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Se possedete già la vostra casa e desiderate ottenere liquidità, avete pienamente la possibilità di utilizzare il vostro immobile come garanzia.

  • Infatti, non è raro ipotecare la propria casa per finanziare lavori di ristrutturazione, acquistare una seconda abitazione oppure integrare il proprio reddito durante la pensione.
    A tal fine, il vostro immobile viene dato in pegno tramite una cartella ipotecaria fino al limite dell’80% del suo valore di mercato.
  • Inoltre, molti proprietari ipotecano la loro abitazione principale anche dopo l’acquisto iniziale per beneficiare di vantaggi fiscali.

Cosa significa ipotecare la propria casa?

Contrariamente a un’idea diffusa, ipotecare la propria casa non è un segno di difficoltà finanziaria, ma piuttosto una strategia di gestione del capitale. Consiste nel fornire una garanzia alla banca (il vostro immobile) in cambio di un prestito.

Il legame tra voi e la banca è rappresentato dalla cartella ipotecaria. Si tratta di un titolo di pegno che dimostra che la banca possiede un diritto sulla vostra casa nel caso in cui non paghiate più le rate mensili. Oggi questo documento può anche esistere sotto forma di cartella ipotecaria di registro dematerializzata.

Se aumentate il vostro prestito, è necessario verificare se l’importo indicato sulle cartelle ipotecarie esistenti è sufficiente oppure se è necessario recarsi nuovamente dal notaio per crearne di nuove.

Ipotecare il proprio immobile significa utilizzare il valore di mercato della proprietà come garanzia per un finanziamento. È la creazione di questo pegno immobiliare che formalizza il vostro impegno nei confronti dell’istituto finanziario e definisce i diritti del creditore sull’immobile.

Perché ipotecare la propria casa?

Dovete sapere che potete prendere nuovamente in prestito sulla vostra casa se il suo valore è aumentato o se avete già rimborsato una parte del vostro debito. Questo viene chiamato aumento dell’ipoteca. Questa operazione può essere utile se desiderate:

  • Finanziare lavori di ristrutturazione: Utilizzare l’aumento di valore della casa per installare pannelli solari o una pompa di calore, interventi che spesso permettono di beneficiare di sussidi cantonali.
  • Ottenere liquidità: Finanziare un altro acquisto immobiliare (ad esempio una seconda casa), un anticipo sull’eredità per i vostri figli oppure un progetto professionale senza intaccare i vostri risparmi.
  • Creare capitale per la pensione: Chiamata anche ipoteca inversa, consente ai pensionati di liberare parte del valore netto della propria casa per compensare la diminuzione del reddito legata al passaggio all’AVS e alla previdenza professionale (LPP).

Considerate il vostro immobile come una riserva di denaro: ipotecarlo (o ri-ipotecarlo) permette di trasformare questo valore "dormiente" in denaro disponibile per i vostri progetti.

Quali sono le condizioni per aumentare la propria ipoteca?

Affinché la banca accetti di ipotecare la vostra casa, verifica che siate in grado di sostenere questo onere finanziario.

  • Tasso di anticipo (80%): La banca non vi presterà mai più dell’80% del valore di mercato della vostra casa. Se il vostro immobile vale 1 milione, il vostro debito totale non deve superare 800’000 CHF. In caso di aumento dell’ipoteca, la banca richiederà generalmente una nuova perizia.
  • Capacità di sostenibilità (33%): La banca simula uno scenario di crisi in cui i tassi d’interesse salirebbero al 5%. Somma gli interessi teorici, l’ammortamento obbligatorio e l’1% di costi di manutenzione. Questo totale non deve superare il 33% del vostro reddito annuo lordo.

Per approvare la vostra richiesta, dovete dimostrare che il valore del vostro immobile è sufficiente e che i vostri redditi vi permettono di pagare gli interessi anche in caso di forte aumento dei tassi.

Come scegliere il giusto modello di tasso?

Una volta deciso di ipotecare il vostro immobile, dovete scegliere secondo quale tipo di tasso verranno calcolati gli interessi.

  • Tasso fisso: Bloccate il tasso per una durata che va da 2 a 15 anni. È la soluzione più tranquilla: vi proteggete dall’inflazione e sapete esattamente quanto pagherete ogni mese.
  • Tasso SARON (Swiss Average Rate Overnight): Questo tasso si basa sul mercato monetario giornaliero. Storicamente è spesso il più vantaggioso, ma richiede una certa flessibilità finanziaria perché le rate possono variare ogni tre mesi.

La scelta dipende quindi dalla vostra tolleranza al rischio: preferite il tasso fisso per la sicurezza del vostro budget oppure il SARON se avete la flessibilità finanziaria per assorbire eventuali aumenti.

Ipoteca su una casa: perché può essere fiscalmente vantaggioso rimanere indebitati?

A differenza di altri paesi, molti svizzeri mantengono volontariamente un debito ipotecario per ragioni fiscali. Il sistema è infatti concepito affinché il debito immobiliare funzioni come uno scudo fiscale contro due imposte principali.

  • Imposta sul reddito: Ogni anno potete dedurre l’intero importo degli interessi ipotecari dal vostro reddito imponibile. Questo permette di compensare il valore locativo, il reddito fittizio che l’amministrazione aggiunge per il semplice fatto di occupare la propria abitazione.
  • Imposta sulla sostanza: L’importo della vostra ipoteca viene sottratto dal valore della vostra casa. Più il vostro debito è elevato, più la vostra sostanza netta (e quindi la vostra imposta) diminuisce.

Per ottimizzare questi vantaggi, la strategia preferita è l’ammortamento indiretto. Invece di restituire il denaro alla banca, lo versate nel terzo pilastro. In questo modo beneficiate di una doppia deduzione: quella degli interessi ipotecari (poiché il debito non diminuisce) e quella dei vostri versamenti previdenziali.

FAQ: Tutto quello che c’è da sapere per ipotecare la propria casa

Si può ipotecare una casa già completamente pagata?

Sì. Se il vostro immobile non è più indebitato, potete chiedere a una banca di rimetterlo in pegno. Questo vi permette di liberare liquidità per finanziare un altro acquisto, lavori di ristrutturazione o un anticipo sull’eredità, rispettando il limite dell’80% del valore di mercato.

Quali sono i costi per ipotecare la propria casa?

Se dovete creare una nuova cartella ipotecaria o aumentare l’importo di una cartella esistente, dovrete pagare spese notarili e diritti di registrazione al Registro fondiario. Questi costi variano molto a seconda dei cantoni (generalmente più elevati nella Svizzera romanda rispetto alla Svizzera tedesca).

È possibile ipotecare la propria casa durante la pensione?

Sì, ma le condizioni di sostenibilità sono più severe. Poiché i redditi diminuiscono (AVS/LPP), la banca verifica che gli oneri ipotecari non superino comunque il 33% della vostra nuova rendita. L’ipoteca inversa è una soluzione specifica che consente ai pensionati di liberare capitale dalla propria casa senza dover rimborsare il debito durante la loro vita.

Si può utilizzare il secondo pilastro per ipotecare la propria casa?

Il secondo pilastro (LPP) può essere utilizzato come capitale proprio al momento della costituzione iniziale del pegno, ma raramente viene accettato per un semplice aumento dell’ipoteca destinato a ottenere liquidità. Tuttavia, può essere dato in pegno (pegno) per migliorare le condizioni di tasso del vostro prestito.