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Tra marzo 2024 e giugno 2025, la Banca nazionale svizzera (BNS) ha progressivamente ridotto il proprio tasso guida dall’1,75% allo 0%. Nel corso della sua ultima riunione trimestrale del 2025, ha deciso di mantenere tale tasso allo 0%.


Quali sono le motivazioni economiche della BNS?

Inflazione persistentemente bassa

In Svizzera l’inflazione rimane molto contenuta e non ha registrato aumenti significativi. Le previsioni attuali la stimano intorno allo 0,3%, un livello che dovrebbe rimanere stabile. Negli ultimi mesi, l’inflazione si è addirittura rivelata inferiore alle attese. In questo contesto, un aumento dei tassi di interesse non è giustificato dal punto di vista della stabilità dei prezzi.


I tassi di interesse sono uno strumento di regolazione dell’economia: quando aumentano, il credito diventa più costoso, riducendo i consumi e gli investimenti. Una domanda più debole contribuisce alla stabilizzazione dei prezzi e rallenta l’inflazione. Nell’attuale contesto, in cui la domanda non esercita pressioni sui prezzi, non vi è quindi la necessità di aumentare i tassi, che possono rimanere su livelli bassi.


Sostegno all’attività economica e alle esportazioni

Il franco svizzero rimane strutturalmente forte a causa del suo status di valuta rifugio. Questo apprezzamento rende più costosi all’estero i beni e i servizi svizzeri, riducendo la competitività delle imprese elvetiche sui mercati internazionali. Tale effetto è rafforzato da un rallentamento della congiuntura globale, che limita la domanda estera.


Di fronte a queste condizioni, la BNS mantiene un tasso guida basso per sostenere l’attività economica svizzera. Tassi di interesse contenuti riducono il costo del credito, facilitano il finanziamento degli investimenti delle imprese e incentivano i consumi delle famiglie. Riducendo il costo dell’indebitamento, la politica monetaria mira quindi a compensare gli effetti negativi di un franco forte e a stabilizzare la crescita economica.


Conseguenze per chi desidera acquistare un immobile

Aumento della domanda

La riduzione del tasso guida crea condizioni di finanziamento favorevoli per il mercato immobiliare, poiché si riflette sui tassi ipotecari applicati dalle banche. Quando il tasso guida diminuisce, le banche possono rifinanziarsi a costi inferiori e concedere prestiti a tassi più bassi, riducendo le rate mensili e il costo complessivo del finanziamento. I mutui ipotecari diventano così più accessibili per le famiglie che desiderano acquistare un immobile.


Parallelamente, i bassi tassi di interesse limitano i rendimenti del risparmio tradizionale, come i conti di risparmio o gli investimenti a basso rischio. In questo contesto, l’immobiliare appare come un investimento relativamente sicuro e duraturo, offrendo una protezione contro la perdita di valore del patrimonio. Questa combinazione stimola la domanda di abitazioni.


Rischio di aumento dei prezzi

Quando la domanda cresce più rapidamente dell’offerta, in particolare in un contesto di attività edilizia limitata, la concorrenza tra gli acquirenti si intensifica. A fronte di un numero ristretto di immobili disponibili, più acquirenti si contendono gli stessi beni, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi, soprattutto nei mercati già tesi.


Sostegno diretto alle famiglie svizzere

Per le famiglie che desiderano acquistare un’abitazione o investire in immobili locativi, tassi di interesse bassi facilitano l’accesso al credito e riducono il costo totale del finanziamento. Ciò rende l’accesso alla proprietà più sostenibile, anche in regioni fortemente urbanizzate e molto richieste come Zurigo, Ginevra o Losanna.


Conseguenze per i proprietari

Mutui potenzialmente meno costosi

Un tasso guida basso consente alle banche di offrire mutui a condizioni più vantaggiose, riducendo il costo del finanziamento immobiliare per i proprietari.


Impatto differenziato sui tassi variabili e sui tassi fissi

La riduzione del tasso guida si riflette rapidamente sui tassi ipotecari a breve termine. Le famiglie con mutui a tasso variabile beneficiano quindi quasi immediatamente di rate mensili più basse.


Per i mutuatari che hanno scelto un tasso fisso, questa situazione apre opportunità strategiche, in particolare in occasione del rinnovo del contratto o di una rinegoziazione, al fine di ottenere condizioni più favorevoli. Secondo gli economisti, il mercato ha già incorporato la fase di tassi a zero, per cui non sono attese variazioni significative dei tassi nel breve termine, rendendo i mutui a tasso variabile particolarmente attrattivi.


I tassi fissi a lungo termine reagiscono invece più lentamente, poiché incorporano già le aspettative del mercato. Tuttavia, l’attuale contesto di tassi bassi rafforza l’attrattività complessiva del finanziamento ipotecario e sostiene la domanda nel mercato immobiliare.


Aumento del valore degli immobili

La riduzione del tasso guida allo 0% è stata accompagnata da un aumento della domanda di abitazioni di proprietà e da un incremento dei prezzi nelle regioni più richieste. Per i proprietari attuali, ciò si traduce in un aumento del valore del proprio immobile "sulla carta" e in un maggiore potenziale di guadagno in caso di rivendita. Al contrario, le barriere all’ingresso si rafforzano per i futuri acquirenti, in particolare nelle città e nelle aree urbane dove l’offerta abitativa è limitata.


