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Comprare una casa o un appartamento in Svizzera è il sogno di molte famiglie! Ma tra un mercato teso, esigenze bancarie rigorose e forti disparità tra cantoni e comuni, bisogna essere ben preparati. Vi proponiamo i nostri consigli avveduti per l’acquisto di un bene immobiliare e vi aiutiamo a:


  • Costituire il vostro dossier di finanziamento;

  • Condurre una ricerca coerente per trovare il bene ideale;

  • Portare avanti la transazione con discernimento fino alla conclusione del contratto di vendita.

Fase 1: Preparate il vostro dossier in anticipo

Prima di qualsiasi ricerca di un bene, dovete innanzitutto costituire un dossier finanziario solido. Infatti, le banche applicano criteri di selezione rigorosi per concedere un’ipoteca.

Determinare la vostra capacità finanziaria d’acquisto

Innanzitutto, sappiate che due rapporti dominano il finanziamento immobiliare svizzero:


  • La regola del 20/80: essa impone un apporto minimo del 20% del prezzo d’acquisto sotto forma di fondi propri. Questa soglia costituisce la base di qualsiasi richiesta ipotecaria.

  • La regola del terzo: il costo globale dell’alloggio (interessi, ammortamenti e spese) non deve superare il 33% del reddito lordo della famiglia.

In generale, le banche applicano un tasso teorico del 5% per simulare il carico degli interessi, al quale si aggiungono l’ammortamento obbligatorio (per riportare il debito al 66% in 15 anni) e le spese di manutenzione stimate tra lo 0,7% e l’1% del valore del bene.

Ottimizzare e mobilitare i fondi propri

Se i vostri fondi propri provengono anzitutto dal vostro risparmio personale, sappiate che è possibile utilizzare i vostri pilastri per rafforzare il vostro apporto.


Infatti, il vostro 2° pilastro (LPP) può essere prelevato o dato in pegno per completare l’apporto. Il prelievo aumenta la capacità d’acquisto ma riduce le prestazioni pensionistiche e comporta un’imposizione una tantum. Il pegno, invece, preserva la previdenza pur servendo da garanzia alla banca.


Il 3° pilastro A, dal canto suo, può essere utilizzato per l’acquisto o per l’ammortamento del bene offrendo nel contempo un vantaggio fiscale annuale.

La pre-approvazione bancaria

Per far valere la serietà del vostro dossier, è fortemente consigliato ottenere una conferma di capacità d’acquisto presso una banca o un mediatore in modo da allegarla alla vostra offerta d’acquisto. Questo documento precisa il vostro budget massimo e vi posiziona come un acquirente credibile durante la negoziazione.


Fate il punto sui vostri bisogni e analizzate i beni

Una volta definito il vostro budget, la sfida consiste nel trovare un bene coerente con i vostri mezzi e i vostri bisogni.

Definire i propri criteri e il luogo ideale

Naturalmente, l’equilibrio tra ubicazione, qualità e prezzo rimane il criterio chiave nella scelta di un bene immobiliare. Per esempio, un comune ricercato offre sì stabilità e valorizzazione a lungo termine, ma nella maggior parte dei casi a un costo elevato. Può essere più interessante studiare altre regioni, più accessibili, che spesso celano un potenziale nascosto.


Inoltre, il tipo di bene influenza anche la modalità di proprietà. Una casa unifamiliare, un appartamento in PPE o ancora un immobile locativo non rispondono né alle stesse attese né alle stesse obbligazioni in termini di manutenzione e gestione.

Valutare il valore venale del bene

Prima di qualsiasi richiesta di finanziamento in banca, verificate se il prezzo richiesto per un bene che vi interessa rifletta realmente il suo valore venale. Per farlo, potete rivolgervi a un esperto oppure valutare il bene autonomamente con una stima edonistica.


Se si tratta di un bene atipico, è meglio procedere a una stima per valore intrinseco, poiché molto spesso questo tipo di alloggio è sovra- o sotto-valutato.

