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Acquistare un immobile tramite una società, che si tratti di una SA (Società Anonima) o di una Sagl (Società a garanzia limitata), attira un numero sempre maggiore di investitori in Svizzera, sia nel settore immobiliare sia per gli immobili destinati ad attività professionali.

  • Se da un lato questa struttura offre il vantaggio della responsabilità limitata al capitale conferito, dall'altro è soggetta a un regime fiscale specifico. I redditi, come i canoni di locazione e le plusvalenze, sono infatti tassati dapprima a livello della società e successivamente al momento della loro distribuzione ai soci.
  • Pur offrendo una gestione più flessibile, questa soluzione richiede un capitale minimo (20.000 CHF per una Sagl e 100.000 CHF per una SA).
  • L'acquisto di un immobile tramite una SA o una Sagl può inoltre comportare costi amministrativi, contabili e di gestione superiori rispetto alla proprietà detenuta a titolo personale.


Perché detenere un immobile tramite una società?

In Svizzera, la scelta tra proprietà privata e proprietà detenuta attraverso una società dipende principalmente dall'orizzonte temporale dell'investimento.


Mentre i privati possono beneficiare, in alcuni Cantoni, di un trattamento fiscale favorevole sulle plusvalenze immobiliari dopo un lungo periodo di possesso, una società può dedurre tutte le spese, comprese quelle di manutenzione, gli interessi ipotecari e i costi di gestione. Inoltre, può effettuare ammortamenti contabili sull'immobile.


Questa strategia è particolarmente indicata per patrimoni immobiliari di grandi dimensioni o per progetti di sviluppo immobiliare. Consente infatti di reinvestire più facilmente gli utili in nuove acquisizioni, poiché l'imposta sugli utili delle società è spesso più vantaggiosa rispetto all'imposta sul reddito applicata alle persone fisiche con redditi elevati.


Acquistare un immobile tramite una SA o una Sagl: quali vantaggi fiscali?

Deducibilità delle spese e ammortamento

A differenza del proprietario privato, che può dedurre solo le spese di manutenzione effettive o un importo forfettario, una società può effettuare ammortamenti annuali sull'edificio. Pur non comportando un'uscita di cassa, tali ammortamenti riducono l'utile contabile e fiscale.


Il risultato è una maggiore liquidità e una riduzione, o addirittura un azzeramento, del carico fiscale durante i primi anni dell'investimento.


Gestione degli utili e dei dividendi

La società percepisce i canoni di locazione e paga l'imposta sugli utili. L'investitore, in qualità di beneficiario economico, è tassato a titolo personale solo nel momento in cui riceve la distribuzione dei dividendi.


Questo differimento dell'imposizione consente di lasciare gli utili all'interno della società per finanziare importanti lavori di ristrutturazione oppure costituire il capitale necessario per una nuova acquisizione immobiliare, evitando l'immediata imposizione sul reddito delle persone fisiche.


Accesso a soluzioni di finanziamento specifiche

Il finanziamento di una società immobiliare è diverso da quello di un'ipoteca tradizionale concessa a un privato. Sebbene le banche richiedano generalmente un apporto di capitale proprio più elevato (tra il 25% e il 30%), esse valutano soprattutto la capacità dell'immobile e della società di generare flussi di cassa sufficienti.


Di conseguenza, la capacità di indebitamento personale dell'investitore rimane sostanzialmente invariata, lasciando spazio ad altri progetti di investimento privati.


Come investire nel settore immobiliare in Svizzera tramite una società

La costituzione di una società immobiliare richiede un approccio metodico per soddisfare sia i requisiti legali sia gli adempimenti amministrativi.

