Effetti della votazione del 28 settembre 2025 per i proprietari e gli inquilini

Il 28 settembre 2025, i cittadini svizzeri hanno accettato, con il 57.7%, la riforma della fiscalità immobiliare. Quest’ultima comprendeva due elementi giuridicamente collegati:

• L’introduzione di un’imposta sulle seconde residenze;
• L’abolizione del valore locativo per i proprietari che occupano la propria abitazione.

Il valore locativo corrisponde a un reddito fittizio che lo Stato considera come se il proprietario percepisse un affitto dal proprio immobile. In altre parole, se abitate in una casa di vostra proprietà, l’amministrazione fiscale stima l’importo dell’affitto che paghereste se la prendeste in locazione e vi tassa come se percepiste tale reddito, anche se in realtà non ricevete alcun denaro.

Perché questo sistema? Perché lo Stato cerca di mantenere un equilibrio tra i proprietari, che non devono pagare un affitto e possono dedurre alcune spese legate al loro bene (come gli interessi ipotecari o la manutenzione), e gli inquilini, che pagano un affitto ma non possono dedurre nulla di tale importo dalle loro imposte.

Vantaggi per i proprietari

• Fine del valore locativo: non è più necessario pagare imposte su un reddito fittizio.
• Periodo di adattamento di due anni: ciò lascia il tempo di preparare la transizione, rivedere la propria strategia finanziaria e beneficiare ancora delle ristrutturazioni deducibili dalle imposte.
• Sostegno ai primi acquirenti: chi acquista la propria prima abitazione potrà continuare a dedurre gli interessi ipotecari per un periodo transitorio di dieci anni.

Svantaggi per i proprietari

• Gli interessi ipotecari, le spese di manutenzione e i lavori di ristrutturazione non saranno più (o solo parzialmente) deducibili dalle imposte.
• I proprietari fortemente indebitati potrebbero quindi pagare più imposte di prima, poiché la deduzione dei loro interessi scomparirà.

A prima vista, l’abolizione del valore locativo sembra essere un regalo per i proprietari, senza vere conseguenze negative. Ma in realtà non è proprio così… La soppressione del valore locativo comporterà una perdita fiscale stimata a circa 1,8 miliardi di franchi all’anno per la Confederazione e i cantoni.

Ora, quando si elimina una fonte di entrate, bisogna trovare un modo per compensare tali perdite fiscali. È per questo che la riforma prevede la possibilità, per i cantoni, di introdurre un’imposta sulle seconde residenze. Ogni cantone sarà libero di decidere se applicare o meno tale imposta e secondo quali modalità.

L’abolizione del valore locativo non sarà immediata. È previsto un periodo di transizione di due anni per permettere alle autorità e ai contribuenti di adattarsi al nuovo sistema fiscale. Concretamente:

• Fino all’entrata in vigore effettiva della riforma, il sistema attuale rimane in vigore: i proprietari continueranno a dichiarare il valore locativo e potranno ancora dedurre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.
• Dopo questo periodo, il valore locativo scomparirà definitivamente dalla dichiarazione dei redditi.
• Parallelamente, le detrazioni fiscali legate all’abitazione (interessi, manutenzione, ristrutturazione) saranno soppresse o fortemente limitate, salvo per alcuni lavori energetici.

I cantoni dovranno poi decidere se introdurre un’imposta sulle seconde residenze per compensare la perdita di entrate.

Proprietari poco indebitati o già senza debiti: Spesso si tratta di nuclei familiari più anziani che hanno già rimborsato il loro mutuo e possiedono immobili che richiedono pochi o nessun lavoro di ristrutturazione (a breve termine). Beneficiano pienamente della soppressione del valore locativo, essendo poco toccati dalla fine delle deduzioni fiscali. Per i pensionati è persino un sollievo: con l’aumento degli affitti, aumentava anche il valore locativo, il che poteva aggravare il carico fiscale nonostante redditi fissi.

Acquirenti di immobili recenti o già ristrutturati: I proprietari di abitazioni nuove o recentemente ristrutturate avranno pochi o nessun lavoro di ristrutturazione a breve termine. Beneficeranno quindi della soppressione del valore locativo senza perdere la possibilità di dedurre spese importanti.

Proprietari fortemente indebitati: Spesso giovani famiglie o nuovi acquirenti, perderanno la possibilità di dedurre una gran parte dei loro interessi ipotecari. Il loro carico fiscale aumenterà, poiché continueranno a rimborsare il loro debito senza beneficiare dell’alleggerimento fiscale che lo accompagnava in precedenza.

Proprietari di immobili vecchi o che necessitano di una ristrutturazione importante: Coloro che prevedono lavori di ristrutturazione pesanti (come una riqualificazione energetica o una modernizzazione completa) saranno anch’essi svantaggiati. Le spese di manutenzione e di ristrutturazione non saranno più deducibili, il che aumenterà la fattura al momento di investire nel risanamento dell’abitazione.

