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Con un prezzo medio al metro quadrato che supera i 10’000 CHF nelle aree urbane, vale ancora la pena acquistare una casa o un appartamento? Tre fattori determinanti permettono di valutarlo:

  • La regola di un terzo del reddito lordo continua ad applicarsi sulla base di un tasso d’interesse teorico del 5%, al quale si aggiungono l’1% per le spese di manutenzione e accessorie e l’ammortamento obbligatorio della seconda ipoteca;
  • L’abolizione del valore locativo nel 2029 porrà fine all’imposizione del reddito figurativo, ma eliminerà anche la possibilità di dedurre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione ordinarie;
  • Considerando i costi di acquisto e le spese notarili (spesso compresi tra il 2% e il 5% a seconda del cantone), un immobile dovrebbe essere mantenuto per almeno 8-10 anni affinché l’acquisto diventi finanziariamente più vantaggioso rispetto alla locazione di un immobile equivalente.


Comprare o affittare in Svizzera: quale opzione scegliere in base al proprio budget?

Requisiti relativi ai fondi propri per finanziare un immobile

Come promemoria, le banche richiedono almeno il 20% di fondi propri sul prezzo di acquisto (ovvero 200’000 CHF per un immobile del valore di 1’000’000 CHF). La composizione di questi fondi propri è soggetta a regole precise:

  • Almeno il 10% di fondi propri «duri»: risparmi liquidi, depositi bancari, donazioni o averi del 3° pilastro.
  • Al massimo il 10% dalla previdenza professionale: prelievo o costituzione in pegno degli averi del 2° pilastro (LPP).

Buono a sapersi: un prelievo anticipato dal 2° pilastro riduce immediatamente le prestazioni pensionistiche future e può diminuire la copertura in caso di decesso o invalidità. La costituzione in pegno rappresenta un’alternativa che consente di preservare queste prestazioni previdenziali.


Calcolo della sostenibilità finanziaria: l’ostacolo del tasso d’interesse teorico

Gli istituti di credito non valutano la vostra richiesta sulla base del tasso d’interesse di mercato (spesso compreso tra l’1,5% e il 2,5%), ma applicano una formula di calcolo prudenziale:

  • tasso d’interesse teorico del 5% sull’intero debito ipotecario;
  • 1% del valore dell’immobile per le spese di manutenzione e i costi accessori;
  • ammortamento obbligatorio della seconda ipoteca, in modo da ridurre il debito ipotecario al 66,7% del valore dell’immobile entro un massimo di 15 anni.

Affinché il finanziamento venga approvato, la somma di queste tre voci non deve superare il 33% del reddito lordo annuo dell’economia domestica. Pertanto, per un immobile del valore di un milione di franchi finanziato con un’ipoteca di 800’000 CHF, la banca richiede un reddito annuo minimo di circa 180’000 CHF, anche se i costi mensili effettivi risultano nettamente inferiori.


Abolizione del valore locativo: quale impatto avrà sul vostro progetto di acquisto?

Sebbene la sua entrata in vigore sia prevista per il 2029, la riforma del valore locativo influenza già le valutazioni di molti potenziali acquirenti che desiderano anticipare le future disposizioni.


Come funziona il valore locativo e quali sono le attuali deduzioni fiscali

Attualmente, il proprietario che vive nel proprio immobile è tassato sul valore locativo, ossia su un reddito figurativo corrispondente all’affitto che potrebbe teoricamente percepire se decidesse di affittare il proprio immobile.

In compenso, sono attualmente ammesse diverse deduzioni fiscali, tra cui:

  • gli interessi ipotecari;
  • determinate spese di manutenzione;
  • diversi lavori destinati a preservare il valore dell’immobile, conformemente alle disposizioni cantonali.

Questo sistema è oggetto di critiche da molti anni, in particolare perché comporta per i proprietari il pagamento di imposte su un reddito che in realtà non percepiscono.


Confronto finanziario: costo dell’affitto e costi della proprietà

Essere proprietari di un immobile comporta diversi costi ricorrenti che devono essere inclusi nel calcolo della convenienza finanziaria complessiva.


Calcolo dei costi effettivi di un’abitazione di proprietà

Il costo di un’abitazione di proprietà non si limita agli interessi sul mutuo ipotecario. Il proprietario deve inoltre prevedere diverse altre voci di spesa:

Voce di spesa Cosa comprende Impatto sul budget
Interessi ipotecari Costo del capitale preso in prestito Varia in base alla durata e al tasso d’interesse concordato
Ammortamento (seconda ipoteca) Rimborso obbligatorio entro 15 anni (per ridurre il debito ipotecario al 66,7%) Spesa obbligatoria, ma contribuisce alla costituzione di capitale proprio
Spese accessorie e manutenzione Assicurazione, riscaldamento, fondo di rinnovamento della proprietà per piani Circa l’1% del valore dell’immobile all’anno

Ad esempio, un appartamento acquistato per un milione di franchi richiede una capacità finanziaria sufficiente per sostenere non solo il finanziamento ipotecario, ma anche i costi di manutenzione dell’immobile nel lungo periodo.