  1. La scelta della forma giuridica: La SA è spesso preferita per la riservatezza che garantisce, poiché gli azionisti non sono esposti al pubblico, e per l'immagine di prestigio che trasmette. La Sagl, più accessibile, viene invece scelta frequentemente grazie ai minori costi di costituzione e alla sua struttura più flessibile, particolarmente adatta ai piccoli gruppi di investitori.
  2. La definizione dell'oggetto sociale: Lo statuto deve indicare espressamente attività quali l'acquisto, la detenzione, la gestione e la vendita di beni immobili. Un oggetto sociale troppo restrittivo potrebbe limitare alcune operazioni notarili o bancarie.
  3. Il conferimento del capitale proprio: Oltre al tradizionale conferimento in denaro, è possibile effettuare un conferimento in natura trasferendo alla società un immobile già di proprietà. Occorre tuttavia considerare che questa operazione può essere soggetta all'imposta sul trasferimento immobiliare e richiede una perizia di valutazione certificata da un professionista qualificato.
  4. Il dossier di finanziamento: Per convincere gli istituti di credito, il business plan deve essere solido e dettagliato. Deve comprendere previsioni realistiche dei redditi da locazione, una pianificazione accurata delle spese di manutenzione e un piano di ammortamento dettagliato su un periodo di 10 o 15 anni.


Investire tramite una SA o una Sagl: quale strategia di uscita?

Uno dei principali vantaggi della detenzione di immobili tramite una società è la facilità con cui il patrimonio può essere trasferito.

La cessione delle quote societarie

Invece di vendere direttamente l'immobile (asset deal), si cedono le quote della società che ne è proprietaria. Questa forma di trasferimento indiretto della proprietà presenta diversi vantaggi.

  • Riduzione delle imposte di trasferimento: A seconda della normativa del Cantone interessato, è possibile ottimizzare le imposte sul trasferimento della proprietà.
  • Vendita più rapida: La procedura è semplificata, poiché l'acquirente rileva una società già operativa con il proprio finanziamento e la propria organizzazione gestionale.
  • Successione agevolata: Il patrimonio può essere trasmesso progressivamente mediante il trasferimento delle quote societarie, evitando di dover suddividere direttamente l'immobile.


La doppia imposizione

Si tratta del principale svantaggio di questa struttura e deve essere attentamente valutato prima dell'investimento.

  • A livello della società: L'utile realizzato con la vendita dell'immobile è soggetto all'imposta sugli utili.
  • A livello dei soci o azionisti: Quando il ricavato della vendita viene distribuito sotto forma di dividendi, esso è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Per questo motivo è fondamentale effettuare un'analisi comparativa della redditività netta nel lungo periodo prima di scegliere questa soluzione.


FAQ

È possibile trasferire un immobile di proprietà privata a una società già esistente?

Sì. L'operazione può essere effettuata mediante una vendita alla società oppure tramite un conferimento in natura. Occorre tuttavia sapere che, dal punto di vista fiscale, tale operazione è generalmente considerata una vendita, con conseguente applicazione dell'imposta sugli utili immobiliari e delle imposte sul trasferimento della proprietà, come se l'immobile fosse stato ceduto a un terzo.


Qual è il capitale minimo necessario per costituire una società immobiliare?

Per una Sagl, il capitale sociale minimo è di 20.000 CHF. Per una SA, il capitale sociale minimo è di 100.000 CHF, dei quali almeno 50.000 CHF devono essere versati al momento della costituzione.


È possibile acquistare la propria abitazione principale tramite una società?

Dal punto di vista giuridico è possibile, ma in Svizzera è generalmente sconsigliato. Le autorità fiscali considerano spesso l'utilizzo personale dell'immobile come un vantaggio imponibile. Inoltre, si perde la possibilità di utilizzare i fondi del secondo o del terzo pilastro per finanziare l'acquisto dell'abitazione principale.


La Lex Koller si applica anche alle società?

Sì. Se una società è controllata da persone residenti all'estero, essa è soggetta alle stesse limitazioni previste per i cittadini stranieri nell'acquisto di immobili residenziali in Svizzera.


Quali sono i costi annuali di gestione di una società di questo tipo?

Occorre prevedere le spese di contabilità, gli eventuali costi di revisione, le imposte societarie e le spese amministrative. In media, i costi annuali variano tra 3.000 CHF e 7.000 CHF, a seconda delle dimensioni del patrimonio immobiliare gestito.