Come si possono anticipare le fluttuazioni del mercato immobiliare?

Le fluttuazioni del mercato immobiliare non avvengono mai per caso. Sono strettamente legate a diversi fattori macroeconomici, la cui analisi permette di comprendere lo stato del mercato e anticiparne l’evoluzione. Conoscendo questi indicatori, i professionisti possono individuare le tendenze future e prendere decisioni di investimento più sicure per il 2026.

Comprendere la logica della congiuntura economica

Il mercato immobiliare non reagisce immediatamente alle variazioni della congiuntura. A differenza dei mercati finanziari, segue i cicli economici (espansione, rallentamento o recessione) con un certo ritardo temporale. Le decisioni di costruzione, gli aggiustamenti dell’offerta e i comportamenti d’acquisto richiedono tempo per concretizzarsi.

Questo ritardo rappresenta un vantaggio per i professionisti: osservando attentamente i primi segnali economici (come le statistiche del mercato del credito, la domanda ipotecaria o le tendenze migratorie), è possibile anticipare gli effetti futuri sul mercato immobiliare. Ad esempio, quando le banche registrano un calo continuo delle richieste di mutuo per diversi mesi, ciò indica generalmente una futura diminuzione della domanda d’acquisto. Questo segnale appare molto prima che i prezzi o i tempi di vendita inizino a diminuire.

Gli indicatori macroeconomici

Il tasso guida della Banca nazionale svizzera (BNS)

I tassi d’interesse sono uno degli indicatori più determinanti per anticipare le fluttuazioni del mercato immobiliare. Influiscono contemporaneamente sul costo del finanziamento, sulla domanda d’acquisto, sul valore degli immobili e sull’attrattiva dell’immobiliare rispetto ad altre classi di attivi.

• Tassi bassi stimolano l’investimento immobiliare: riducono il costo dei mutui, aumentano la capacità di indebitamento e sostengono la domanda.

• Favoriscono inoltre l’aumento dei prezzi: un accesso facilitato al credito accresce la concorrenza tra gli acquirenti, aumentando così la domanda — il che può spingere i venditori ad alzare i prezzi di vendita e di locazione.

• Un rifinanziamento vantaggioso migliora la redditività degli immobili esistenti, incoraggiando gli investitori a mantenere o ampliare i propri portafogli.

Per anticipare correttamente i movimenti del mercato, gli investitori possono monitorare queste dinamiche e adeguare la loro strategia di portafoglio in base alle condizioni dei tassi e all’evoluzione dei rendimenti attesi.

L’inflazione 

L’inflazione corrisponde all’aumento generale del prezzo dei beni e servizi in un determinato periodo. Riduce il potere d’acquisto della moneta e influisce direttamente sulle decisioni d’investimento e sulla dinamica del mercato immobiliare.

L’immobiliare è spesso percepito come una protezione contro l’inflazione: quando il valore della moneta diminuisce, gli immobili tendono a mantenere o aumentare il proprio valore nel tempo. Inoltre, in periodi di inflazione, indebitarsi diventa vantaggioso: un prestito contratto oggi viene rimborsato domani con una moneta svalutata, riducendo il peso reale del debito e rafforzando l’interesse per l’investimento immobiliare.

Rischi ed effetti dell’inflazione sul mercato immobiliare:

• Aumento dei costi di costruzione: materiali e manodopera diventano più costosi, rendendo più onerosi i nuovi progetti e potenzialmente rallentando le costruzioni.

• Possibile aumento dei tassi d’interesse: per controllare l’inflazione (riducendo la massa monetaria), la BNS può aumentare i tassi guida, frenando i crediti ipotecari.

• Pressione sul potere d’acquisto delle famiglie: se i salari non seguono l’inflazione, la capacità di acquistare o affittare immobili diminuisce, riducendo la domanda o spostandola verso altri segmenti immobiliari (es. nuclei familiari unipersonali).

Monitorando attentamente le pubblicazioni della BNS e dell’Ufficio federale di statistica, i professionisti possono individuare le pressioni inflazionistiche in arrivo. In Svizzera, l’inflazione è generalmente più stabile rispetto ad altri Paesi, ma fattori esterni come l’aumento dei prezzi delle materie prime, gli shock geopolitici o le restrizioni sanitarie possono influenzarne l’andamento.

Il PIL e la congiuntura macroeconomica

La crescita del PIL influisce direttamente sull’evoluzione del mercato immobiliare. Quando l’economia cresce, il reddito disponibile delle famiglie aumenta, rafforzando la loro capacità d’acquisto e stimolando la domanda di alloggi. Una congiuntura favorevole crea quindi un ambiente propizio alle transazioni e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Un mercato del lavoro dinamico rappresenta una base per la stabilità e l’apprezzamento del settore immobiliare. È utile analizzare non solo i dati globali sull’occupazione, ma anche la qualità dei posti di lavoro creati e la distribuzione dei redditi, che determinano la dinamica della domanda immobiliare.

• Un aumento dell’occupazione genera una domanda aggiuntiva di alloggi,

• l’aumento dei salari permette di sostenere affitti e prezzi d’acquisto più elevati,

• redditi in crescita sostengono anche l’investimento nell’immobiliare commerciale.

La performance economica si riflette immediatamente nel mercato immobiliare commerciale:

• le imprese in espansione cercano più uffici e magazzini,

• la creazione di nuove aziende aumenta la domanda di superfici,

• un settore commerciale dinamico rafforza il bisogno di spazi di vendita.