La legge svizzera definisce la residenza secondaria come un alloggio utilizzato per il relax o per le vacanze, distinto dalla residenza principale. Essa non costituisce né il domicilio legale né il luogo principale di attività professionale del proprietario. Che siate cittadini o meno, forse avete già pensato di acquistare una residenza secondaria in Svizzera. Tuttavia, sappiate che il mercato è tutt’altro che libero:

• Il quadro giuridico disciplina rigorosamente la costruzione e l’acquisto di residenze secondarie in Svizzera (Lex Weber e Lex Koller).

• Il finanziamento richiede maggiori fondi propri e vieta l’utilizzo del 2° pilastro.

• La fiscalità delle residenze secondarie comporta costi e obblighi specifici.

Acquisto di una residenza secondaria in Svizzera: quale quadro giuridico?

Nella Confederazione Elvetica, le residenze secondarie sono soggette a due testi legislativi principali: la Lex Weber, che disciplina la costruzione, e la Lex Koller, che regola l’acquisto da parte di persone straniere.

La Lex Weber

Adottata nel 2012, la Lex Weber vieta la costruzione di nuove residenze secondarie nei comuni in cui la percentuale di abitazioni di vacanza supera il 20% del patrimonio immobiliare. Questa misura mira a limitare la sovracostruzione nelle zone turistiche già saturate.

Per l’acquirente, ciò significa che in questi comuni è possibile acquistare solo un alloggio esistente che possieda già lo status legale di residenza secondaria, ovvero costruito prima di marzo 2012. L’ampliamento o la trasformazione del bene è consentito entro un limite di circa il 30% della superficie esistente.

Buono a sapersi: alcuni comuni propongono alternative regolamentate, come l’alloggio turistico qualificato: si tratta di un’abitazione che deve essere affittata obbligatoriamente per una parte dell’anno, permettendo così di aggirare parzialmente la restrizione.

La Lex Koller

La Lex Koller disciplina l’accesso alla proprietà per le persone non domiciliate in Svizzera. Infatti, gli stranieri che non risiedono in Svizzera devono ottenere un’autorizzazione cantonale per acquistare una residenza secondaria. Concesse in numero limitato ogni anno, queste autorizzazioni sono accompagnate da condizioni rigorose.

Le principali restrizioni sono le seguenti:

• Superficie abitabile massima di circa 200 m².

• Terreno generalmente non superiore a 1’000 m².

• Divieto di locazione annuale prolungata (uso esclusivamente privato).

I cittadini dell’Unione Europea o dell’AELS (Associazione Europea di Libero Scambio) domiciliati in Svizzera beneficiano invece di un regime più flessibile, simile a quello dei residenti svizzeri.

Come finanziare la vostra residenza secondaria in Svizzera?

Gli istituti bancari svizzeri applicano condizioni di finanziamento più rigide per una residenza secondaria rispetto a una abitazione principale. L’obiettivo è limitare il rischio di insolvenza legato a beni non indispensabili all’abitazione.

Le esigenze bancarie

Le banche richiedono generalmente un apporto personale superiore al 20% del prezzo d’acquisto. A seconda della situazione finanziaria del mutuatario, questa percentuale può raggiungere il 30 o il 40%.

Il calcolo della capacità finanziaria segue la regola del terzo: le spese totali (interessi, ammortamenti, manutenzione) non devono superare un terzo del reddito lordo. Questo calcolo include già le spese legate alla residenza principale, il che rafforza ulteriormente i requisiti.

Le banche utilizzano inoltre un tasso ipotecario teorico di circa il 5% per valutare la solvibilità, indipendentemente dal tasso reale applicato.

Il divieto di utilizzare il 2° pilastro

Attenzione: il prelievo anticipato degli averi del 2° pilastro (LPP) è autorizzato solo per l’acquisto di una residenza principale. Pertanto, non è possibile utilizzarlo per acquistare una residenza secondaria.

