×

Il 28 settembre 2025, i cittadini svizzeri e i cantoni hanno votato su due riforme federali. Una di esse riguarda direttamente il settore immobiliare. In questo articolo analizzeremo in dettaglio il risultato di questa votazione.

  • Legge federale sull’identità elettronica (e-ID): approvata dal 50,39% dei votanti.
  • Riforma della fiscalità immobiliare: comprende l’abolizione del valore locativo e la possibilità per i cantoni di introdurre un’imposta sulle seconde case; approvata dal 57,73% dei votanti.

Questi due elementi sono giuridicamente collegati: l’abolizione del valore locativo è subordinata all’introduzione di una nuova imposta cantonale sulle seconde case. L’obiettivo è garantire una decisione equa e limitare le perdite fiscali per i cantoni e la Confederazione.

Quali sono i prossimi passi?

L’abolizione del valore locativo e l’introduzione di un’imposta sulle seconde case entreranno in vigore entro il 2028, lasciando ai proprietari e ai cantoni il tempo per adattarsi. Le principali misure previste sono le seguenti:

  • Primi acquirenti: potranno continuare a dedurre gli interessi ipotecari per un periodo transitorio di dieci anni.
  • Detrazioni limitate: alcune detrazioni, in particolare per i lavori di ristrutturazione o di risanamento energetico, saranno limitate per i proprietari.
  • Compensazione fiscale cantonale: ogni cantone avrà la possibilità di introdurre un’imposta sulle seconde case per compensare le perdite fiscali derivanti dalla soppressione del valore locativo.

Prima – dopo: visione macroeconomica

Prima della votazione: Il valore locativo incoraggiava i proprietari a mantenere un elevato livello di indebitamento, poiché gli interessi ipotecari erano deducibili. Questo meccanismo contribuiva a spiegare perché la Svizzera presenta uno dei tassi di indebitamento delle famiglie più elevati.

Dopo la votazione: L’abolizione del valore locativo dovrebbe semplificare il sistema fiscale e ridurre l’incentivo all’indebitamento. Tuttavia, sono previsti diversi effetti collaterali:

  • La fine della deducibilità delle spese di ristrutturazione rischia di ridurre i lavori di manutenzione e di ammodernamento, con possibili ripercussioni sul settore edilizio.
  • Questo calo di attività potrebbe, a lungo termine, comportare perdite di posti di lavoro nelle imprese specializzate nella ristrutturazione. Conseguenza: aumento del tasso di disoccupazione e diminuzione del PIL svizzero.
  • Parallelamente, una maggiore attrattiva fiscale della proprietà potrebbe stimolare la domanda di acquisto, provocando un aumento dei prezzi immobiliari.

Vincitori e vinti della votazione

A prima vista, la riforma sembra favorire i proprietari e svantaggiare gli inquilini. In realtà, la situazione è più sfumata.
Vincitori:

  • Proprietari poco indebitati o già senza debiti: Spesso si tratta di famiglie anziane che hanno già estinto il mutuo e possiedono immobili che richiedono pochi o nessun lavoro di ristrutturazione. Beneficiano pienamente dell’abolizione del valore locativo e sono poco toccati dalla fine delle deduzioni fiscali.
  • Acquirenti di immobili nuovi o già ristrutturati: I proprietari di immobili nuovi o recentemente ristrutturati avranno pochi o nessun lavoro di ristrutturazione da fare a breve termine.

Perdenti:

  • Proprietari fortemente indebitati: Tipicamente giovani famiglie o acquirenti recenti perderanno la possibilità di dedurre una parte consistente degli interessi ipotecari.
  • Proprietari di immobili vecchi o che necessitano di importanti ristrutturazioni: Chi prevede investimenti significativi (risanamento energetico, modernizzazione) vedrà aumentare il proprio carico fiscale.
  • Proprietari di seconde case: Rischiano di essere i più colpiti, poiché i cantoni potranno introdurre una nuova imposta specifica per compensare la perdita del valore locativo.

Effetti indiretti sugli inquilini: nei cantoni dove la quota di proprietari è elevata (ad esempio il Vallese), l’abolizione del valore locativo potrebbe comportare una perdita di entrate superiore ai ricavi generati dall’imposta sulle seconde case. Per riequilibrare le finanze, cantoni e comuni potrebbero:

  • Aumentare alcune imposte o tasse (ad es. imposta sul reddito, tasse locali).
  • Ridurre alcune prestazioni pubbliche (alloggi sociali, sussidi energetici, infrastrutture).

Impatto sul settore delle ristrutturazioni

La riforma fiscale probabilmente interesserà il mercato delle ristrutturazioni, in particolare i lavori energetici:

  • Diminuzione dell’attrattiva delle ristrutturazioni energetiche e di quelle non urgenti, poiché non saranno più deducibili dalle imposte.
  • Rischio di perdita di posti di lavoro e aumento della disoccupazione nelle imprese edili e di ristrutturazione, a causa di una minore domanda a medio termine.

Prima dell’entrata in vigore definitiva (entro il 2028) ci si può attendere un periodo di forte domanda. Molti proprietari potrebbero anticipare le loro ristrutturazioni per usufruire delle deduzioni fiscali ancora disponibili. Questa "corsa ai cantieri" potrebbe temporaneamente stimolare l’occupazione e l’impiego di risorse nel settore edilizio.

Una volta eliminate le deduzioni, il settore potrebbe conoscere un calo della domanda: meno ordini, diminuzione del fatturato e possibile rallentamento economico nel comparto.