La flessibilità dell’affitto di fronte al rischio di variazione dei tassi d’interesse

L’affitto conserva un vantaggio importante: la flessibilità. Un inquilino può più facilmente cambiare abitazione in caso di cambiamenti della propria situazione professionale, familiare o geografica.

Un proprietario, invece, beneficia di una maggiore stabilità abitativa, ma assume anche maggiori rischi finanziari. Al momento del rinnovo di un’ipoteca, un aumento dei tassi d’interesse può comportare un incremento significativo delle spese mensili.

La scelta tra affitto e acquisto dipende quindi anche dalla disponibilità e dalla capacità di immobilizzare capitale in un immobile per un periodo prolungato. Acquistare significa generalmente conservare l’immobile abbastanza a lungo da ammortizzare i costi legati all’acquisto:

  • spese notarili;
  • imposte sul trasferimento di proprietà, a seconda del cantone;
  • eventuali costi legati al finanziamento;
  • costi di rivendita in caso di un rapido cambiamento della situazione.

Una famiglia che prevede di trasferirsi entro pochi anni avrà spesso interesse a confrontare attentamente questi costi con quelli di un’abitazione in affitto. Al contrario, un progetto abitativo stabile e a lungo termine aumenta le probabilità che l’acquisto dell’immobile risulti finanziariamente conveniente.


In quali casi l’acquisto di un immobile resta un buon investimento in Svizzera?

La questione non è soltanto sapere se il mercato immobiliare continuerà a crescere, ma anche se l’acquisto corrisponde agli obiettivi finanziari e personali dell’acquirente.


La durata ideale di possesso per ammortizzare le spese notarili e di acquisto

In generale, si considera necessario mantenere un immobile per almeno 8-10 anni affinché i costi legati all’acquisto possano essere ammortizzati.

Questo periodo consente in particolare di distribuire nel tempo:

  • i costi di acquisto;
  • eventuali lavori di ristrutturazione effettuati dopo l’acquisto;
  • le fluttuazioni temporanee del mercato immobiliare.

La redditività dipende inoltre fortemente dal cantone e dal comune. Ad esempio, un appartamento situato in una zona in cui la domanda abitativa rimane elevata non avrà necessariamente la stessa evoluzione di un immobile situato in una regione in cui i prezzi crescono poco.

La posizione, la qualità dell’immobile e il rapporto tra il prezzo pagato e il valore effettivo dell’abitazione rimangono quindi criteri determinanti.


Costruire il proprio patrimonio attraverso l’ammortamento dell’ipoteca

Man mano che il mutuatario rimborsa una parte dell’ipoteca, aumenta la propria quota di capitale nell’immobile. L’acquisto di un immobile può essere particolarmente adatto ai seguenti profili:

  • famiglie con una situazione professionale stabile e un reddito regolare;
  • acquirenti che desiderano rimanere a lungo nella stessa regione;
  • persone che desiderano trasformare una parte delle proprie spese abitative in patrimonio immobiliare;
  • investitori in grado di valutare con precisione il rendimento atteso di un immobile destinato alla locazione.

Al contrario, acquistare esclusivamente nella speranza di un rapido aumento dei prezzi comporta rischi maggiori. La redditività di un immobile in Svizzera si basa soprattutto su una strategia a lungo termine, un finanziamento solido e una valutazione realistica dei costi.


FAQ

Acquistare un immobile in Svizzera è redditizio nel 2026?

Sì, a condizione di disporre di un finanziamento solido e di mantenere l’immobile per un periodo sufficientemente lungo. La redditività dipende principalmente dal prezzo di acquisto, dai costi correnti, dai tassi ipotecari e dall’andamento del mercato immobiliare locale.

Quanti fondi propri sono necessari per acquistare un’abitazione in Svizzera?

Le banche richiedono generalmente il 20% di fondi propri, di cui almeno il 10% deve provenire da fonti diverse dal 2° pilastro. Il finanziamento può essere completato con risparmi personali o averi del 3° pilastro.

L’abolizione del valore locativo cambierà la convenienza dell’acquisto di un immobile?

Prevista per il 2029, l’abolizione del valore locativo modificherà la fiscalità dei proprietari di immobili. Dovrebbe risultare particolarmente vantaggiosa per le famiglie con un basso livello di indebitamento, ma ridurrà anche alcuni degli attuali vantaggi fiscali legati agli interessi ipotecari e alle spese di manutenzione.