Ciò significa che il finanziamento deve provenire dai vostri fondi propri, da risparmi personali o dal vostro 3° pilastro non vincolato (pilastro 3b).

La questione del valore locativo del bene

La banca è prudente nella valutazione di un bene soggetto alla Lex Weber, poiché il suo valore di rivendita o locazione può essere limitato. Questa prudenza influisce direttamente sull’importo del prestito concesso e sul rapporto di anticipo possibile.

Quale fiscalità per una residenza secondaria in Svizzera?

Futuri acquirenti, sappiate che possedere una residenza secondaria comporta obblighi fiscali e costi aggiuntivi. In altre parole, non fermatevi al solo prezzo d’acquisto del vostro bene. Ogni cantone ha le sue regole, ma alcuni principi si applicano su tutto il territorio.

L’imposizione del valore locativo

Nel settembre 2025, il popolo svizzero ha accettato l’abolizione del valore locativo per gli alloggi occupati dai loro proprietari. Tuttavia, la riforma entrerà in vigore solo dopo l’adozione e l’attuazione delle leggi di applicazione; fino a tale data, continua ad applicarsi il sistema attuale. Così, anche se l’alloggio non è affittato, il proprietario di una residenza secondaria deve dichiarare un valore locativo corrispondente al canone teorico che potrebbe percepire. Questo valore viene aggiunto al reddito imponibile. Il bene è inoltre soggetto all’imposta sulla sostanza nel cantone in cui si trova.

A partire dall’entrata in vigore della riforma (al più presto all’inizio del 2028), il valore locativo non sarà più tassato per i proprietari-occupanti. In cambio, i cantoni avranno la possibilità di introdurre un’imposta specifica sulle residenze secondarie per compensare le perdite fiscali.

Detrazione fiscale delle spese

Gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione o ristrutturazione sono ancora deducibili dal reddito imponibile, il che permette di ridurre parzialmente il carico fiscale. Tuttavia, tali deduzioni generalmente non sono sufficienti a compensare completamente l’imposizione del valore locativo. Esse saranno in gran parte soppresse quando l’abolizione del valore locativo entrerà definitivamente in vigore.

Le spese aggiuntive

Il proprietario deve inoltre pagare:

• L’imposta fondiaria, riscossa da alcuni comuni.

• Le tasse di soggiorno o tasse comunali specifiche per le residenze secondarie.

• Le spese condominiali e il fondo di ristrutturazione, in caso di acquisto in una PPE (Proprietà per piani).

I nostri consigli per preparare al meglio il vostro acquisto

Prima di concludere un’acquisizione, diverse verifiche permettono di evitare inconvenienti amministrativi o finanziari.

Verifica dello status del bene

Prima di firmare qualsiasi documento, vi consigliamo di verificare presso il comune che il bene disponga effettivamente dello status legale di residenza secondaria.

Per le costruzioni successive al 2012 nelle zone soggette a quota, questa verifica è indispensabile. Inoltre, consultate il Registro fondiario del vostro comune per identificare eventuali servitù o restrizioni d’uso.

Analisi della comproprietà (PPE)

Nel caso di una proprietà per piani, dovete prendere in considerazione il regolamento condominiale, lo stato del fondo di ristrutturazione e le spese mensili. Questi elementi influenzano direttamente la redditività e la gestione del vostro futuro bene.

Acquisto come straniero e non residente in Svizzera

Le persone residenti all’estero devono ottenere un’autorizzazione cantonale prima dell’acquisto e rispettare i limiti imposti dalla Lex Koller. Vi consigliamo di fissare un appuntamento presso l’ufficio comunale o il servizio immobiliare cantonale per conoscere la disponibilità delle quote.

Conclusione

Anche se acquistare una residenza secondaria in Svizzera non è sempre semplice, il progetto rimane del tutto possibile se rispettate il quadro giuridico e disponete di fondi propri sufficienti.

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