Ammortizzare l’ipoteca o investire?

Acquistare un immobile è una tappa importante che porta rapidamente a interrogarsi sulla strategia di rimborso da adottare nel lungo periodo.

• In Svizzera, se il debito ipotecario supera il 65% del valore dell'immobile, una parte dell'ipoteca deve essere rimborsata affinché il debito venga ridotto a tale soglia entro 15 anni.

• Poiché gli interessi passivi sono deducibili dal reddito imponibile, mantenere un certo livello di debito può, paradossalmente, risultare vantaggioso a seconda della propria aliquota fiscale.

• Ogni franco utilizzato per ridurre il debito è un franco che non viene investito sui mercati finanziari, dove i rendimenti potrebbero superare il costo degli interessi ipotecari.

Come funziona l'ammortamento dell'ipoteca?

In Svizzera, la maggior parte delle ipoteche è suddivisa in due gradi:

• L'ipoteca di primo grado copre generalmente fino al 65% del valore di garanzia dell'immobile e non è soggetta a un obbligo di rimborso.

• L'ipoteca di secondo grado, che completa il finanziamento (generalmente fino all'80% del valore dell'immobile), deve invece essere obbligatoriamente ammortizzata.

L'ammortamento del debito inizia normalmente subito dopo la concessione dell'ipoteca. Per le banche, l'obiettivo è garantire che il proprietario disponga di un capitale proprio sufficiente, riducendo così il rischio in caso di una diminuzione del valore del mercato immobiliare.

Per il proprietario rappresenta un modo per aumentare progressivamente la propria quota di capitale proprio nell'immobile, riducendo nel tempo l'onere degli interessi.

Ammortamento diretto e ammortamento indiretto: come funzionano?

Generalmente si distinguono due modalità di ammortamento:

• Ammortamento a rata costante: l'importo complessivo della rata rimane invariato, mentre cambia la sua composizione (più interessi all'inizio, più capitale alla fine).

• Ammortamento lineare: la quota di capitale rimborsata rimane costante, con la conseguenza che le rate diminuiscono progressivamente nel corso del tempo.

Ammortamento diretto

Con l'ammortamento diretto si versa periodicamente (ogni trimestre o semestre) un importo concordato direttamente all'istituto finanziario, riducendo progressivamente il capitale preso a prestito.

• Come funziona: il debito diminuisce a ogni versamento. Di conseguenza, anche gli interessi diminuiscono gradualmente, poiché vengono calcolati su un capitale residuo sempre più basso.

• Vantaggio finanziario: si aumenta la propria sicurezza finanziaria riducendo concretamente il livello d'indebitamento. È una strategia di riduzione del debito chiaramente visibile che alleggerisce progressivamente le spese mensili.

• Impatto fiscale: riducendo il debito si riduce anche l'importo degli interessi deducibili. Di conseguenza, il reddito imponibile aumenta e ciò può comportare un incremento delle imposte.

Ammortamento indiretto

Con l'ammortamento indiretto non si rimborsa direttamente la banca. I versamenti vengono effettuati su un conto di previdenza vincolata (Pilastro 3a) vincolato a favore dell'istituto finanziatore. Il capitale accumulato servirà successivamente a estinguere l'ipoteca in un'unica soluzione.

• Come funziona: il debito ipotecario rimane invariato per tutta la durata del finanziamento. Il capitale accumulato nel conto di previdenza verrà utilizzato per estinguere l'ipoteca, al più tardi al momento del pensionamento.

• Vantaggio finanziario: il capitale investito nel Pilastro 3a può essere collocato in strumenti finanziari, offrendo un potenziale rendimento spesso superiore al tasso d'interesse dell'ipoteca.

• Impatto fiscale: si beneficia di un duplice vantaggio fiscale: si mantiene la piena deducibilità degli interessi ipotecari e, allo stesso tempo, i versamenti al Pilastro 3a sono interamente deducibili dal reddito imponibile.

Tabella comparativa: ammortamento diretto vs. ammortamento indiretto

Ammortizzare l'ipoteca o investire: quale scelta fare?

