Quanto ammontano le spese notarili per un acquisto immobiliare nel 2026?

Quando si acquista un immobile, il prezzo della proprietà non è l’unica voce di spesa da considerare. Infatti, è necessario prevedere un budget per le spese accessorie, tra cui le spese notarili:

• Queste comprendono le imposte di registro (tassa cantonale sul trasferimento di proprietà), gli onorari del Catasto (spese di registrazione ufficiale) e gli onorari del notaio per la redazione dell’atto.
  
• L’importo totale varia a seconda del cantone, può rappresentare fino al 5% del prezzo di acquisto e deve essere pagato interamente con fondi propri (in contanti).
  
• Quanto ammontano le spese notarili per un acquisto immobiliare nel 2026? Gli esperti di dreamo.ch ti aiutano a prevedere questi costi per costruire un solido piano di finanziamento.

Cosa comprendono realmente le spese di acquisto?

Prima di tutto, è importante sapere che il notaio trattiene solo una piccola parte della somma versata. Per questo motivo si parla più spesso di spese di acquisto (o onorari dell’atto). Infatti, il notaio agisce come riscossore per conto dello Stato. Ma di cosa sono composte esattamente queste spese?

Imposte di trasferimento

Si tratta di una tassa riscossa dal cantone (e talvolta dal comune) al momento del trasferimento di proprietà. Nella Svizzera romanda queste imposte sono particolarmente significative.

Ad esempio, nel Canton Vaud ammontano al 3,3% del prezzo di vendita. Al contrario, alcuni cantoni come Zurigo o Svitto le hanno completamente abolite per favorire l’accesso alla proprietà.

Onorari del Catasto

Il Catasto è l’ente ufficiale che registra tutti i diritti e i gravami relativi a un terreno. Per iscrivere il tuo nome come nuovo proprietario, lo Stato applica una tassa amministrativa. Questa varia generalmente tra lo 0,1% e lo 0,5% del prezzo di acquisto.

Onorari del Notaio

Si tratta della remunerazione per il lavoro del notaio. Il notaio consiglia le parti, verifica i titoli di proprietà, si assicura che sull’immobile non gravino ipoteche occulte, redige l’atto autentico e gestisce i flussi finanziari.

I suoi onorari sono spesso fissati da una tariffa cantonale, fissa o decrescente, e rappresentano circa lo 0,1% - 0,5% dell’importo della transazione.

Qual è l’importo delle spese notarili secondo il cantone di acquisto?

In Svizzera, ogni cantone dispone di propria sovranità fiscale e di un sistema notarile autonomo. Questa autonomia crea notevoli differenze: per la stessa proprietà, a Losanna si potrebbero pagare fino a 20 volte più spese che a Zurigo.

Esistono principalmente due modelli organizzativi che spiegano queste differenze di prezzo:

Sistema notarile liberale (Svizzera romanda e Ticino)

Nei cantoni Vaud, Ginevra, Friburgo, Vallese, Neuchâtel, Giura e Ticino, il notaio è un professionista indipendente che esercita una funzione liberale. Pur svolgendo un servizio pubblico, gestisce il proprio studio:

• Costi: in queste regioni, le spese sono più alte perché includono quasi sempre imposte di trasferimento significative.
  
• Stima: prevedere un budget complessivo tra il 3,5% e il 5% del prezzo d’acquisto.

Sistema notarile statale (Svizzera tedesca)

In cantoni come Zurigo o Sciaffusa, gli atti sono redatti da funzionari dello Stato all’interno di uffici notarili collegati all’amministrazione:

• Costi: questi cantoni hanno spesso abolito le imposte di trasferimento. Le spese si limitano quindi a importi fissi o proporzionali molto bassi.
  
• Stima: le spese totali sono minime, raramente superiori allo 0,25% - 0,5% del prezzo di vendita.

Tabella comparativa: quale budget per un immobile da 1.000.000 CHF

Per rendere concreti questi numeri, ecco quanto dovresti pagare con fondi propri a seconda della località di acquisto in Svizzera per un appartamento da un milione di franchi:

Cantone	Tasso Medio Stimato	Spese Previsto
Vaud	~ 4,8 %	48'000 CHF
Ginevra	~ 4,0 %	40'000 CHF (escluso bonus Casatax)
Friburgo	~ 4,5 %	45'000 CHF
Vallese	~ 2,5 %	25'000 CHF
Zurigo	~ 0,25 %	2'500 CHF

Nota: questi importi non includono le spese relative alla creazione della tua cessione ipotecaria. Se finanzi l’immobile con un prestito bancario, si dovrà aggiungere circa l’1% - 1,5% di costi aggiuntivi sul capitale preso in prestito.

