimmten Zeitpunkt, basierend auf technischen und marktbezogenen Kriterien. Der Verkaufspreis ist der tatsächlich bei der Transaktion gezahlte Endbetrag, der je nach Verhandlung oder persönlicher Vorliebe eines Käufers variieren kann.

Warum ist der Verkehrswert für die Grundstückgewinnsteuer wichtig?

In der Schweiz wird die Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis erhoben. Für Immobilien, die sehr lange gehalten wurden, erlauben einige Kantone jedoch, den Verkehrswert von vor 20 oder 30 Jahren als Referenzwert für den Erwerb zu verwenden, um die Steuerbelastung zu reduzieren.

Wer ist befugt, den Verkehrswert einer Immobilie zu schätzen?

Mehrere Akteure können diese Bewertung vornehmen:

• Der zertifizierte Immobilienexperte (eidgenössischer Fachausweis) für einen detaillierten und rechtlich anerkannten Bericht.

• Der Immobilienmakler für eine Markteinschätzung.

• Die Bank (häufig mithilfe hedonischer Modelle) im Rahmen einer Finanzierung.

Kann sich der Verkehrswert im Laufe der Zeit verändern?

Ja, er ist per Definition veränderlich. Er hängt vom Zustand der Immobilie, von durchgeführten Renovationen ab, vor allem aber von der Lage des Immobilienmarktes und der Entwicklung der Zinssätze der Schweizerischen Nationalbank (SNB).

Warum schätzt meine Bank einen niedrigeren Verkehrswert als meinen Verkaufspreis?

Banken wenden häufig das Vorsichtsprinzip an. Sie wollen sicherstellen, dass selbst bei einer Marktwende der Wert der Sicherheit (Ihre Immobilie) den Kredit deckt. Ist die Differenz zu gross, kann dies die Gewährung einer Hypothek für den Käufer erschweren.