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Nel 2026, la domanda di abitazioni supera costantemente l’offerta sul mercato immobiliare svizzero. In altre parole, è il momento giusto per investire in immobili a reddito:

  • Il tasso nazionale di vacanza è sceso all’1,0% nel 2026, con picchi sotto lo 0,5% a Ginevra e Zurigo, annullando di fatto il rischio di lunghi periodi di vuoto (Ufficio federale della casa, BWO).
  • L’articolo 269a del Codice delle Obbligazioni permette di indicizzare gli affitti al tasso ipotecario di riferimento e all’IPC, garantendo contrattualmente il mantenimento del rendimento reale rispetto all’inflazione.
  • La combinazione di sussidi del Programma Edifici (fino al 30% dell’importo) e il trasferimento legale dei “lavori a maggior valore” sull’affitto permette di aumentare la redditività netta dopo la ristrutturazione.


Perché scegliere l’investimento in immobili a reddito in Svizzera?

Innanzitutto, investire in un immobile a reddito rientra in una logica di conservazione del capitale. E, a differenza di altri mercati europei, la Svizzera si distingue per:


Stabilità e sicurezza: il mercato svizzero è tra i più resilienti al mondo

Il mercato svizzero si distingue per la sua estrema bassa volatilità rispetto ai mercati azionari internazionali. Secondo l’indice SWX IAZI Real Estate, il valore degli immobili a reddito in Svizzera ha mantenuto una crescita costante nonostante le fluttuazioni dei tassi d’interesse globali.


Questa resilienza si spiega con la solidità del franco svizzero e la disciplina bancaria svizzera, che previene bolle speculative tramite requisiti di capitale propri stringenti, offrendo un rifugio contro l’instabilità geopolitica europea.


Basso tasso di vacanza: nei centri urbani la domanda supera di gran lunga l’offerta

La carenza di abitazioni non è più un fenomeno esclusivo di Ginevra, ma si è estesa all’intero Altopiano svizzero.


Nel 2026, la vacanza è quasi inesistente nei centri economici, garantendo al proprietario un flusso continuo di reddito. Questo rischio locativo quasi nullo consente di accettare rendimenti lordi inferiori rispetto ad altri paesi, poiché la probabilità di un affitto non pagato o di un immobile vuoto a lungo termine è statisticamente molto bassa nelle aree ad alta domanda.


Protezione dall’inflazione: gli affitti sono indicizzati al tasso ipotecario di riferimento

Indipendentemente dal cantone, gli immobili a reddito offrono una protezione naturale contro l’erosione monetaria grazie a un meccanismo legale unico. La legge sugli affitti permette di indicizzare parzialmente gli affitti all’indice dei prezzi al consumo (IPC) e, soprattutto, di adeguarli in base al tasso ipotecario di riferimento.


Questa correlazione permette di mantenere la redditività reale dell’investimento anche in periodi di aumento dei prezzi, assicurando un adeguamento quasi automatico dei tuoi guadagni al costo della vita.


Come calcolare il rendimento del tuo investimento in immobili a reddito

Se il primo riflesso di un investitore alle prime armi è concentrarsi sul rendimento lordo, sappi che in Svizzera rilevano solo il rendimento sul capitale proprio (Return on Equity) e il rendimento netto dopo le tasse.


Rendimento lordo dell’immobile

Si calcola dividendo il reddito locativo annuo per il prezzo di acquisto comprensivo dei costi di acquisizione (notaio, imposta di registro, iscrizione al catasto). Nel 2026, un rendimento lordo del 3,5% a Ginevra è considerato eccellente, mentre nell’arco giurassiano si mira al 5% o più.


Rendimento netto

Per avere una visione realistica del rendimento netto, è necessario detrarre i costi non recuperabili:

  • Spese di gestione: 4–5% del reddito locativo.

  • Manutenzione ordinaria: piccole riparazioni annuali.

  • Fondo ristrutturazione: essenziale nelle proprietà in condominio per anticipare lavori importanti.

  • Assicurazioni e tasse: imposta fondiaria (varia a seconda del cantone) e assicurazioni sugli edifici.


Tasso ipotecario di riferimento

Stabilito trimestralmente dall’Ufficio federale della casa (BWO), determina il diritto del locatore di aumentare o ridurre l’affitto.


Al 2 settembre 2025 il tasso è stato ridotto dall’1,50% all’1,25%. La prossima revisione è prevista per il 2 marzo 2026.


Attenzione: una riduzione del tasso di riferimento può comportare richieste di riduzione dell’affitto da parte degli inquilini attuali.


In quale tipo di immobile investire in Svizzera?

La scelta dell’immobile determina l’equilibrio tra rischio e redditività, oltre all’impegno gestionale richiesto.


Piccolo appartamento (1,5–2,5 locali)

È l’immobile a reddito più liquido e accessibile! Con il 36% di nuclei familiari monocomponenti in Svizzera (fonte: FSO), questi spazi rispondono a un profondo cambiamento sociologico: urbanizzazione, celibato geografico e invecchiamento della popolazione.