Detentori di seconde residenze: Rischiano di essere i più colpiti, poiché i cantoni potranno introdurre una nuova imposta specifica sulle seconde residenze per compensare la perdita del valore locativo. Questi proprietari potrebbero quindi vedere aumentare le loro imposte, in particolare nelle regioni turistiche dove tali beni sono numerosi.

Anche se il valore locativo sarà abolito in futuro, alcune deduzioni fiscali rimarranno applicabili per un periodo transitorio di due anni, fino a quando la riforma entrerà pienamente in vigore. Tuttavia, i primi acquirenti di un’abitazione continueranno a beneficiare di una deduzione limitata delle spese di manutenzione e degli interessi ipotecari per dieci anni dopo l’acquisto dell’immobile.

Gli inquilini non noteranno praticamente alcuna differenza a seguito di questa riforma. Il valore locativo si applica infatti solo agli alloggi occupati dai loro proprietari. È interessante notare, inoltre, che, sebbene la Svizzera conti circa il 60% di inquilini, la votazione è stata comunque accettata, anche se favorisce principalmente i proprietari. Ciò può essere spiegato da due possibili ragioni:

• Molti inquilini hanno forse ritenuto che il valore locativo fosse un metodo fiscale superato, introdotto nel dopoguerra, e non più veramente adatto alla realtà attuale del mercato immobiliare. Ritengono forse che non sia più giustificato tassare un reddito fittizio per coloro che abitano la propria casa.
• Una parte degli inquilini che desiderano diventare proprietari un giorno si trova avvantaggiata dalla soppressione del valore locativo. Questa prospettiva fiscale favorevole può aver spinto alcuni di loro a votare per l’abolizione del valore locativo durante la votazione.

Da un punto di vista più tecnico, il valore locativo può sembrare assurdo: incoraggia l’indebitamento, poiché spinge i proprietari a non rimborsare completamente la loro ipoteca per continuare a beneficiare delle deduzioni fiscali legate agli interessi. Tuttavia, il Parlamento prevede un’eccezione per i primi acquirenti: una deduzione specifica alleggerirà la fattura fiscale di coloro che acquisteranno per la prima volta una casa o un appartamento. Sono quindi i futuri proprietari a beneficiare maggiormente di questa misura transitoria.

• Anticipare le ristrutturazioni: Eseguire i lavori di ristrutturazione o di riqualificazione energetica prima dell’entrata in vigore della riforma (entro il 2028) permette ancora di beneficiare delle attuali deduzioni fiscali.
• Privilegiare gli immobili già ristrutturati o ristrutturare rapidamente dopo l’acquisto: Comprare un’abitazione recente o già modernizzata riduce il rischio di spese non deducibili. In caso contrario, è consigliabile pianificare rapidamente i lavori prima della fine del periodo transitorio.
• Rinviare gli investimenti in una seconda residenza: La possibile introduzione di un’imposta cantonale specifica rende questo tipo di acquisto attualmente più incerto e potenzialmente meno redditizio.
• Monitorare attentamente l’evoluzione del mercato: Gli effetti completi della riforma (prezzi, fiscalità cantonale, domanda) restano incerti. Si consiglia di seguire l’evoluzione dei tassi ipotecari, delle politiche cantonali e delle tendenze dei prezzi prima di prendere decisioni importanti.

Comprare un immobile da ristrutturare rimane vantaggioso ancora per due anni, finché le deduzioni fiscali per i lavori saranno ancora possibili. Dopo il periodo di transizione, questa opzione diventerà meno interessante, anche se i prezzi d’acquisto degli immobili da ristrutturare sono generalmente più bassi.

Al contrario, un’abitazione nuova è certamente più costosa all’acquisto, ma diventerà più vantaggiosa dal punto di vista fiscale una volta che le deduzioni non saranno più consentite. Inoltre, gli edifici recenti sono spesso meglio isolati e più efficienti dal punto di vista energetico, il che permette di realizzare risparmi a lungo termine.

L’abolizione del valore locativo segna una svolta storica nella fiscalità immobiliare svizzera. Sul piano finanziario, la riforma comporterà una perdita di entrate stimata a circa 1,8 miliardi di franchi all’anno, di cui una parte importante per i cantoni, che dovranno trovare soluzioni di compensazione, in particolare tramite un’imposta sulle seconde residenze.

Non tutti i proprietari saranno colpiti allo stesso modo. I grandi vincitori saranno i proprietari poco indebitati, coloro che hanno già rimborsato il loro mutuo o che hanno pochi lavori di ristrutturazione da eseguire. I primi acquirenti beneficeranno anch’essi di un vantaggio fiscale temporaneo, grazie alla deduzione transitoria degli interessi ipotecari. Al contrario, i proprietari fortemente indebitati o quelli che possiedono immobili vecchi che necessitano di importanti lavori di ristrutturazione dovranno adattarsi a un nuovo quadro fiscale meno favorevole.

In sintesi, questa riforma mira a modernizzare il sistema fiscale, ma ridistribuisce le carte:

• un vantaggio netto per chi ha già consolidato il proprio patrimonio,
• una sfida supplementare per chi inizia ora il proprio percorso immobiliare.

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