Annullamento di un contratto di affitto dopo la firma: quali sono le vostre opzioni?

A differenza di altri tipi di contratti, la legge svizzera sugli affitti non prevede un periodo di riflessione o di recesso dopo la firma di un contratto di locazione. Tuttavia, anche se non è possibile recedere, esistono modi per uscire dal contratto dopo la firma:

• Risolvere il contratto secondo le regole stabilite, rispettando il termine di preavviso legale o contrattuale (3 mesi) e i termini di risoluzione applicabili.

• Trovare un inquilino sostitutivo: se il candidato proposto viene accettato dal locatore, è possibile liberarsi dal contratto prima del termine.

• Concordare una risoluzione amichevole del contratto. Questa è spesso la soluzione più semplice se entrambe le parti vogliono evitare complicazioni.

Perché è impossibile annullare un contratto di locazione dopo la firma?

In Svizzera, il diritto locatizio è regolato dal Codice delle Obbligazioni (artt. 253–273c CO). A differenza della vendita porta a porta o di alcuni crediti al consumo, non esiste un periodo di recesso di 7 o 14 giorni per un contratto di locazione.

Dal momento in cui il locatore (o l’amministrazione) e l’inquilino hanno firmato il documento, il contratto è considerato "perfetto". Ciò significa:

• L’impegno è vincolante e definitivo.

• La data di ingresso nell’immobile non influisce sulla validità legale: anche se dovete entrare solo tra tre mesi, siete già vincolati.

• Il semplice fatto di non aver ancora versato la cauzione o ricevuto le chiavi non permette di annullare il contratto.

Quali sono le possibilità per risolvere anticipatamente il contratto?

Se desiderate liberarvi dalle vostre obbligazioni dopo la firma, il modo più comune ed efficace è la risoluzione anticipata (o cessione del contratto di locazione).

Trovare un inquilino sostitutivo

Secondo l’articolo 264 CO, l’inquilino che restituisce l’immobile senza rispettare i termini o le condizioni di preavviso è liberato dalle obbligazioni verso il locatore solo se presenta un inquilino sostitutivo. Questo candidato deve soddisfare tre condizioni cumulative:

• Essere solvibile: il suo reddito deve essere sufficiente (di norma il triplo del canone lordo) e non deve avere procedimenti esecutivi in corso legati al comportamento di pagamento.

• Essere disposto a subentrare alle stesse condizioni: il candidato deve accettare l’affitto attuale e le clausole specifiche del contratto che avete firmato.

• Essere ragionevole per il locatore: il proprietario non può rifiutare un candidato per motivi discriminatori, ma può rifiutarlo se rappresenta un rischio (ad es. attività rumorose in un edificio tranquillo).

Dovete informare l’amministrazione con raccomandata della vostra intenzione di risolvere anticipatamente il contratto.

Si consiglia di allegare subito il dossier completo del sostituto (buste paga, estratto dell’Ufficio esecuzioni non più vecchio di 3 mesi, copia del documento d’identità).

L’amministrazione ha quindi un termine di valutazione (di norma 30 giorni, 10–15 se il dossier è completo) per approvare la candidatura.

Procedere per accordo amichevole

Se non siete ancora entrati nell’immobile, l’amministrazione potrebbe avere altre domande in sospeso presentate al momento della messa in vendita iniziale.

Contattate il gestore dell’edificio per spiegare la vostra situazione. Se il locatore accetta di annullare il contratto senza richiedere un sostituto, assicuratevi di firmare un accordo scritto di risoluzione consensuale.

Questo documento scritto è indispensabile per dimostrare che non siete più responsabili dei futuri pagamenti dell’affitto. Attenzione: il locatore ha il diritto di addebitare spese amministrative per il lavoro di ristabilimento del contratto.

Nessun inquilino sostitutivo o rifiuto di accordo amichevole: quali rischi?

Se non trovate un inquilino sostitutivo e il proprietario rifiuta un accordo amichevole, rimarrete obbligati a pagare:

• Canone mensile e acconti spese

• Spese di riscaldamento

• Qualsiasi altro accessorio legato al contratto (posto auto, cantina)

Questa obbligazione dura fino alla prossima scadenza contrattuale o fino alla scadenza legale, rispettando il termine di preavviso di 3 mesi (o più lungo secondo gli usi cantonali). Si ricorda che le date di risoluzione possono variare a seconda del cantone.

Annullamento del contratto di locazione: esistono eccezioni legali?

È estremamente raro poter invocare la "nullità" del contratto di locazione, ma teoricamente esistono due casi:

• Vizio del consenso (art. 23 CO): se siete stati indotti in errore intenzionalmente dal locatore (dolo) o se il contratto contiene un errore essenziale. Molto difficile da dimostrare legalmente.

• Grave difetto immediato: se, al momento della presa in consegna dell’immobile, l’appartamento è insalubre o presenta un difetto che ne impedisce completamente l’uso (incendio, allagamento grave), potete rifiutare l’immobile e richiedere la risoluzione.

FAQ: domande sull’annullamento del contratto di locazione

Posso recedere se ho firmato solo la *domanda di locazione*?

La domanda di locazione (modulo di iscrizione) non è un contratto di affitto. Tuttavia, alcune amministrazioni prevedono spese di recesso (spesso tra 100 e 300 CHF) se ritirate la candidatura dopo che hanno preparato il contratto. La validità legale di queste spese è contestata da ASLOCA (Associazione Inquilini), perché non sempre si basa su un solido fondamento contrattuale prima della firma del contratto.

Cosa fare se l’amministrazione rifiuta il mio candidato sostitutivo?

Se il candidato è oggettivamente solvibile e soddisfa le condizioni, ma il locatore lo rifiuta per motivi personali, sarete comunque liberati dal contratto alla data in cui il candidato avrebbe dovuto subentrare.

L’assicurazione di tutela legale può aiutarmi?

Sì, è fortemente consigliata. Può coprire le spese legali o di consulenza se l’amministrazione rifiuta ingiustamente una risoluzione anticipata.

Posso risolvere il contratto via email?

No. La risoluzione di un contratto di locazione deve avvenire necessariamente per iscritto con firma autografa. La raccomandata è l’unica prova valida in caso di contenzioso.

Devo pagare il primo mese di affitto se rescindo il giorno dopo la firma?

Sì, siete responsabili del pagamento fino a quando non viene trovato un sostituto o fino al raggiungimento del termine di preavviso legale.