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Lors de la signature d’un bail d’habitation, la garantie de loyer est presque toujours exigée. Et pour cause, cette somme d’argent sert à protéger le bailleur contre d’éventuels loyers impayés ou dommages causés au logement :


  • En Suisse, le Code des obligations (art. 257e) fixe les règles relatives au montant, au dépôt et à l’utilisation de la caution de loyer.
  • Deux options s’offrent aux locataires : le dépôt bancaire traditionnel ou le cautionnement par assurance.
  • La restitution de la garantie obéit à des règles précises, notamment après l’état des lieux de sortie.

Le cadre légal de la garantie de loyer

Tout d’abord, le régime juridique de la garantie de loyer repose sur le Code des obligations (CO), qui définit les droits et devoirs des parties au contrat de bail. Ces dispositions visent à protéger à la fois le bailleur et le locataire, en assurant une gestion transparente et encadrée de la somme versée.

Montant maximum et modalités de versement

Selon l’article 257e du Code des obligations, le montant de la garantie ne peut excéder 3 mois de loyer net. De fait, le bailleur n’a donc pas la liberté de fixer un montant supérieur, quelle que soit la valeur du bien.


A ce titre, le locataire est tenu de déposer cette somme sur un compte bancaire bloqué ouvert à son nom. Parfois appelée "compte de garantie de loyer", cette enveloppe reste juridiquement la propriété du locataire : le bailleur n’y a pas libre accès.


Par ailleurs, les intérêts produits par la somme bloquée reviennent intégralement au locataire. Ils s’ajouteront au montant initial lors de la restitution, sauf en cas de déduction justifiée (dommages, loyers impayés, frais de remise en état).

Les conditions d’utilisation

La caution de loyer peut être mobilisée uniquement pour couvrir les loyers ou les charges impayés ainsi que les frais de réparation consécutifs à des dégradations imputables au locataire.


Naturellement,  le bailleur ne peut pas prélever la garantie de son propre chef. Toute utilisation du montant déposé nécessite l’accord du locataire ou une décision exécutoire issue d’un jugement ou d’une conciliation.


Option 1 : Le dépôt bancaire classique

Le dépôt bancaire traditionnel reste la solution la plus simple et la plus courante en Suisse.

Fonctionnement et procédure

Le locataire ouvre un compte de garantie de loyer auprès d’une banque désignée par le bailleur. Il y verse la somme correspondant à la garantie, généralement l’équivalent de 3 mois de loyer net.


Le montant est alors bloqué jusqu’à la fin du bail, et le compte ne peut être débloqué qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision de justice. Ce type de compte est souvent gratuit ou assorti de frais bancaires très faibles.

Avantages et inconvénients du dépôt bancaire

Avantages

La somme reste sous le nom du locataire et ne peut être utilisée qu’en cas de preuve formelle de dette. De plus, les intérêts générés lui reviennent à la fin du bail. Il s’agit donc d’une solution très sécurisante aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

Inconvénients

Certes, immobiliser un capital conséquent de plusieurs milliers de francs peut mettre en difficulté le locataire, notamment en cas de déménagement ou de double location temporaire. Néanmoins, c’est l’option la plus sûre pour ceux qui disposent des liquidités nécessaires.


Option 2 : La caution sans dépôt

Pour les locataires désireux d’éviter l’immobilisation d’un capital, la caution de loyer sans dépôt demeure l’option toute désignée.

Fonctionnement et coût

Le principe est simple : une société de cautionnement ou une compagnie d’assurance se porte garante auprès du bailleur. En cas de dettes ou de dommages, elle avance la somme due, puis se fait rembourser par le locataire concerné.


En échange de ce service, le locataire paie une prime annuelle ou mensuelle, généralement comprise entre 4 % et 6 % du montant total de la garantie. Cette prime n’est jamais remboursée, même lorsque le bail prend fin sans incident.


Les principaux prestataires sur le marché suisse

En Suisse, plusieurs acteurs opèrent dans ce domaine :


  • Des compagnies d’assurance qui proposent des produits dédiés à la garantie de loyer ;
  • Des sociétés de cautionnement spécialisées, reconnues sur le marché suisse pour leur fiabilité et leur rapidité de traitement.

La plupart du temps, ces organismes disposent de partenariats avec des régies immobilières ou des banques, ce qui facilite la mise en place du contrat au moment de la signature du bail.

Avantages et inconvénients de la garantie sans dépôt

Avantages


  • Aucune somme à bloquer : les liquidités du locataire restent disponibles.
  • Souscription rapide et démarches simplifiées.
  • Acceptée par la majorité des régies et propriétaires.

Inconvénients


  • Coût global plus élevé sur le long terme : la prime annuelle n’est pas récupérable.
  • En cas de sinistre, la société se retourne contre le locataire pour le remboursement des sommes avancées.

Comment se passe la restitution de la garantie de loyer ?

La fin du bail marque le moment où le locataire peut prétendre à la restitution de sa garantie de loyer, sous certaines conditions.

Délais et conditions de restitution

La libération du dépôt intervient après l’état des lieux de sortie et l’accord du bailleur. Si aucun dommage ni impayé n’est constaté, le bailleur signe l’ordre de libération, et la banque restitue la somme avec les intérêts accumulés.


En revanche, si des dégradations ou impayés sont identifiés, la restitution peut être partielle ou différée, le temps d’évaluer les frais exacts.

Que se passe-t-il en cas de litige ?

Si le bailleur refuse de libérer la garantie, il doit prouver qu’une procédure judiciaire ou de poursuites est en cours contre le locataire.


Un délai maximal d’1 an s’applique alors : si, passé ce délai, le bailleur n’a engagé aucune action, le locataire peut demander à la banque la restitution de la somme, sans avoir besoin de son accord. Cette règle protège le locataire contre les retenues injustifiées.


Conclusion

Vous l’aurez compris, la garantie de loyer constitue une mesure de sécurité essentielle au bon déroulement des locations. Qu’il s’agisse d’un dépôt bancaire classique ou d’une caution sans dépôt, chaque formule comporte son lot d’avantages selon la situation financière du locataire.


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