Per limitare i rischi, le imprese potrebbero:

  • Riposizionarsi sul valore aggiunto ecologico (risparmio energetico, sostenibilità, comfort).
  • Mettere in evidenza i vantaggi non fiscali della ristrutturazione: risparmi energetici a lungo termine, valorizzazione dell’immobile, maggiore comfort.
  • Costituire riserve finanziarie durante la fase di forte domanda per attenuare un eventuale calo dopo il 2028.

Conseguenze ecologiche

L’abolizione del valore locativo rischia di ridurre l’attrattiva delle ristrutturazioni energetiche. La presidente dei Verdi svizzeri, Lisa Mazzone, ha espresso le sue preoccupazioni: secondo lei, questa riforma potrebbe frenare la protezione del clima, diminuendo gli incentivi finanziari a migliorare l’efficienza energetica degli edifici.

Inoltre, il cambiamento climatico produce già impatti diretti sul settore immobiliare:

  • Ondate di calore più frequenti accelerano il degrado delle facciate e delle coperture, aumentando la necessità di ristrutturazioni.
  • Inondazioni e forti precipitazioni indeboliscono i muri e richiedono un migliore isolamento e sistemi di drenaggio potenziati.

Per i professionisti dell’immobiliare, queste evoluzioni significano prevedere costi più elevati e integrare, in ogni strategia di investimento o di gestione, la resilienza climatica degli edifici.

Abolizione del valore locativo: conseguenze potenziali sul mercato immobiliare

  • Aumento della domanda di abitazioni nuove o già ristrutturate: L’abolizione delle deduzioni fiscali per le ristrutturazioni potrebbe spingere molti acquirenti a privilegiare immobili recenti o completamente ristrutturati. Probabile conseguenza: aumento dei prezzi in questo segmento, soprattutto nelle aree urbane e periurbane.
  • Possibile diminuzione del costo dei lavori di ristrutturazione: Al contrario, la domanda di ristrutturazioni potrebbe calare, esercitando una pressione al ribasso sui prezzi dei lavori. Ciò potrebbe rendere più interessante l’acquisto di un immobile datato da ristrutturare, soprattutto se i proprietari negoziano tariffe più basse.
  • Aumento complessivo della domanda di proprietà: L’abolizione del valore locativo riduce l’onere fiscale per i proprietari. Nuovi segmenti della popolazione (giovani famiglie, anziani) potrebbero decidere di acquistare, stimolando ulteriormente la domanda e i prezzi.
  • Parziale ritorno all’affitto: Se i prezzi d’acquisto aumentano troppo, alcune famiglie potrebbero rinviare il progetto e rimanere in affitto. Si assisterebbe così alla continuazione della tendenza attuale: acquisto di una casa in periferia o in campagna e affitto in città, dove i prezzi restano elevati.

Imposta sulle seconde case: conseguenze potenzialmente più negative

L’introduzione di un’imposta cantonale sulle seconde case potrebbe avere diversi effetti negativi sul mercato immobiliare:

  • Freno agli investimenti nelle seconde case: Gli acquirenti, in particolare gli investitori stranieri, potrebbero pensarci due volte prima di acquistare una seconda abitazione, rallentando così la domanda in questo segmento immobiliare.
  • Incentivo all’utilizzo o alla locazione: Una maggiore pressione fiscale sugli immobili non occupati o scarsamente utilizzati potrebbe spingere i proprietari a mettere in affitto o a vendere la loro proprietà, al fine di ridurre il carico fiscale.
  • Riorientamento della domanda verso le abitazioni principali: Le famiglie potrebbero preferire investire nella propria abitazione principale piuttosto che in una seconda casa diventata meno vantaggiosa dal punto di vista fiscale.

Consigli che potrebbero essere dati ai proprietari e ai futuri proprietari

  • Anticipare le ristrutturazioni: Effettuare lavori di ristrutturazione o di risanamento energetico prima dell’entrata in vigore della riforma (entro il 2028) consente ancora di beneficiare delle attuali deduzioni fiscali.
  • Privilegiare immobili già ristrutturati o ristrutturare rapidamente dopo l’acquisto: L’acquisto di un’abitazione nuova o già modernizzata riduce il rischio di spese non deducibili. In caso contrario, pianificare rapidamente le ristrutturazioni prima della fine del periodo transitorio.
  • Rinviare gli investimenti in una seconda casa: La possibile introduzione di un’imposta cantonale specifica rende questo tipo di acquisto attualmente più incerto e potenzialmente meno redditizio.
  • Sorvegliare attentamente l’evoluzione del mercato: Gli effetti complessivi della riforma (prezzi, fiscalità cantonale, domanda) restano incerti. Si consiglia di seguire l’andamento dei tassi ipotecari, delle politiche cantonali e delle tendenze dei prezzi prima di prendere decisioni importanti.

In sintesi: i punti essenziali

Abolizione del valore locativo

  • Potrebbe stimolare l’accesso alla proprietà, con deduzione degli interessi per i primi acquirenti per dieci anni.
  • Potrebbe ridurre le ristrutturazioni a causa della mancanza di deduzioni fiscali.
  • Potrebbe favorire il disindebitamento.

Nuova imposta sulle seconde case

  • Potrebbe diminuire l’attrattiva di questi beni e rallentare gli investimenti esteri.
  • Potrebbe aumentare il carico fiscale sugli immobili poco utilizzati, spingendo a vendere o ad affittare.
  • Potrebbe spostare la domanda verso le abitazioni principali o l’affitto.

Fronti

swissinfo.ch - Article 
blick.ch - Article
migrobank - Article 
ubs.com - Article
easyvote.ch - Article
lemanbleu.ch - Article
rts.ch - Article
uspi-vaud.ch - Article