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La proprietà per piani consente a più proprietari di vivere sotto lo stesso tetto, condividendo infrastrutture comuni e responsabilità chiaramente definite:

  • Si tratta della forma di comproprietà più diffusa in Svizzera ed è anche una scelta privilegiata dagli investitori.
  • Ogni proprietario possiede una parte privata (abitazione, cantina, balcone) e detiene inoltre una quota delle parti comuni.
  • Le decisioni relative alle parti comuni vengono prese durante l’Assemblea generale dei proprietari (AG).

Che cos’è la proprietà per piani?

Proprietà per piani: definizione

La proprietà per piani è definita dagli articoli 712a e seguenti del Codice civile svizzero. Questo regime giuridico crea una particolare forma di comproprietà nella quale ogni proprietario detiene una quota precisa dell’edificio, accompagnata da un diritto esclusivo su un appartamento o un’unità determinata.


Questa quota è indicata nell’Atto costitutivo, il documento fondativo che formalizza la creazione della proprietà per piani e stabilisce il valore di ciascuna unità.


Distinzione tra proprietà esclusiva e proprietà comune

Al fine di distinguere chiaramente ciò che appartiene al singolo e ciò che rientra nella sfera collettiva, la legge stabilisce una netta separazione tra:


Proprietà esclusiva

Comprende gli elementi di un appartamento accessibili esclusivamente al suo proprietario. In particolare, vi rientrano:

  • le pareti interne divisorie,

  • i pavimenti,

  • i muri non portanti,

  • gli impianti privati,

  • le cucine,

  • i bagni,

  • la maggior parte delle dotazioni integrate.

Questo perimetro può variare leggermente in base alle disposizioni previste nell’Atto costitutivo.


Proprietà comune

Riunisce tutti gli elementi che garantiscono la stabilità, la sicurezza o il funzionamento generale dell’edificio:

  • le facciate,

  • il tetto,

  • la struttura portante,

  • il vano scala,

  • i corridoi, la centrale termica,

  • l’ascensore,

  • le condotte principali;

  • ecc.

La loro gestione spetta all’insieme dei comproprietari, che devono garantirne la manutenzione, il rinnovo e la modernizzazione.


A tal fine, il Regolamento di amministrazione e d’uso (RAU), allegato all’Atto costitutivo, precisa i diritti di ciascuno, le regole della convivenza, le modalità di convocazione delle assemblee e le pratiche di manutenzione dell’edificio.


Il calcolo delle quote

Le quote (o millesimi) determinano sia il peso di ciascun proprietario nelle votazioni assembleari sia la ripartizione delle spese comuni.


Il loro calcolo si basa principalmente sulla superficie utile dell’appartamento rapportata alla superficie totale dell’edificio. Tale valore viene tuttavia affinato da criteri di comfort e di valore, quali il piano, l’esposizione o la presenza di spazi esterni privati (balcone, terrazza).


In pratica, più alta è la quota, maggiore è il contributo del proprietario alle spese comuni (manutenzione, riparazioni, fondo di rinnovo), ma maggiore è anche il suo diritto di voto nelle Assemblee generali.


Come funziona la gestione di una proprietà per piani?

Si può constatare che una proprietà per piani funziona come una piccola comunità strutturata, con regole proprie.

L’Assemblea generale dei proprietari (AG)

L’Assemblea generale (AG) è l’organo che disciplina tutte le decisioni principali relative alla proprietà per piani. Riunisce tutti i proprietari almeno una volta all’anno per approvare i conti, fissare il budget, trattare le richieste individuali e pianificare eventuali lavori.


Le decisioni adottate dipendono dal tipo di maggioranza richiesta:

  • Maggioranza semplice: si applica alle decisioni ordinarie, come l’approvazione dei conti, il rinnovo dei contratti di manutenzione o l’organizzazione amministrativa generale.

