Tutto quello che c’è da sapere sui costi legati all’acquisto di un immobile in Svizzera

I costi di acquisizione comprendono in realtà diverse imposte e spese amministrative riscosse dallo Stato tramite un pubblico ufficiale. In Svizzera, questi costi variano notevolmente a seconda del cantone e possono rappresentare tra il 3% e il 5% del prezzo dell’immobile:

• L’importo totale dei costi di acquisizione deve essere finanziato con mezzi propri, poiché le banche generalmente non li includono nel mutuo ipotecario.
• La ripartizione dei costi dipende dalla localizzazione dell’immobile; alcuni cantoni come Zurigo hanno abolito l’imposta di trasferimento, a differenza di Vaud o Ginevra.
• Anticipare i costi ricorrenti e la fiscalità successiva all’acquisto è indispensabile per garantire la sostenibilità del proprio budget nel lungo periodo.

Spese notarili

Il notaio è un pubblico ufficiale indispensabile in ogni transazione immobiliare in Svizzera. Il suo ruolo è garantire la sicurezza giuridica del trasferimento di proprietà redigendo l’atto pubblico di vendita. Le spese notarili si suddividono come segue:

Imposta di trasferimento

L’imposta di trasferimento rappresenta la voce di spesa più importante al momento dell’acquisto. Si tratta di un’imposta cantonale riscossa sul trasferimento giuridico di un immobile da una persona a un’altra. Per calcolarla, si prende come riferimento il prezzo di acquisto indicato nell’atto:

• Nella Svizzera romanda, le aliquote sono tra le più elevate, raggiungendo ad esempio il 3,3% nel cantone di Vaud;
• A Ginevra, sistemi come Casatax permettono di ridurre questa imposta a determinate condizioni di prezzo e di utilizzo (abitazione principale);
• Alcuni cantoni della Svizzera tedesca (come Zurigo) hanno deciso di non applicare più questa imposta per facilitare l’accesso alla proprietà.

Spese del Registro fondiario

Il Registro fondiario cantonale è la banca dati ufficiale che elenca tutti i diritti relativi ai terreni (proprietari, servitù, oneri). Affinché siate ufficialmente riconosciuti come proprietari, il notaio deve iscrivere l’atto pubblico di vendita in questo registro.

Le spese del Registro fondiario servono a coprire i costi amministrativi dell’ufficio. Sono proporzionali al prezzo di acquisto e si situano tra lo 0,1% e lo 0,5%.

Onorari del notaio

La remunerazione del notaio è regolata da tariffe cantonali che possono essere fisse o decrescenti in funzione del valore dell’immobile. Nella Svizzera romanda, questi onorari si collocano generalmente tra lo 0,4% e l’1% del prezzo di acquisto.

Va notato che i costi legati alla creazione di una cartella ipotecaria per la banca si aggiungono a questo importo.

Creazione della cartella ipotecaria

Se si ricorre a un prestito per acquistare l’immobile, la banca richiederà una garanzia: la cartella ipotecaria. Si tratta di un titolo che rappresenta un credito garantito da un pegno immobiliare. La sua costituzione comporta diversi costi:

• Imposte di costituzione (imposte di bollo o di registrazione) e spese di emissione, che dipendono dall’importo del debito garantito;
• Spese del Registro fondiario per l’iscrizione del diritto di pegno;
• Spese bancarie per l’istruzione della pratica di finanziamento;
• Il costo della perizia immobiliare incaricata dalla banca per verificare che il valore dell’immobile copra il prestito concesso.

Riepilogo delle spese notarili per cantone

Costi ricorrenti legati all’acquisto immobiliare

Diventare proprietari implica anche sostenere spese annuali che incidono sul reddito disponibile.

Costi di manutenzione e gestione

In generale, si stima che sia necessario accantonare circa l’1% del valore dell’immobile ogni anno per coprire le riparazioni, la manutenzione degli impianti tecnici (riscaldamento, tetto) e le spese correnti come acqua ed elettricità:

• Per un immobile del valore di 1.000.000 CHF, si prevedono circa 10.000 CHF all’anno;
• In una proprietà per piani (PPP), ciò include anche i contributi al fondo di rinnovamento, spesso calcolati in base alle quote millesimali;
• I costi di riscaldamento ed elettricità dipendono fortemente dall’isolamento dell’edificio e dalla sua classe energetica.

Fiscalità annuale

Il possesso di un immobile in Svizzera è soggetto a diverse imposte:

• Il valore locativo corrisponde a un reddito fittizio (spesso tra il 60% e il 70% del canone potenziale) aggiunto al reddito imponibile;
• L’imposta immobiliare è riscossa da alcuni cantoni (come Vaud o Friburgo), generalmente con un’aliquota tra 0,5‰ e 1,5‰ del valore fiscale;
• L’imposta sulla sostanza è calcolata sul valore netto dell’immobile (valore fiscale meno il debito ipotecario) secondo le tariffe cantonali vigenti.

Costo del finanziamento a lungo termine

Il budget mensile del proprietario deve includere gli interessi ipotecari versati alla banca per remunerare il prestito. A ciò si aggiunge l’ammortamento, ossia il rimborso di una parte del debito:

• Gli interessi dipendono dal tasso scelto (fisso o SARON) e dall’importo totale del prestito;
• L’ammortamento obbligatorio riguarda generalmente la parte del debito che supera il 65% del valore dell’immobile. Questo importo deve essere rimborsato entro 15 anni o prima dell’età pensionabile, il che rappresenta circa l’1% del debito totale all’anno.

FAQ: Approfondire i costi di acquisizione

Chi paga le spese notarili in Svizzera?

Nella maggior parte dei cantoni romandi, i costi di acquisizione sono interamente a carico dell’acquirente. Tuttavia, la legge consente talvolta una diversa ripartizione se le parti si accordano contrattualmente, anche se ciò resta raro nella pratica.

È possibile utilizzare il secondo pilastro per pagare le spese notarili?

No, i fondi della previdenza professionale (LPP) possono essere utilizzati solo per costituire il capitale proprio destinato all’acquisto dell’immobile stesso. Le spese notarili, le imposte e gli emolumenti devono essere pagati con mezzi propri liquidi.

Che cos’è il sistema Casatax a Ginevra?

Si tratta di un sistema che consente di beneficiare di una riduzione significativa dell’imposta di trasferimento e delle spese di registrazione per l’acquisto di un’abitazione destinata a diventare la residenza principale, a condizione che il prezzo di vendita non superi una determinata soglia aggiornata annualmente.

È possibile rilevare la cartella ipotecaria del venditore?

Sì, ed è spesso un’operazione finanziaria molto vantaggiosa. Rilevare una cartella esistente evita i costi di creazione di un nuovo titolo. Si pagano quindi solo semplici spese amministrative di trasferimento, molto meno onerose.

Come ridurre i costi durante un acquisto immobiliare?

Il principale margine di manovra consiste nel negoziare la ripresa delle cartelle ipotecarie esistenti. Inoltre, scegliere con attenzione il cantone di residenza può far variare il costo complessivo di diverse decine di migliaia di franchi per un immobile di pari valore.