  • Perché funziona: nelle città (Ginevra, Losanna, Zurigo) questi immobili si affittano spesso in meno di 48 ore. Il rischio di vacanza è quasi nullo.
  • Controindicazione: il turnover è più elevato. Prevedi una riserva finanziaria per ritocchi di pittura e pavimenti ogni 3–5 anni, poiché gli inquilini di piccoli appartamenti restano statisticamente meno a lungo delle famiglie.


Immobile a reddito (residenziale o misto)

Per portafogli più grandi, acquisire un edificio a reddito costituisce lo strumento ultimo di gestione del rischio. A differenza di un singolo appartamento, dove una vacanza significa perdita totale del reddito, l’edificio distribuisce il rischio.

  • Strategia mista: in Svizzera, gli edifici con commercio al piano terra e appartamenti ai piani superiori spesso offrono rendimenti lordi superiori di 0,5–1% rispetto al puro residenziale.
  • Permanenza: possedere l’intero edificio dà pieno controllo sul fondo di ristrutturazione e sul calendario dei lavori, evitando blocchi comuni nelle proprietà condominiali.


Immobili ad alto potenziale energetico ("Value-add" Renovation)

Acquistare un immobile mal classificato (CECB F o G) per ristrutturarlo è la strategia più performante nel 2026. Il valore di un immobile è sempre più legato alla sua performance carbonica.


A tal proposito, il Programma Edifici e gli aiuti cantonali possono coprire fino al 20–30% dei costi di riqualificazione energetica (pompa di calore, isolamento perimetrale, finestre triplo vetro).


Inoltre, la legge sugli affitti permette un aumento del canone in seguito a "lavori a maggior valore" (investimenti per migliorare comfort o efficienza energetica). Questo è il modo più rapido per trasformare un immobile a basso rendimento in un gioiello immobiliare, beneficiando al contempo di consistenti detrazioni fiscali.


Fiscalità degli immobili a reddito

La fiscalità immobiliare è uno degli aspetti più complessi per un investitore. In Svizzera, l’imposta dipende non solo dal domicilio, ma anche dalla posizione dell’immobile.


Imposta sul reddito da locazione: carico variabile a seconda del luogo

Ogni franco percepito dagli affitti è considerato reddito. Si aggiunge al salario e viene tassato a livello federale, cantonale e comunale.


Poiché la tassa è progressiva, questi redditi aggiuntivi possono far salire in una fascia di imposizione superiore.


A parità di rendimento, un immobile situato in un cantone fiscalmente favorevole (es. Zugo o Svitto) sarà più redditizio dopo le tasse rispetto a un immobile a Losanna o Ginevra.


Valore locativo: tassazione del reddito "fittizio"

Secondo le autorità fiscali, possedere un’abitazione costituisce un vantaggio economico comparabile a un reddito.


Per le locazioni: se il tuo immobile è affittato, paghi l’imposta sul canone effettivo. Se l’appartamento è vuoto e non dimostri di aver cercato di affittarlo (annunci, agenzia), il fisco tassa il valore locativo. Questo è un incentivo fiscale a non lasciare mai immobili vuoti.


Deduzioni fiscali: leve per ridurre il carico fiscale

Fortunatamente, il sistema svizzero permette ampie deduzioni per ridurre il reddito imponibile:

  • Mantenimento del valore: 100% delle spese di riparazione, gestione e interessi ipotecari sono deducibili.

  • Bonus ecologico 2026: lavori di ristrutturazione energetica (isolamento, sostituzione caldaia a olio con pompa di calore) sono deducibili e spesso dilazionabili su più anni per ridurre drasticamente le imposte.


Lex Koller e Lex Weber: salvaguardie del mercato

Lex Koller e Lex Weber proteggono il mercato svizzero da speculazione e saturazione:

  • Lex Koller: impedisce a investitori stranieri non residenti di acquistare immobili a reddito in Svizzera. Per investire liberamente occorre generalmente essere cittadini svizzeri o titolari di permesso C (o permesso B per cittadini UE/AELE a condizioni).

  • Lex Weber: vieta la creazione di nuovi appartamenti “seconda casa” nei comuni con già più del 20%. Risultato: gli immobili a reddito esistenti nelle località di montagna sono diventati rari e in continuo aumento di valore.


Conclusione: L’investimento in immobili a reddito resta uno dei mezzi più solidi per proteggere il capitale nel 2026. Scopri tutti i nostri immobili in vendita su dreamo.ch.


FAQ: tutto sull’investimento a reddito in Svizzera

Posso investire in Svizzera se sono straniero?

Sì, ma a certe condizioni. Lex Koller limita l’acquisto di immobili da parte di stranieri. Tuttavia, l’acquisto di un immobile da affittare tutto l’anno è spesso consentito per residenti con permesso B o C.


Quali costi di acquisto prevedere?

Oltre al prezzo, prevedere 3–5% di costi aggiuntivi (catasto, notaio, imposte di trasferimento). Non dimenticare i costi di creazione dell’ipoteca.


Chi deve gestire la locazione?

Se non abiti nelle vicinanze o non hai tempo, si consiglia un’agenzia di gestione immobiliare (4–6% del reddito locativo annuo).


Cos’è un "buon" rendimento in Svizzera?

Attualmente, un rendimento netto (dopo spese e tasse) del 2,5–3% è considerato molto corretto per un immobile di qualità in una zona stabile.