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Nonostante il costante aumento dei prezzi immobiliari in molti cantoni, il sogno di acquistare una casa unifamiliare o un appartamento in proprietà condominiale rimane. E anche se la regola del 20% non sembra destinata a terminare a breve, è comunque possibile diventare proprietari senza capitale proprio:

  • Grazie al pegno o al prelievo del secondo e del terzo pilastro, è possibile costituire il proprio capitale.
  • Una donazione o un anticipo ereditaria permette di raccogliere il 10% di capitale “reale” richiesto dagli istituti bancari.
  • Con l’affitto con riscatto, è possibile trasformare una parte delle rate mensili in capitale accumulato, permettendo di convalidare il finanziamento ipotecario dopo alcuni anni.


Come finanziare un acquisto immobiliare in Svizzera con 0 contributo in contanti?

In Svizzera, è l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) e l’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) a fissare le regole in materia di prestiti ipotecari. Un istituto finanziario può quindi generalmente finanziare un immobile fino all’80%. Il restante 20% costituisce il capitale proprio.


Invece di versare direttamente i propri contanti, è possibile impegnare i fondi previdenziali (secondo e terzo pilastro) o i portafogli di titoli.


Questa garanzia consente alla banca di finanziare più dell’80% del valore dell’immobile, lasciando crescere il capitale presso la propria istituzione. È la leva ideale per conservare i risparmi e le coperture assicurative, accedendo comunque alla proprietà.


Da sapere: le spese di acquisizione e i diritti di trasferimento (che ammontano tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita in cantoni come Vaud o Ginevra) non possono mai essere inclusi nel debito ipotecario. A differenza del prezzo dell’immobile, questo importo deve essere necessariamente pagato in contanti al momento della firma dell’atto.


H2: Quali sono le soluzioni per il 10% di capitale proprio obbligatorio?

Un problema che potreste incontrare durante il processo di acquisto: del 20% di contributo richiesto, almeno il 10% non deve provenire dal secondo pilastro. Gli istituti finanziari infatti richiedono capitale "reale".


Se non possedete queste liquidità su un conto bancario, esistono diverse soluzioni:


Anticipo ereditaria

L’anticipo ereditaria è un anticipo sulla futura quota ereditaria concessa dai genitori o dai nonni. Per il creditore ipotecario, questo importo è considerato capitale reale, a condizione che un certificato scritto confermi che questa somma non è soggetta a obbligo di restituzione durante la vita.


Donazione

Questo trasferimento di capitale a titolo gratuito è definitivo e non richiede rendicontazione nell’eredità. È una leva importante per raggiungere la soglia del 10% di capitale al di fuori del LPP, poiché la banca considera questo apporto come un aumento netto del patrimonio senza obbligo di debito.


H3: Terzo pilastro (A o B)

I risparmi accumulati nell’ambito della previdenza vincolata (3A) o libera (3B) sono considerati capitale reale.


È possibile prelevare questi fondi per pagare l’immobile o impegnarli per rafforzare la garanzia senza influire sulla fiscalità corrente.


Pegno di una polizza vita

Se la polizza assicurativa ha un valore di riscatto (importo disponibile in caso di rescissione), può essere impegnata a favore dell’istituto finanziario. Questo aumenta il tasso di anticipo pur mantenendo le prestazioni di rischio in caso di morte o invalidità.


Diventare proprietari senza capitale grazie all’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto permette di abitare un immobile versando un canone mensile che combina affitto e quota di risparmio bloccata. Questo accumulo progressivo di capitale serve poi a costituire i 20% di capitale richiesti dalle banche.


Dopo alcuni anni, questo risparmio accumulato permette di convalidare il finanziamento ipotecario e diventare ufficialmente proprietari dell’immobile.


Questo modello è ideale per persone con forte capacità di risparmio ma che non hanno ancora raccolto l’importo iniziale. Permette di fissare il prezzo dell’appartamento in condominio fin dall’inizio, proteggendo l’acquirente dall’inflazione immobiliare durante la fase di accumulo del capitale.


Quale reddito è necessario per ottenere un’ipoteca senza capitale?

Per diventare proprietari senza capitale significativo, il reddito deve essere solido. La regola è semplice: i costi teorici non devono superare il 33% del reddito annuo lordo del nucleo familiare. Il calcolo si basa sui seguenti criteri:

  • Tasso d’interesse teorico (o tecnico): Anche se si ottiene un tasso reale dell’1,5% o 2%, la banca calcola il budget con un tasso del 5%. Questo è un margine di sicurezza per assicurarsi che le rate possano sempre essere pagate anche se i tassi aumentano.

  • Regola del terzo: Il totale dei costi (interessi teorici + ammortamento + spese di manutenzione) non deve superare il 33% del reddito annuo lordo. Questo è il limite massimo finanziario in Svizzera.

  • Ammortamento obbligatorio: Il debito deve essere ridotto al 65% del valore dell’immobile (primo rango) entro 15 anni, e al più tardi all’età della pensione.


Diventare proprietari senza capitale: esempio di finanziamento di un immobile da 800.000 CHF

Rendiamo l’esempio di una coppia che desidera acquistare un appartamento in condominio da 800.000 CHF nel cantone di Vaud:

  • Capitale richiesto (20%): 160.000 CHF

  • Di cui capitale reale (10%): 80.000 CHF (contribuiti dal terzo pilastro e piccoli risparmi)

  • Quota impegnata (10%): 80.000 CHF LPP impegnati (non prelevati)

  • Debito ipotecario totale: 720.000 CHF (tasso di anticipo 90%)

Perché il dossier sia approvato da una banca cantonale o da un’assicurazione, i costi vengono calcolati come segue:

  • Interessi teorici (5% di 720.000 CHF): 36.000 CHF

  • Ammortamento secondo rango: il debito deve essere ridotto al 65% (520.000 CHF) in 15 anni. È necessario rimborsare 200.000 CHF in questo periodo, cioè 13.333 CHF/anno

  • Spese di manutenzione (1% del valore dell’immobile): 8.000 CHF

  • Totale costi annuali teorici: 57.333 CHF

Per rispettare la regola del terzo (33%), il reddito annuo lordo della famiglia deve essere di almeno 173.700 CHF.


Negoziare un’ipoteca con basso capitale richiede una preparazione accurata e una buona conoscenza della rete bancaria romanda. Su dreamo.ch vi aiutiamo a ottimizzare il secondo e terzo pilastro e a trovare le migliori soluzioni per realizzare il vostro sogno di proprietà.


Tutto sul possesso senza capitale

È possibile finanziare i diritti di trasferimento con l’ipoteca?

Purtroppo no. Le spese notarili e i diritti di trasferimento (tassa cantonale) devono essere necessariamente pagati in contanti. Rappresentano circa il 2%-5% del prezzo di acquisto a seconda del cantone di residenza.


È consigliato il prelievo LPP per comprare senza capitale?

Sì, ma attenzione: il prelievo riduce le future rendite pensionistiche. Il pegno è spesso preferito dai consulenti perché mantiene le coperture assicurative (invalidità/morte) e la crescita del capitale previdenziale.


Il terzo pilastro conta come capitale reale?

Certamente! A differenza del secondo pilastro, il terzo pilastro è accettato per coprire la tranche obbligatoria del 10% "fuori LPP", facilitando notevolmente il processo.