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En Suisse, les établissements prêteurs exigent un équilibre strict entre apport personnel et capacité d’endettement, deux piliers qui conditionnent l’accès au crédit hypothécaire. Pour financer un bien immobilier, vous devez donc trouver la bonne structure de prêt, mobiliser les bons piliers et savoir négocier des conditions viables à long terme.


  • Les banques appliquent deux règles fondamentales : fonds propres et capacité financière.
  • Les mécanismes de prévoyance (2e et 3e piliers) peuvent renforcer votre apport personnel.
  • Le choix du type d’hypothèque influence la flexibilité et le coût global du financement.

Étape 1 : Connaître les piliers du financement

Lors de votre demande de droit de gage auprès de la banque, celle-ci évalue votre dossier sur la base de critères stricts. Deux règles dominent : celle des fonds propres et celle de la capacité financière.

La règle des fonds propres

Pour obtenir une hypothèque, au moins 20 % du prix d’achat du bien doivent être couverts par des fonds propres. Ce seuil constitue la base de toute négociation bancaire.

Toutefois, la réglementation distingue la provenance de ces fonds :


  • 10 % au minimum doivent provenir de l’épargne personnelle, sans recours à la prévoyance professionnelle (hors 2e pilier).
  • Le reste peut être complété par différentes sources : épargne classique, 3e pilier A, avance d’hoirie, donation, voire retrait ou mise en gage du 2e pilier (LPP).

En outre, la banque attend de vous que vous soyez impliqué financièrement dans l’acquisition pour réduire le risque de défaut de paiement.

La tenue des charges (ou règle du tiers)

La règle du tiers stipule que le coût annuel total de votre logement ne doit pas dépasser un tiers (33%) de votre revenu annuel brut du ménage.


Pour appliquer cette règle, la banque ne se base pas sur vos coûts actuels (qui peuvent être bas si les taux sont faibles), mais sur un calcul hypothétique et sécuritaire. Ainsi, les charges annuelles


  • Les intérêts hypothécaires : calculés à un taux normatif d’environ 5 %, indépendamment du taux réel du marché.
  • L’amortissement : réduction progressive de la dette pour atteindre 66 % de la valeur du bien dans un délai de 15 ans.
  • Les frais d’entretien : estimés entre 0,7 % et 1 % de la valeur du bien par an.

Si vos charges dépassent ce seuil, le financement est généralement refusé. Cette prudence vous protège d’un endettement excessif, notamment en cas de hausse future des taux d’intérêt.


Étape 2 : Optimiser les fonds propres

En Suisse, vous avez la possibilité de mobiliser une partie de votre capital de prévoyance pour compléter vos fonds propres. Cette option requiert toutefois une analyse attentive, car elle affecte directement votre retraite future.

Utilisation du 2e pilier (LPP)

Deux solutions sont possibles :


  • Le retrait anticipé : le capital vous est versé directement pour financer une partie du bien. Si cette solution réduit par conséquent le montant de l’hypothèque, elle entraîne une diminution des prestations de retraite et imposition immédiate du montant retiré.
  • La mise en gage : le capital reste dans votre caisse de pension, mais sert de garantie à la banque en cas de défaut de paiement. Si cette option a pour avantage de préserver votre prévoyance et d’éviter la taxation, elle n’augmente toutefois pas votre capacité d’achat immédiate.

Bien entendu, le choix entre ces deux options dépend de votre situation professionnelle, de votre horizon de placement mais aussi de votre tolérance au risque.

Le rôle du 3e pilier A (prévoyance liée)

Le 3e pilier A constitue un autre levier flexible et fiscalement avantageux. Les montants épargnés peuvent être utilisés pour renforcer vos fonds propres lors de l’achat ou bien amortir l'hypothèque.


De plus, les versements effectués chaque année sont déductibles du revenu imposable, ce qui réduit la charge fiscale tout en préparant un projet immobilier.

