Transizione energetica: acceleratore di valore o fattore di blocco per l’immobiliare?
La transizione energetica sta trasformando in profondità il mercato immobiliare svizzero, influenzando direttamente il valore degli immobili. Tra nuove normative, innovazioni tecnologiche e crescenti aspettative dei compratori, la performance energetica diventa un criterio strategico per i professionisti. Mentre alcune ristrutturazioni possono fungere da leva per la valorizzazione, gli immobili energivori potrebbero subire una svalutazione progressiva in un mercato in piena trasformazione.
Per lungo tempo percepita come una sfida ambientale, la transizione energetica si sta imponendo come un vero e proprio fattore di trasformazione del mercato immobiliare. Tra nuove esigenze normative, evoluzione delle aspettative degli utenti e innovazioni tecnologiche, sta gradualmente ridefinendo il modo in cui viene valutato il valore di un immobile. Per i professionisti del settore immobiliare, la questione non è più se la transizione energetica avrà un impatto, ma come anticiparla e integrarla nella propria strategia.
Una svolta strutturale per il parco immobiliare svizzero
Il parco immobiliare rappresenta circa il 40% del consumo energetico finale in Svizzera, di cui circa il 70% è legato al riscaldamento. Nella sua visione per il 2050, l’Ufficio federale dell’energia (UFE) prevede una riduzione massiccia del consumo energetico degli edifici, che dovrebbe passare dagli attuali 90 TWh a circa 65 TWh. L’obiettivo è chiaro: raggiungere la neutralità carbonica entro il 2050 e ridurre drasticamente l’uso di energie fossili negli edifici.
Questa trasformazione si basa su diversi assi principali:
- riduzione del fabbisogno energetico,
- ottimizzazione della gestione degli edifici,
- sostituzione delle fonti fossili con soluzioni rinnovabili e
- maggiore integrazione della sostenibilità nei progetti immobiliari.
Per gli operatori del settore, ciò significa che la performance energetica diventa gradualmente un criterio strutturale nell’analisi di un asset.
Quando la transizione energetica diventa un fattore di valorizzazione
In questo contesto, alcune ristrutturazioni energetiche si rivelano veri e propri acceleratori di valore. Il miglioramento dell’isolamento termico, la modernizzazione degli impianti di riscaldamento o l’installazione di soluzioni fotovoltaiche permettono di ridurre i costi di gestione, aumentando al contempo l’attrattività del bene.
Una ristrutturazione energetica ben pianificata può migliorare il comfort degli occupanti, la qualità dell’aria interna e la stabilità dei costi a lungo termine. Gli acquirenti e i locatari attribuiscono sempre più importanza a questi criteri, soprattutto in un contesto caratterizzato dalla volatilità dei prezzi dell’energia. Abitare in un immobile efficiente o alimentato da energie rinnovabili è percepito come un fattore di sicurezza e di qualità della vita.
Oltre alla ristrutturazione, l’Ufficio federale dell’energia sottolinea l’importanza dell’ottimizzazione dell’utilizzo energetico. Tecnologie intelligenti, come i sistemi di regolazione predittiva del riscaldamento o i sensori connessi, permettono già di ridurre il consumo senza interventi pesanti. Questa dimensione digitale apre nuove prospettive per la valorizzazione di edifici esistenti.
Rischio di svalutazione per gli asset energivori
Tuttavia, la transizione energetica può anche diventare un fattore di blocco per alcuni beni. Gli edifici vecchi, mal isolati o dipendenti dalle energie fossili rischiano di perdere attrattività sul mercato. Con l’evoluzione delle norme e l’affermarsi della trasparenza energetica, la distinzione tra asset «compatibili 2050» e asset che richiedono ingenti investimenti potrebbe accentuarsi.
I costi di ristrutturazione, le limitazioni tecniche o le incertezze normative possono frenare alcune transazioni. Per gli investitori, l’obiettivo è integrare questi parametri già al momento dell’acquisto, per evitare che il patrimonio immobiliare diventi progressivamente obsoleto.
La visione ROSEN dell’Ufficio federale dell’energia
Riduzione, Ottimizzazione, Sostituzione, Energie rinnovabili e Sostenibilità (Nachhaltigkeit)
La visione ROSEN illustra questa volontà di trasformazione globale. Essa implica, tra l’altro, la progressiva scomparsa del riscaldamento a gasolio e a gas, un aumento della produzione energetica locale e una migliore interconnessione tra edifici, quartieri e reti energetiche.
Una trasformazione tecnologica e territoriale dell’edificio
La transizione energetica oggi va oltre l’edificio individuale. Le strategie energetiche si stanno evolvendo verso un approccio più globale, che integra quartieri e città. Gli edifici non sono più solo consumatori di energia, ma stanno diventando progressivamente produttori in grado di immettere il loro surplus nella rete.
Innovazioni come il fotovoltaico integrato, le reti di riscaldamento a distanza o la mobilità elettrica connessa agli edifici contribuiscono a questa trasformazione. In futuro, le infrastrutture energetiche potrebbero funzionare come sistemi interconnessi, in cui produzione, stoccaggio e consumo sono ottimizzati a livello locale.
Questa evoluzione sta anche modificando le competenze richieste ai professionisti del settore immobiliare. Comprendere le sfide energetiche, anticipare le future normative o integrare la performance ambientale nella strategia di valorizzazione sta diventando un vantaggio competitivo fondamentale.
Verso una nuova lettura del valore immobiliare
La transizione energetica sta progressivamente ridefinendo i fondamentali della valorizzazione immobiliare. Oltre a posizione e superficie, la capacità di un edificio di inserirsi nella strategia energetica nazionale diventa un indicatore chiave. Etichette, certificazioni e diagnosi energetiche stanno acquisendo sempre più importanza, offrendo una maggiore trasparenza per acquirenti e investitori.
In questo contesto, i beni ristrutturati o costruiti secondo elevati standard energetici potrebbero beneficiare di un premio di valore, mentre gli asset energivori potrebbero subire una pressione al ribasso. Il mercato immobiliare sta quindi entrando in una fase di differenziazione strutturale in cui la performance energetica influenza direttamente la percezione del rischio e del potenziale di rendimento.
Conclusione: una transizione tra vincolo e opportunità strategica
La transizione energetica agisce contemporaneamente come motore di innovazione e come rivelatore delle fragilità del parco immobiliare esistente. Se può rappresentare un freno a breve termine per alcuni asset, essa costituisce anche un’importante opportunità di creazione di valore per coloro che anticipano l’evoluzione del mercato.
Per i professionisti del settore immobiliare, l’obiettivo è ora quello di integrare la dimensione energetica in tutte le fasi del ciclo di vita di un bene: acquisizione, ristrutturazione, gestione e commercializzazione. Più che una tendenza, la transizione energetica si impone come uno dei pilastri della trasformazione del mercato immobiliare svizzero per i prossimi decenni.