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Retto dagli articoli 253–274 del Codice delle obbligazioni (CO), il contratto di locazione precisa non solo l’importo dell’affitto e la descrizione dell’alloggio, ma anche le condizioni di manutenzione, disdetta o contestazione. Ecco ciò che occorre sapere per padroneggiare il diritto locativo svizzero:


  • Le tappe preliminari alla firma di un contratto di locazione: forma, durata, affitti, garanzia.

  • I diritti e gli obblighi durante la durata del contratto: manutenzione, pagamento, sublocazione.

  • La fine della locazione, le sue regole di disdetta e i mezzi di contestazione in caso di disdetta o affitto abusivo.

La conclusione del contratto di locazione

Prima di qualsiasi occupazione, il contratto di locazione deve essere chiaro sia per l’inquilino sia per il locatore.

Le forme e i contenuti del contratto

Innanzitutto, il contratto di locazione può essere concluso oralmente, per iscritto o per atti concludenti. Infatti, la legge federale non impone formalmente la forma scritta affinché un contratto di locazione sia valido.


Ma attenzione: anche se la locazione orale è legale, in pratica è fortemente sconsigliata, poiché rende la prova delle clausole contrattuali (importo dell’affitto, durata, disdetta, ecc.) molto più difficile in caso di lite. Si raccomanda quindi di disporre di un documento scritto e firmato da entrambe le parti.


Per quanto riguarda la durata, si distingue tra la locazione a durata determinata, che termina automaticamente alla scadenza, e quella a durata indeterminata, che si rinnova tacitamente salvo disdetta.


Infine, il contratto di locazione deve descrivere obbligatoriamente l’oggetto locato (alloggio, locale) e menzionare le eventuali dipendenze (parcheggio, cantina, annessi) al fine di precisare con esattezza l’uso convenuto.

L’affitto e i suoi accessori

Nella maggior parte dei cantoni, l’inquilino ha il diritto di esigere il modulo ufficiale di fissazione dell’affitto, quando questo esiste, per verificare l’assenza di un affitto abusivo.


Si tratta di un documento ufficiale e standardizzato, approvato dal cantone, che il locatore è obbligato a consegnare al nuovo inquilino al momento della conclusione del contratto nelle regioni considerate in penuria abitativa (art. 270 cpv. 2 CO). Questo modulo ha lo scopo di garantire trasparenza e informare l’inquilino, in particolare:


  • dell’importo dell’affitto pagato dal precedente inquilino;

  • dei motivi precisi che giustificano un eventuale aumento rispetto all’affitto precedente (per esempio, ristrutturazioni o adeguamento al tasso ipotecario di riferimento).

Per quanto riguarda le spese accessorie, il locatore deve effettuare un conteggio annuale degli oneri (riscaldamento, acqua calda, servizi comuni…) quando questi sono a carico dell’inquilino.

La garanzia d’affitto

In Svizzera, l’importo massimo della garanzia d’affitto per un’abitazione è fissato a tre mesi di affitto netto.


Questa garanzia deve essere depositata su un conto bancario bloccato a nome dell’inquilino (o secondo le modalità ammesse nel cantone) e non può essere utilizzata senza giustificazione.


Quando la locazione termina e tutte le obbligazioni dell’inquilino sono adempiute (pagamento completo dell’affitto, restituzione dell’oggetto locato, ecc.), il deposito deve essere restituito oppure lo scarto spiegato e giustificato entro un termine ragionevole.


I diritti e gli obblighi durante la locazione

Durante la durata della locazione, sia il locatore sia l’inquilino devono rispettare un insieme di regole destinate a garantire la buona esecuzione del contratto.

Gli obblighi del locatore

Il locatore deve consegnare il bene alla data convenuta e in uno stato adeguato all’uso convenuto. Gli incombe inoltre di mantenere il bene e di garantire che il suo uso rimanga conforme all’uso previsto.


Quest’obbligo di manutenzione comprende in particolare la riparazione o la sostituzione delle installazioni difettose quando la causa non rientra nell’usura normale o nel comportamento dell’inquilino.