Les autres sources possibles

Les banques acceptent également d’autres formes de capital :


  • épargne classique,
  • rachat d’assurance-vie,
  • aides familiales ou avances sur héritage.

Attention : l’origine des fonds doit toujours être clairement documentée pour respecter les règles de transparence bancaire.


Étape 3 : Structurer le prêt hypothécaire

Une fois les fonds propres réunis, la structure de votre prêt détermine l’équilibre entre sécurité et coût du financement.

Le prêt principal (hypothèque de 1er rang)

Sachez que le prêt principal peut couvrir jusqu’à 66 % de la valeur du bien. Cette part bénéficie des taux d’intérêt les plus faibles, car elle représente le risque le plus limité pour la banque. Aucune obligation d’amortissement n’est imposée sur cette tranche.

Le prêt complémentaire (hypothèque de 2e rang)

Cette seconde hypothèque finance la part comprise entre 66 % et 80 % du prix du bien.

Elle doit être remboursée sur une période maximale de 15 ans, ou avant l’âge de la retraite.


Ce remboursement progressif, appelé amortissement, réduit la dette totale et renforce la sécurité financière du ménage.

Les méthodes d’amortissement

Deux approches sont possibles :


  • Amortissement direct : les paiements réguliers diminuent immédiatement le capital dû et les intérêts, mais réduisent aussi les déductions fiscales.
  • Amortissement indirect : les montants sont versés sur un compte 3e pilier A mis en gage. L’hypothèque reste inchangée jusqu’au retrait du pilier, ce qui permet de conserver la déduction des intérêts hypothécaires tout en constituant une épargne.

Étape 4 : Choisir le type d’hypothèque

Pour financer un bien immobilier en Suisse, vous avez la possibilité de choisir entre plusieurs formules d’hypothèques.

Hypothèque à taux fixe

Son principal avantage réside dans la stabilité : le taux reste identique durant toute la durée du contrat (souvent 2 à 10 ans). Ainsi, le montant de vos échéances est parfaitement prévisible, et vous êtes protégé contre toute hausse de taux.


En revanche, cette sécurité se paie : les taux fixes sont souvent légèrement supérieurs, et toute sortie anticipée peut entraîner des pénalités élevées.

Hypothèque à taux variable

Sans durée fixe,l'hypothèque à taux variable s’ajuste en fonction du marché monétaire.


Si elle offre une grande flexibilité, notamment pour les emprunteurs qui prévoient une vente ou une renégociation à court terme, elle expose néanmoins à une forte volatilité en raison des variations de taux.

Hypothèque du marché monétaire (SARON)

Indexée sur le SARON (Swiss Average Rate Overnight), cette forme moderne d’hypothèque reflète de près l’évolution réelle du marché. A ce titre, le taux de cette hypothèque se compose de l’indice SARON majoré d’une marge bancaire.


Elle combine transparence et adaptabilité, mais exige une bonne tolérance aux fluctuations, car les révisions sont fréquentes (tous les 3 ou 6 mois).


Étape 5 : Négocier les coûts annexes

Au-delà du prêt, il convient d’anticiper les frais et de comparer attentivement les offres.

Le rôle du courtier hypothécaire

Vous le savez sans doute déjà, mais faire appel à un courtier immobilier peut vous permettre d’accéder à un large éventail d’institutions financières (banques, assurances, caisses de pension).


Fort de son expérience terrain, ce professionnel compare les taux, négocie les marges et conseille sur la structure la plus avantageuse. Il peut également vous assister dans la préparation du dossier de financement.

Les frais d’acquisition (frais accessoires)

En Suisse, l’achat d’un bien immobilier entraîne des coûts annexes incompressibles :


  • Droits de mutation,
  • Frais de notaire,
  • Émoluments du Registre foncier.

Selon le canton, ces frais représentent entre 3 % et 5 % du prix du bien. Ils doivent impérativement être financés sur fonds propres, car les banques ne les incluent pas dans l’hypothèque.


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