Acquistare su progetto in Svizzera: la guida completa per riuscire nel tuo acquisto

L’acquisto di un immobile su progetto rappresenta oggi una parte importante delle transazioni nella Svizzera romanda, poiché il mercato dell’usato è saturo:

• Per acquistare un appartamento su progetto, avete due possibilità: la vendita a termine oppure l’acquisto in quota parte del terreno.
  
• Con questo tipo di acquisizione, potete generalmente scegliere le finiture (cucina, pavimenti, sanitari) e talvolta modificare la disposizione delle pareti interne, se lo stato di avanzamento dei lavori lo consente.
  
• Per finanziare l’immobile, le banche richiedono in linea di principio un apporto proprio del 20%, di cui almeno il 10% non deve provenire dal secondo pilastro (LPP).

Perché acquistare un immobile su progetto in Svizzera?

Investire in una promozione immobiliare consente di beneficiare di un’abitazione conforme agli standard attuali, garantendo al contempo una sicurezza finanziaria nel lungo periodo:

• Efficienza energetica: gli standard Minergie o equivalenti garantiscono un isolamento ad alte prestazioni e un consumo ridotto di energia per il riscaldamento.
• Sicurezza del budget: si evitano le spiacevoli sorprese tipiche degli immobili usati. Non sono previste ristrutturazioni importanti per i prossimi vent’anni.
• Costi ridotti: l’uso di pompe di calore e pannelli solari riduce in modo duraturo le spese condominiali.
• Patrimonio sostenibile: un immobile conforme agli standard attuali mantiene meglio il proprio valore di rivendita ed evita l’obsolescenza energetica.
• Dotazioni moderne: beneficiate di tecnologie recenti come la domotica o le infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici.

Da sapere: al momento della consegna delle chiavi, disponete di un termine legale per segnalare eventuali difetti. In questa fase, consigliamo di far intervenire un esperto edile per documentare ogni dettaglio nel verbale di consegna.

Acquistare su progetto nel 2026: quanto costa?

Il prezzo degli immobili nuovi su progetto nel primo trimestre del 2026 dipende fortemente dalla posizione e dal livello qualitativo. Di seguito i prezzi medi osservati al m² per appartamenti in proprietà per piani (PPP):

Vendita a termine e quota parte del terreno: i due metodi per acquistare su progetto

Il diritto svizzero prevede due principali strutture giuridiche per regolare l’acquisto, a seconda che si privilegi la semplicità dei pagamenti o l’ottimizzazione fiscale.

Vendita a termine

Questa opzione è adatta agli acquirenti che desiderano limitare l’impiego di capitale durante la costruzione:

• Un atto pubblico viene firmato davanti al notaio per fissare il prezzo e la data di consegna.
• Un acconto (dal 10% al 20%) viene versato su un conto vincolato sicuro.
• Il saldo viene pagato solo al momento del trasferimento effettivo della proprietà.

Acquisto in quota parte del terreno

Questo metodo consente di ridurre le imposte cantonali, in particolare nei cantoni come Vaud o Ginevra:

• Diventate immediatamente proprietari della vostra quota di terreno.
• Un contratto con un’impresa generale disciplina la costruzione e le garanzie.
• I pagamenti seguono un calendario preciso: inizio lavori, struttura, copertura e finiture.

Finanziamento di un progetto immobiliare su progetto

La strutturazione del finanziamento differisce da un acquisto tradizionale, poiché richiede una gestione progressiva dei fondi da parte della banca durante tutta la costruzione.

Struttura dell’apporto

Per approvare il mutuo, le banche richiedono il 20% di capitale proprio:

• almeno il 10% in liquidità (risparmi personali, terzo pilastro o donazioni);
• il restante può provenire dal secondo pilastro (LPP) tramite prelievo o costituzione in pegno;
• le spese notarili e le imposte di trasferimento devono essere pagate oltre a questo apporto, generalmente con fondi liquidi.

Si noti che il prelievo dal secondo pilastro riduce le prestazioni previdenziali. La costituzione in pegno è spesso preferibile per mantenere la copertura in caso di invalidità o decesso, garantendo comunque il finanziamento.

Credito di costruzione e consolidamento

Durante la costruzione, la banca concede un credito di costruzione per pagare progressivamente le fatture. Pagate interessi solo sugli importi già utilizzati, rendendo il carico finanziario graduale fino alla consegna.

Questi interessi sono deducibili fiscalmente, un vantaggio mentre potreste ancora pagare un affitto.

Alla consegna delle chiavi, questo credito viene trasformato in un mutuo ipotecario classico (SARON o tasso fisso): questo processo è chiamato consolidamento.

Da sapere: potete bloccare il vostro futuro tasso grazie a un’ipoteca "forward", proteggendovi da un aumento dei tassi durante la costruzione.

FAQ: Tutto quello che c’è da sapere sull’acquisto su progetto

Qual è l’acconto medio?

Generalmente, l’acconto varia tra il 10% e il 20% del prezzo di vendita. Viene versato al momento della firma del contratto per garantire la prenotazione definitiva dell’unità.

È possibile rivendere un immobile su progetto prima della fine dei lavori?

Sì, è tecnicamente possibile cedere il contratto, ma spesso è necessario il consenso del promotore e possono esserci implicazioni fiscali. Si tratta di un’operazione complessa che richiede il parere di un esperto.

Che cos’è il capitolato di costruzione?

È il documento contrattuale che descrive nel dettaglio tutti i materiali, le dotazioni e i budget inclusi nel prezzo. Serve come riferimento in caso di controversie sulla qualità delle finiture.

Le spese notarili sono più elevate nel nuovo?

Al contrario: con l’acquisto in quota parte del terreno, le spese sono calcolate solo sul valore del terreno e non sul costo della costruzione. Ciò consente un risparmio significativo rispetto all’acquisto di un immobile esistente.

Quali sono i tempi medi di una promozione immobiliare in Svizzera?

Tra l’inizio dei lavori e la consegna delle chiavi, il tempo medio è di 18-24 mesi. Questo può variare in base alla dimensione del progetto e alle condizioni meteorologiche durante la costruzione.