Rischi da considerare

Il mantenimento di condizioni di finanziamento molto favorevoli comporta anche dei rischi. Più il credito rimane a buon mercato, maggiore è la tentazione per alcune famiglie di indebitarsi oltre le proprie capacità finanziarie di lungo periodo.


In caso di peggioramento della congiuntura o di uno shock economico rilevante, potrebbe aumentare la pressione su banche e casse pensioni. Nel lungo periodo, ciò potrebbe incidere sulla concessione del credito e sulle prestazioni previdenziali, con ripercussioni indirette anche per i proprietari immobiliari.


Conseguenze per gli inquilini

Evoluzione del tasso ipotecario di riferimento

In Svizzera, i canoni di locazione sono legati al tasso ipotecario di riferimento, calcolato trimestralmente sulla base dei tassi ipotecari medi. Quando tale tasso diminuisce, i locatori possono essere tenuti a ridurre gli affitti. Secondo le stime attuali, questa evoluzione potrebbe consentire agli inquilini un risparmio di circa il 2–3% sul canone di locazione.


Tuttavia, questo adeguamento non è immediato, poiché dipende dalla successiva pubblicazione ufficiale del tasso di riferimento. Una pausa dei tassi decisa dalla BNS non si traduce quindi istantaneamente in una riduzione degli affitti, ma contribuisce a stabilizzare la tendenza e a ridurre nel breve termine il rischio di aumenti imprevisti legati all’aumento dei costi di finanziamento. Per i locatori, ciò implica una maggiore prevedibilità dei costi, mentre il margine di manovra per aumenti degli affitti rimane limitato.


Conseguenze per gli investitori

Riduzione dei rendimenti del risparmio

La diminuzione dei tassi guida incide direttamente sui rendimenti dei prodotti di risparmio tradizionali. In Svizzera, i conti di risparmio offrono attualmente rendimenti prossimi allo 0,5%, insufficienti per preservare nel lungo periodo il valore reale del capitale. In questo contesto, molti investitori sono incentivati a diversificare il proprio patrimonio.


L’immobiliare si impone come un’alternativa interessante, grazie a rendimenti relativamente stabili, alla sua resilienza nel lungo periodo e al suo carattere di bene reale. Azioni e obbligazioni possono costituire valide integrazioni per ottimizzare la diversificazione di un portafoglio.


Un contesto favorevole agli investimenti immobiliari

Condizioni di finanziamento flessibili rafforzano l’attrattività degli investimenti immobiliari, sia per investitori svizzeri sia internazionali. La riduzione del costo del capitale consente di valutare acquisizioni strategiche a condizioni più favorevoli. L’immobiliare rimane particolarmente richiesto nelle regioni in cui la domanda locativa è strutturalmente elevata.


Immobili residenziali e commerciali

Gli immobili residenziali continuano a essere percepiti come un investimento rifugio. Nel breve termine, i rendimenti possono subire una lieve pressione a causa di eventuali adeguamenti degli affitti, ma il potenziale di valorizzazione nel lungo periodo rimane un fattore chiave per gli investitori.


Anche gli immobili commerciali, in particolare nei centri urbani e nei quartieri in sviluppo, offrono prospettive interessanti per i capitali alla ricerca di stabilità e rendimenti prevedibili.


Quali fattori potrebbero influenzare l’evoluzione dei tassi di interesse?

Il principale fattore di incertezza resta il contesto internazionale, in particolare l’andamento dei mercati globali e i rischi geopolitici o commerciali.


Per il 2026, la crescita dell’economia svizzera è stimata intorno allo 0,9%, un livello inferiore alla media di lungo periodo. Un eventuale accordo doganale potrebbe tuttavia attenuare i rischi di rallentamento economico.


In questo contesto di crescita moderata e di incertezze esterne, ulteriori riduzioni dei tassi appaiono poco probabili, mentre anche un aumento dei tassi è difficilmente ipotizzabile nel breve termine.


Conclusione

Futuri proprietari

  • Tassi ipotecari bassi facilitano l’accesso al finanziamento.

  • Tuttavia, una domanda elevata e un’offerta limitata possono continuare a esercitare una pressione al rialzo sui prezzi, soprattutto nelle aree urbane.

Proprietari attuali

  • Costi di finanziamento più contenuti riducono l’onere dei mutui.

  • La valorizzazione degli immobili resta sostenuta da un mercato dinamico.

Inquilini

  • La riduzione dei tassi favorisce una stabilizzazione o una lieve diminuzione degli affitti, con effetti differiti.

  • Il rischio di aumenti rapidi degli affitti rimane limitato nel breve periodo.

Investitori

  • I bassi rendimenti del risparmio rafforzano l’attrattività degli investimenti immobiliari.

  • Le prospettive restano favorevoli nel lungo periodo, nonostante rendimenti locativi talvolta sotto pressione.


Fronti 

raiffeisen.ch - Article 

rts.ch - Article 

ubs.com - Article 

swisslife.ch - Article 

bernard-nicod-ch - Article