La decisione tra rimborsare il debito ipotecario oppure investire la propria liquidità dipende dal profilo di rischio, dalla situazione fiscale e dal contesto dei tassi d'interesse.

Rimborsare il debito per una maggiore tranquillità

Chi ha una minore propensione al rischio tende generalmente a privilegiare l'ammortamento dell'ipoteca.

• Protezione contro l'aumento dei tassi: Un debito inferiore garantisce una maggiore sicurezza finanziaria al momento del rinnovo dell'ipoteca qualora i tassi di mercato dovessero aumentare.

• Un rendimento netto garantito: Rimborsare il proprio debito equivale a effettuare un investimento privo di rischio, con un rendimento pari agli interessi ipotecari che non si dovranno più pagare.

• Maggiore serenità durante la pensione: Arrivare all'età pensionabile con un debito minimo consente di compensare la naturale riduzione del reddito diminuendo sensibilmente le spese legate all'abitazione.

Investire il proprio capitale

Se si ha una maggiore tolleranza al rischio, investire la propria liquidità può risultare più redditizio del rimborso dell'ipoteca su un orizzonte temporale di 15 o 20 anni.

• L'effetto leva finanziaria: Se il rendimento atteso di un portafoglio ben diversificato supera il costo dell'ipoteca, è possibile accrescere il proprio patrimonio utilizzando il capitale finanziato dalla banca.

• La disponibilità del capitale: Il denaro investito sui mercati finanziari rimane disponibile, mentre il capitale immobilizzato nella propria abitazione può essere recuperato solo aumentando nuovamente l'ipoteca.

• La diversificazione del patrimonio: Affiancare un portafoglio finanziario al proprio immobile consente di non concentrare tutto il patrimonio esclusivamente nel settore immobiliare.

Come scegliere?

Per prendere una decisione oggettiva è consigliabile confrontare il rendimento atteso delle due soluzioni. In particolare, è opportuno valutare i seguenti elementi:

• Il costo netto del debito: È il tasso d'interesse ipotecario effettivo, una volta considerato il risparmio fiscale derivante dalla deduzione degli interessi passivi.

• Il rendimento netto dell'investimento: Corrisponde alla performance dei propri investimenti dopo aver dedotto le imposte sui dividendi e l'imposta sulla sostanza.

FAQ

È obbligatorio rimborsare completamente la propria ipoteca in Svizzera?

A differenza di molti altri Paesi, in Svizzera è normale mantenere nel tempo l'ipoteca di primo grado (fino al 65% del valore dell'immobile). Ciò consente di continuare a beneficiare delle deduzioni fiscali sugli interessi ipotecari per tutta la durata della proprietà.

Qual è l'impatto del valore locativo sulla mia scelta?

Il valore locativo è un reddito figurativo aggiunto alla dichiarazione fiscale. Per compensare questo onere, il sistema fiscale svizzero consente di dedurre gli interessi ipotecari. Se si estingue completamente il mutuo, si continuerà a essere tassati sul valore locativo senza poter più dedurre gli interessi, con un conseguente aumento del carico fiscale.

È possibile cambiare modalità di rimborso nel corso del finanziamento?

Sì. Generalmente è possibile passare dall'ammortamento diretto a quello indiretto, o viceversa, al momento del rinnovo dell'ipoteca oppure con il consenso della banca. Tuttavia, ciò può comportare modifiche ai contratti di previdenza.

Quando è preferibile scegliere l'ammortamento diretto?

Questa soluzione è consigliata se si desidera ridurre il più rapidamente possibile le spese mensili oppure se si appartiene a una fascia fiscale relativamente bassa, nella quale il vantaggio derivante dalla deduzione degli interessi è limitato rispetto al risparmio ottenuto riducendo il debito.

Il Pilastro 3a è l'unico strumento per l'ammortamento indiretto?

Il Pilastro 3a rappresenta la soluzione più diffusa grazie ai suoi importanti vantaggi fiscali. Tuttavia, in alcuni casi specifici, può essere utilizzata anche un'assicurazione sulla vita del Pilastro 3b, il cui trattamento fiscale è diverso e generalmente meno favorevole per il reddito corrente.