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Malgré des tensions économiques à l’échelle mondiale, le marché immobilier suisse conserve une remarquable résilience. La demande reste élevée tandis que l’offre peine à suivre, ce qui maintient les prix à des niveaux élevés dans de nombreux cantons.  Cette réalité rend l’accès à la propriété plus complexe pour un nombre croissant de ménages avec :


  • Une pression sur les prix alimentée par un déséquilibre durable entre offre et demande ;
  • Des facteurs structurels (démographie, stabilité monétaire, fiscalité cantonale) qui renforcent l’attractivité ;
  • Des défis nouveaux : taux d’intérêt en hausse, contraintes énergétiques et forte variation régionale.

Panorama actuel du marché immobilier suisse

Entre une demande persistante et une offre qui peine à suivre, la dynamique du marché immobilier helvétique en 2025 peut se résumer à un équilibre fragile.

L’évolution des prix : un marché à deux vitesses

Les prix sur le marché résidentiel poursuivent une légère croissance.


D’après le baromètre Real Advisor – T2 2025 (1), les prix des appartements ont augmenté de +1.2 % et ceux des maisons individuelles de +1.0 % au deuxième trimestre 2025.  Au premier trimestre 2025, les appartements avaient déjà enregistré une hausse de +0.4 % et les maisons de +0.3 %. (2)


Par ailleurs, la médiane des prix pour une maison s’élève à CHF 1 379 868, et celle pour un appartement à CHF 950 107, avec un prix moyen par m² de CHF 9 224 pour les appartements. (3)

La crise de l’offre et la faible vacance

Le taux de vacance reste historiquement bas, particulièrement dans les cantons romands et les centres urbains. Les nouvelles constructions progressent lentement en raison des normes, des coûts et de la disponibilité foncière. Cette pénurie d'offres renforce la pression sur les prix.

Les taux d’intérêt : le facteur de rupture

Le retour des taux hypothécaires plus élevés, conséquence de la normalisation monétaire par la Banque nationale suisse (BNS), modifie les conditions d’accès à la propriété.


En effet, les banques sont de plus en plus strictes sur la capacité d’endettement des ménages selon la règle du tiers : les charges liées au logement ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut.


Les prix de l’immobilier suisse par canton en 2025

Les écarts de prix à travers la Suisse restent considérables, reflétant la diversité économique et géographique du pays.

Canton 

 prix moyen en m2
 (maison)

 Prix moyen au m2
 (appartement)

Genève

env. 15 000 CHF

env. 14 000 CHF

Vaud

env. 11 000 CHF

env. 10 000 CHF

Zurich

env. 14 000 CHF

env. 12 000 CHF

Zoug

env. 13 000 CHF

env. 11 500 CHF

Fribourg

env. 8 000 CHF

env. 7 500 CHF

Valais

env. 7 000 CHF

env. 6 500 CHF

Neuchâtel

env. 7 500 CHF

env. 7 000 CHF

Jura

env. 6 000 CHF

env. 5 800 CHF

Les centres urbains concentrent les prix les plus élevés, tandis que les cantons périphériques gagnent en attractivité.


Au delà des résidences principales : tour d’horizon des segments clés du marché

L’évolution du marché suisse ne se limite pas qu’aux habitations : elle concerne également les investissements locatifs et le marché tertiaire.

La propriété par étage (PPE) et l’accès à la propriété

La PPE reste la voie privilégiée pour les ménages désireux d’acheter un appartement. Moins onéreuse qu’une maison individuelle, elle permet une première accession à la propriété, souvent dans les zones urbaines.


Toutefois, les charges de copropriété, le fonds de rénovation et la gestion collective peuvent constituer un frein financier pour les potentiels acheteurs.

L’immobilier de rendement

La hausse des prix d’achat et celle des taux d’intérêt ont resserré les marges de rentabilité. C’est pourquoi les investisseurs institutionnels privilégient désormais des placements plus sélectifs : immeubles bien situés, bâtiments énergétiquement performants ou projets de rénovation…


De plus, la méthode de la valeur de rendement tend à se durcir, ce qui réduit le potentiel de plus-value rapide.

Les bureaux et surfaces commerciales

Depuis la pandémie, le télétravail a modifié la demande en surfaces administratives. C’est la raison pour laquelle les grandes agglomérations rationalisent leurs mètres carrés, tandis que les zones périphériques peinent à absorber l’offre existante.


De fait, les centres stratégiques (Zurich, Lausanne, Genève) conservent néanmoins une attractivité forte grâce à la concentration d’entreprises internationales et de services à haute valeur ajoutée.


Quels défis et perspectives pour l’avenir du marché immobilier suisse ? 

Le marché immobilier helvétique entre dans une phase d’ajustement : les années de croissance continue cèdent la place à un équilibre plus sélectif.

Évolution des taux d’intérêt et impact sur l’accessibilité

La BNS a maintenu une politique monétaire prudente, avec un abaissement de son principal taux directeur à 0 % en juin 2025. Cette situation a conduit à une baisse des taux hypothécaires, rendant le financement plus accessible.


Cependant, les critères d’octroi des crédits restent stricts, notamment en ce qui concerne la capacité financière exigée par les établissements bancaires.

Le défi de l’écologie et de l’efficacité énergétique

Dans les prochaines années, les propriétaires devront investir davantage dans la rénovation énergétique, sous peine de voir la valeur de leur bien diminuer. En effet, la valeur verte d’un bien (performance énergétique, matériaux durables, émission faibles) constitue déjà un critère déterminant, tant pour la vente que pour le financement.

Les disparités régionales : Suisse romande vs alémanique

Si l’on prend les différences de prix entre Genève/Vaud et Zurich/Zoug, l’écart demeure significatif, mais la croissance s’étend désormais aux cantons périphériques.


Ainsi, on observe un exode résidentiel vers le Valais, Fribourg ou Soleure, preuve d’un changement de paradigme pour les résidents suisses.  Désormais, c’est l'accessibilité qui prime sur la centralité, ce qui fait gagner progressivement ces cantons en attractivité et en valeur.


Vous l’aurez compris, le marché immobilier est encore voué à évoluer d’ici les prochaines années, voire les prochains moins. Entre taux élevés, rareté de l’offre et nouvelles obligations énergétiques, acheter une maison ou un appartement en Suisse peut nécessiter d’être accompagné par un expert !


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Sources 

realadvisor.ch - Article 

investir.ch - Article 

realadvisor.ch - Article