Studiare i documenti chiave

Ogni bene messo in vendita è soggetto a obblighi nazionali, cantonali e/o comunali. Pertanto, vi raccomandiamo di dare un’occhiata all’estratto del Registro fondiario per identificare servitù, diritti di passaggio o ipoteche esistenti.


Per una PPE (proprietà per piani), il regolamento della comproprietà, i verbali delle assemblee e il fondo di ristrutturazione rivelano lo stato di salute della comproprietà e le eventuali spese future.


Fase 3: Il finanziamento e le ipoteche in Svizzera

Il sistema ipotecario svizzero offre diverse formule che permettono di adattare il prestito al profilo dell’acquirente e all’evoluzione dei tassi.

Conoscere i diversi tipi di ipoteca

Si distinguono 3 grandi tipi di ipoteche:


  • A tasso fisso, che offre stabilità di pagamento nel tempo.

  • A tasso variabile, più flessibile ma esposta alle fluttuazioni del mercato.

  • SARON (Swiss Average Rate Overnight), legata al mercato monetario, spesso più vantaggiosa ma da monitorare da vicino.

Naturalmente, la scelta della migliore ipoteca dipende dalla vostra tolleranza al rischio, dalla congiuntura economica e dalla strategia di lungo termine.

Scegliere il giusto ammortamento

L’ammortamento indica il rimborso progressivo del vostro prestito ipotecario:


  • L’ammortamento diretto riduce progressivamente il debito, diminuendo gli interessi pagati ma limitando le deduzioni fiscali.

  • L’ammortamento indiretto, più comune, consiste nel versare i rimborsi su un conto del 3° pilastro A dato in pegno. Il debito rimane stabile fino al prelievo, permettendo di mantenere le deduzioni degli interessi e allo stesso tempo di risparmiare.

Negoziare le migliori condizioni

Naturalmente, vi consigliamo di confrontare le offerte di finanziamento disponibili, poiché banche, casse pensioni e assicurazioni applicano margini e criteri differenti. Per aiutarvi, potete rivolgervi a un mediatore esperto oppure utilizzare direttamente una piattaforma di intermediazione online.


Fase 4: Diventate ufficialmente proprietari!

Una volta convalidato il finanziamento, arriva la fase più decisiva: la conclusione del contratto di vendita.

L’offerta d’acquisto e la negoziazione del prezzo

Presentare un’offerta strutturata, accompagnata dalla pre-approvazione bancaria, rafforza la credibilità del dossier. Il margine di negoziazione dipende dalla tensione del mercato locale e dal tempo di messa in vendita del bene.

Il ruolo del notaio e del diritto svizzero

In Svizzera è il notaio che autentica la transazione, redige l’atto di vendita e assicura l’iscrizione al Registro fondiario. La proprietà del bene viene trasferita solo alla firma di questo atto ufficiale, dopo la convalida di tutti i pagamenti.

Le spese accessorie da prevedere

I diritti di mutazione, le spese notarili e le tasse del Registro fondiario variano a seconda dei cantoni e rappresentano spesso tra il 2% e il 5% del prezzo d’acquisto. Questi costi devono essere coperti integralmente con fondi propri, poiché non possono essere finanziati tramite ipoteca.


Fase 5: Dopo l’acquisto: onorate i vostri obblighi di proprietario!

Congratulazioni, avete appena acquistato un appartamento o una casa in Svizzera! D’ora in poi, dovete assumere nuove responsabilità, sia assicurative sia fiscali.


Per cominciare, dovete sottoscrivere un’assicurazione edificio (obbligatoria nella maggior parte dei cantoni) per coprire il vostro bene in caso di incendio, fulmine o tempesta.


A ciò si aggiungono l’assicurazione mobilia domestica (mobili, furto, danni d’acqua) e la responsabilità civile, vivamente consigliata per coprire i danni causati a terzi.


Infine, sappiate che dovete pagare delle imposte in quanto proprietari, in particolare quella sul valore locativo del vostro bene. In contropartita, gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione sono deducibili dal vostro reddito imponibile.


Strutturando ciascuna fase del vostro acquisto immobiliare (dal calcolo dei fondi propri alla firma notarile) garantite la solidità del vostro investimento e la serenità del vostro futuro patrimoniale.


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