Comment se déroule l’état des lieux de sortie ?

Lorsque le bail touche à sa fin, un moment clé marque la transition entre locataire et bailleur : l’état des lieux de sortie. Il s’agit alors de comparer l’état du logement à celui observé lors de l’entrée, afin de déterminer d’éventuelles dégradations et d’assurer une restitution conforme au contrat de bail. Ainsi :

• L’état des lieux de sortie détermine si le logement est rendu dans le même état qu’au moment de l’état des lieux d’entrée.
• Il permet de préciser les éventuelles réparations à la charge du locataire ou du bailleur.
• Il constitue une garantie pour éviter tout litige lors de la restitution du dépôt de garantie.

En quoi consiste l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est une inspection minutieuse réalisée lorsque le locataire quitte le logement. Ce constat décrit de manière détaillée l’état réel du bien, pièce par pièce, et permet de le comparer à la situation initiale mentionnée dans l’état des lieux d’entrée.

Un cadre juridique précis

En Suisse, le Code des obligations (CO) encadre cette étape à travers les articles 257 à 262, relatifs aux obligations du locataire et du bailleur. Ces dispositions s’appliquent sur tout le territoire, mais chaque canton peut prévoir des pratiques ou procédures complémentaires dans le cadre du droit locatif cantonal.

Les objectifs de l’état des lieux

Trois finalités principales se dégagent :

• Vérifier la conformité du logement avec ce qui avait été convenu dans le contrat de bail et dans l’état des lieux d’entrée.
• Déterminer les réparations nécessaires, en distinguant les usures normales (à la charge du bailleur) des dégradations excessives (à la charge du locataire).
• Éviter les litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie, souvent source de désaccords en fin de location.

Un procès-verbal signé par les deux parties vient formaliser cette étape. Ce document, daté et détaillé, servira de référence en cas de différend ultérieur.

Quand a lieu l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie intervient à la fin du bail, au moment où le locataire quitte définitivement le logement. Il doit se dérouler en présence des deux parties ou de leurs représentants, afin que chacun puisse constater l’état des lieux de manière transparente.

En pratique, il convient de fixer un rendez-vous suffisamment tôt avant la remise des clés. Le préavis de départ est en général de 3 mois pour un bail d’habitation standard, sauf disposition contraire dans le contrat.

Durant cette période, le locataire dispose du temps nécessaire pour préparer sa sortie dans de bonnes conditions et effectuer les réparations à sa charge.

Bon à savoir : dans certains cantons, comme celui de Genève ou de Vaud, les dates de résiliation sont uniquement les fins de mois (hors décembre) ou seulement deux ou trois dates précises par an (par exemple : 31 mars, 30 juin, 30 septembre). Dans d'autres, c'est n'importe quel jour de la fin de mois (Zurich, Berne, Argovie…).

Comment se déroule l’état des lieux de sortie ?

Pour une sortie des lieux en bonne et due forme, le rendez-vous entre locataire et bailleur se déroule comme suit :

1. Comparaison de l’état actuel avec l’état d’entrée

Chaque pièce est examinée, du sol au plafond, en confrontant le logement tel qu’il se présente à la description initiale. Les dégradations, manques ou améliorations sont pris en considération.

2. Consignation des observations dans un document écrit

Le procès-verbal doit mentionner la date, la signature du locataire et du bailleur, ainsi que toutes les remarques concernant les défauts ou anomalies constatées.

3. Dressage d’un inventaire des réparations à effectuer

Si des dégradations sont identifiées, un inventaire chiffré peut être dressé. Ce document doit préciser les réparations à entreprendre et, le cas échéant, les délais nécessaires pour les réaliser.

4. Restituer le logement et les clés

Enfin, le rendez-vous se conclut par la remise des clés, qui marque la fin effective de la location. Elle doit inclure tous les accessoires remis à l’entrée : télécommandes, badges, clés supplémentaires, etc.

Nos conseils pour un état des lieux de sortie dans les règles

Quelques précautions peuvent vous permettre de passer cette étape dans les meilleures conditions :

• Documenter avec des photos datées : elles constituent une preuve précieuse en cas de divergence d’interprétation.
• Anticiper les réparations : un contrôle personnel quelques jours avant la visite permet de corriger les petites détériorations (trous dans les murs, joints abîmés, nettoyage incomplet).
• S’informer sur la notion d’usure normale : certains éléments (peinture, électroménager, moquette) se dégradent naturellement avec le temps. Ces frais ne peuvent pas être imputés au locataire.
• Vérifier le dépôt de garantie : il ne peut être retenu que pour couvrir des réparations réellement justifiées. Si le logement est rendu en bon état, la restitution doit s’effectuer sans délai injustifié.

Bon à savoir : le CO stipule bien que le locataire doit prendre en charge les petits défauts dont la réparation ne dépasse pas le montant d'usage local. Mais attention, les montants considérés comme acceptables pour le remplacement d’un joint ou la réparation d’une chasse d’eau varient selon les cantons.

Que faire en cas de litige ?

Malgré la vigilance de chacun, des désaccords peuvent survenir, notamment sur l’origine ou le coût des dégradations. Plusieurs solutions existent pour résoudre la situation sans conflit prolongé !

Rechercher un accord amiable

Bien entendu, le dialogue direct entre le locataire et le bailleur reste la meilleure approche. En confrontant les constats et les preuves (photos, factures, état d’entrée…), il est souvent possible d’éviter toute procédure longue et fastidieuse.

Faire appel à la conciliation

Chaque canton dispose d’une commission de conciliation en matière de bail à loyer. Cette instance gratuite ou peu coûteuse aide les parties à trouver un compromis et peut émettre une proposition de règlement. Attention car le nom de ces commissions peut différer selon le canton :

• Genève (GE) : la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
• Vaud (VD) : la Justice de Paix, qui siège en qualité d'autorité de conciliation en matière de baux.
• Zürich (ZH) : le service de conciliation du district.

Engager un recours judiciaire

Si la conciliation échoue, le litige peut être porté devant le tribunal compétent. Dans ce cas, le procès-verbal d’état des lieux et les documents associés serviront de pièces essentielles à l’examen du dossier.

Conclusion

En résumé, l’état des lieux de sortie a pour vocation de protéger aussi bien le bailleur que le locataire en garantissant une restitution conforme et équitable du logement.

Vous souhaitez louer/vendre votre logement ou habiter dans le bien de vos rêves ?

dreamo.ch accompagne les locataires et les propriétaires dans toutes les étapes de leur projet immobilier en Suisse. Grâce à notre plateforme intuitive, vous accédez à des conseils fiables, des annonces qualifiées et un suivi professionnel à chaque étape de votre location.