  • Maggioranza qualificata (doppia maggioranza): interviene per le decisioni strutturali, ad esempio lavori importanti, modifiche del regolamento o interventi sugli elementi strutturali. Questa maggioranza richiede sia l’accordo della maggioranza dei proprietari sia la maggioranza delle quote.


L’amministratore della proprietà per piani: ruolo e responsabilità

Nominato dall’AG, l’amministratore della proprietà per piani è indispensabile per il corretto funzionamento quotidiano e a lungo termine dell’edificio. Il suo ruolo si articola in due grandi ambiti:

  • Gestione amministrativa e finanziaria: è responsabile della contabilità (riscossione delle spese, pagamento delle fatture), della preparazione e dello svolgimento delle Assemblee generali e, soprattutto, dell’attuazione concreta di tutte le decisioni prese dai proprietari.

  • Gestione tecnica e operativa: coordina i lavori (preventivi, monitoraggio dei fornitori), gestisce i contratti di manutenzione (ascensore, riscaldamento) e affronta i problemi quotidiani (perdite, semplici controversie interne).

Nella Svizzera romanda, la diversità delle pratiche cantonali e la densità del patrimonio immobiliare richiedono una solida conoscenza degli usi locali.


Il fondo di rinnovo

Il fondo di rinnovo è una riserva obbligatoria alimentata dai contributi regolari dei proprietari, inclusi nelle spese comuni.


Il suo obiettivo è garantire che la proprietà per piani disponga delle liquidità necessarie per finanziare futuri lavori importanti e costosi, come il risanamento della facciata, la sostituzione del tetto o la modernizzazione degli impianti tecnici e dell’ascensore.


Da sapere: un fondo di rinnovo ben dotato è segno di una comunità previdente e contribuisce a mettere in sicurezza il vostro investimento evitando spiacevoli sorprese. Al contrario, un fondo insufficiente è un segnale d’allarme che potrebbe indicare una richiesta di contributo straordinario (una spesa imprevista elevata) poco dopo l’acquisto. Prestate quindi particolare attenzione a questo criterio se intendete investire in una proprietà per piani!


Proprietà per piani: chi paga cosa?

Per quanto riguarda le spese comuni, ogni proprietario contribuisce in base all’uso che fa delle installazioni e secondo le quote stabilite nell’Atto costitutivo.


Il principio di ripartizione delle spese

Le spese legate all’edificio comprendono costi ripartiti sulla base dei millesimi:

  • manutenzione generale,

  • riparazioni,

  • assicurazioni collettive,

  • amministrazione,

  • riscaldamento,

  • produzione di acqua calda sanitaria,

  • manutenzione degli impianti tecnici,

  • accantonamenti per lavori importanti.

Alcune spese, in particolare quelle legate al riscaldamento e all’acqua calda, seguono un sistema diverso.


Infatti, molte proprietà per piani nella Svizzera romanda utilizzano i sistemi di contabilizzazione individuale dei costi di riscaldamento e dell’acqua calda (RIFC/RIFCE) per ripartire una parte dei costi in modo più equo.


Questo sistema ripartisce una parte delle spese in base al consumo effettivo, misurato tramite sensori installati sui radiatori e sulle condotte dell’acqua.


Il budget annuale e i conti

Nel corso dell’anno versate anticipi regolari (mensili o trimestrali) destinati a coprire le spese correnti dell’edificio.


Una volta all’anno, l’amministratore prepara il rendiconto. Questo documento confronta gli importi anticipati nel corso dell’anno con le spese effettive che siete tenuti a sostenere in base alla vostra quota:

  • Se avete versato più del dovuto (anticipi superiori alle spese reali), ricevete un rimborso.

  • Se le spese effettive superano gli anticipi (ad esempio a causa di un inverno particolarmente freddo o di un piccolo problema tecnico), dovrete versare un conguaglio.

Questo sistema garantisce che i conti siano sempre precisi e che il budget sia adeguato alle reali esigenze della proprietà per piani.


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