Spese notarili per l’acquisto di un immobile: non dimenticare la cessione ipotecaria!

Quando si calcolano le spese di acquisto, spesso si dimentica la quota legata al finanziamento bancario. Per garantire il prestito, la banca richiede la creazione di una cessione ipotecaria.

Questo documento costituisce un credito sulla proprietà. La sua creazione comporta diritti di bollo e onorari aggiuntivi al Catasto, che possono variare dall’1% all’1,2% dell’importo del debito iscritto. Per un prestito di 800.000 CHF, si tratta comunque di quasi 10.000 CHF di costi aggiuntivi.

Il nostro consiglio: chiedi sempre al venditore se ci sono già cessioni sull’immobile. Se sono libere da vincoli, puoi acquisirle gratuitamente. Questo rappresenta un risparmio diretto di diverse migliaia di franchi.

Come ottimizzare e ridurre le spese di acquisto

Sebbene le tariffe cantonali siano rigide, esistono strumenti legali per ridurre il costo complessivo delle spese notarili in un acquisto immobiliare.

Privilegio Casatax (Ginevra)

A Ginevra, se acquisti un immobile come residenza principale, puoi beneficiare di una riduzione significativa (privilegio Casatax) se il prezzo non supera una certa soglia (aggiornata ogni anno, circa 1,37 milioni di CHF al 1° gennaio 2026).

Ciò consente una deduzione forfettaria di circa 20.000 CHF sulle imposte di trasferimento e una riduzione del 50% sulle imposte di registrazione della cessione ipotecaria.

Acquisto in quota terreno

Per progetti di nuova costruzione o immobili su progetto, a volte è possibile pagare le imposte di trasferimento solo sul valore del terreno.

Invece di pagare il 4% su un progetto complessivo da 1,5 milioni, si pagano le tasse solo sulla quota di terreno (ad esempio 500.000 CHF). Il risparmio può arrivare a decine di migliaia di franchi.

Deduzione di mobili e arredi

Le imposte di trasferimento si applicano solo agli immobili "muri e mattoni". Se la proprietà è venduta con elementi mobili (cucina di lusso non fissata, illuminazione di pregio, armadi su misura o anche scorte di combustibile), il loro valore può essere dedotto dal prezzo di vendita imponibile.

Attenzione: questi elementi devono essere elencati con precisione e con il loro valore d’uso. Le autorità fiscali generalmente accettano una deduzione fino al 5% del prezzo di vendita senza complessi giustificativi; oltre questo limite, potrebbe essere richiesta una perizia.

FAQ: Tutto sulle spese notarili per l’acquisto immobiliare in Svizzera

Posso includere le spese notarili nel mutuo?

No, le banche svizzere richiedono che le spese di acquisto siano coperte dai propri fondi. Queste spese non possono provenire dal secondo pilastro e devono essere disponibili al momento della firma dell’atto.

Chi sceglie il notaio nella transazione?

In generale, è l’acquirente a scegliere il notaio, poiché ne sostiene i costi. Tuttavia, in alcune nuove costruzioni o nel Canton Ginevra, il venditore può imporre il proprio notaio per semplificare la gestione amministrativa.

Le spese notarili sono deducibili dalle tasse?

Non sono deducibili dal reddito annuo nella dichiarazione dei redditi corrente. Tuttavia, conserva le fatture: potranno essere dedotte dal calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari al momento della rivendita, riducendo così la futura tassazione.

Quando vanno pagate le spese notarili?

Il pagamento avviene generalmente pochi giorni prima della firma dell’atto presso il notaio. Quest’ultimo invia un conteggio provvisorio comprendente i suoi onorari, le tasse cantonali e le spese catastali da versare sul suo conto di deposito.

Il notaio è obbligatorio per tutti i tipi di immobili?

Sì, in Svizzera ogni trasferimento immobiliare (acquisto, vendita, donazione o scambio) richiede obbligatoriamente un atto notarile. Questo è l’unico procedimento legale per registrare ufficialmente il trasferimento di proprietà al Catasto.