Gli obblighi dell’inquilino

L’inquilino, da parte sua, si impegna a rispettare il pagamento dell’affitto ai termini convenuti.
Un ritardo può comportare conseguenze quali procedure esecutive o una disdetta straordinaria del contratto.


Egli deve inoltre usare il bene con diligenza, provvedere alla manutenzione corrente, segnalare i difetti al locatore e rispettare la tranquillità dei vicini.


Infine, gli incombe di tollerare i lavori necessari di ristrutturazione o manutenzione annunciati per tempo dal locatore; in caso di importante disagio, può essere giustificata una riduzione dell’affitto.

La sublocazione e la cessione del contratto

In linea di principio, l’inquilino può sublocare tutto o parte dell’alloggio con l’accordo del locatore, salvo motivi seri per opporsi (uso illecito, sovraffollamento, ecc.).


Tuttavia, una condizione essenziale deve essere rispettata: l’affitto richiesto al subconduttore non deve essere abusivo rispetto al contratto principale e alle condizioni di mercato.


Inoltre, l’inquilino rimane responsabile nei confronti del locatore finché il contratto principale non è ripreso o modificato.


L’estinzione e la disdetta della locazione

La fine di una locazione può intervenire secondo modalità ordinarie o straordinarie; le regole mirano ad assicurare equilibrio e protezione delle parti.

La disdetta ordinaria

Per un appartamento, il preavviso è generalmente di tre mesi, salvo disposizione contrattuale o cantonale diversa.


Per dare disdetta, l’inquilino deve formulare la richiesta per iscritto mediante una lettera di disdetta firmata in buona e dovuta forma, e il locatore deve utilizzare il modulo ufficiale nei cantoni che lo esigono.

La disdetta straordinaria

Il locatore può disdire il contratto di pieno diritto e unilateralmente quando l’inquilino non rispetta o non rispetta più i suoi obblighi. Per esempio, ciò è possibile in caso di mancato pagamento dell’affitto dopo diffida scritta con un termine di 30 giorni.


Parimenti, molestie ripetute, uso illecito dell’oggetto locato o atti dannosi possono giustificare la disdetta immediata della locazione.

La restituzione anticipata e l’inquilino di rimpiazzo

L’inquilino può lasciare i locali prima della scadenza prevista se presenta un nuovo inquilino solvibile, accettato dal locatore e pronto a riprendere il contratto alle stesse condizioni.


In tal caso, l’inquilino è liberato dai suoi obblighi non appena il nuovo contratto è firmato oppure in caso di rifiuto senza giusto motivo.


Diritto locativo svizzero: quali rimedi in caso di lite?

La legislazione svizzera accorda tutele all’inquilino, in particolare contro affitti abusivi e disdette ingiustificate.

La protezione contro affitti abusivi

Il diritto dell’inquilino di contestare un aumento dell’affitto o un affitto iniziale abusivo è riconosciuto: egli può adire l’autorità di conciliazione competente.


I motivi di contestazione includono: un rendimento eccessivo del locatore, un aumento non giustificato o un affitto iniziale eccessivo rispetto ad affitti comparabili.

La contestazione della disdetta

L’inquilino può contestare una disdetta che ritiene abusiva o annullabile, per esempio in caso di disdetta ritorsiva. Il termine per introdurre la contestazione presso l’autorità di conciliazione è di 30 giorni dal ricevimento del modulo ufficiale di disdetta.

L’autorità di conciliazione e il Tribunale delle locazioni

Il ricorso all’autorità di conciliazione è una tappa obbligatoria e gratuita prima di qualsiasi azione giudiziaria.
In caso di fallimento della conciliazione, il ricorso può essere portato davanti al tribunale competente.


In sintesi, il diritto locativo svizzero offre un solido quadro di protezione tanto per l’inquilino quanto per il locatore. Per trarne pieno vantaggio in caso di lite, è meglio agire rapidamente e adire le istanze competenti quando sorge un dubbio.