Fondi e capitali stranieri: chi acquista immobili svizzeri?

Unendo stabilità economica, sicurezza giuridica e valore patrimoniale, l’immobiliare svizzero figura tra i mercati più ricercati dagli investitori internazionali. Ma chi sono questi attori che acquistano in Svizzera e quali effetti produce la loro presenza sugli attori locali?

Quali sono le motivazioni degli investitori stranieri?

Nel 2025, il 93% degli investitori immobiliari considera la Svizzera un mercato attraente. Questo interesse si basa su diversi fattori strutturali:

• Stabilità politica e sicurezza giuridica: il quadro istituzionale svizzero garantisce la prevedibilità delle regole e la protezione del diritto di proprietà.
• Resilienza economica: la Svizzera ha mantenuto una crescita costante e un basso tasso di disoccupazione, anche durante la crisi finanziaria del 2008. Questa continuità rafforza la percezione di un mercato immobiliare stabile.
• Posizione di bene rifugio: l’immobiliare svizzero offre un rendimento moderato ma costante, con un livello di rischio strutturalmente basso. Questa stabilità conferisce alla Svizzera una reputazione internazionale di mercato sicuro.
• Qualità delle infrastrutture e del capitale umano: il Paese dispone di una rete logistica efficiente e di una manodopera altamente qualificata, nonostante l’alto costo del lavoro.

Qual è la quota degli investitori stranieri?

Gli investitori stranieri rappresentano circa l’11% degli investimenti immobiliari in Svizzera. Prima del 2011, la loro quota raggiungeva quasi il 15%, ma è diminuita nell’ultimo decennio. Questa diminuzione si spiega in parte con le congiunture macroeconomiche mondiali e con la successione di crisi finanziarie e geopolitiche che hanno rallentato alcuni flussi di investimento internazionale.

Contesto macroeconomico globale

Dalla pandemia di Covid-19 e dalla guerra in Ucraina, l’inflazione spinge molti investitori a rivolgersi all’immobiliare per proteggere il proprio capitale dalla svalutazione del patrimonio.

Il franco svizzero, pur essendo forte, costituisce un fattore ambivalente. Da un lato, aumenta il costo di acquisizione per gli investitori stranieri la cui valuta si è indebolita rispetto al franco. Dall’altro, accresce la redditività reale degli investimenti effettuati in Svizzera, grazie alla sua stabilità e al potenziale di apprezzamento a lungo termine.

Così, nonostante un franco forte e un ambiente mondiale incerto, la Svizzera rimane attraente per gli investitori diretti esteri, classificandosi all’11° posto tra 25 paesi più ricercati per l’investimento immobiliare internazionale.

Perché gli investitori scelgono il settore immobiliare?

L’85% degli investitori ritiene che l’attrattiva dell’immobiliare rispetto ad altre classi di attivi continuerà ad aumentare quest’anno. Questo risultato riflette un consenso sulle prospettive del mercato immobiliare e mette in evidenza la fiducia collettiva degli investitori nella stabilità e nel potenziale di questa classe di attivi.

In quali tipi di beni gli investitori stranieri collocano il loro capitale?

Le proprietà residenziali rimangono l’obiettivo principale degli investitori stranieri. Più della metà di essi concentra i propri investimenti su questo segmento. Le città più ricercate sono Basilea, Berna, Ginevra, Losanna, Lugano, Lucerna, San Gallo, Zugo e Zurigo.

Dopo il residenziale, gli immobili logistici conoscono una crescita notevole, diventando la seconda categoria più popolare. Questa tendenza riflette lo sviluppo del commercio online e la crescente domanda di magazzini moderni e ben situati.

Gli hotel registrano un leggero aumento d’interesse, senza tuttavia rappresentare una parte significativa dei portafogli. Al contrario, gli edifici per uffici attirano una minoranza di investitori, a causa dell’incertezza legata al lavoro ibrido e alla vacanza in alcuni centri urbani.

Infine, diversi investitori privilegiano oggi le zone periurbane e rurali, dove le regolamentazioni sono meno restrittive. Nelle grandi città come Ginevra o Basilea, le procedure di autorizzazione rigorose, le norme acustiche e gli obiettivi climatici frenano la densificazione e limitano i nuovi progetti immobiliari.

Chi sono gli investitori stranieri?

Gli investitori stranieri in Svizzera provengono principalmente dalla Francia, dalla Germania e dal Regno Unito. La loro presenza si spiega con la prossimità geografica, la stabilità del mercato svizzero e la ricerca di attivi sicuri in Europa centrale. Gli investitori israeliani dispongono di una lunga tradizione d’investimento nel segmento commerciale, che continua ancora oggi. Al contrario, i capitali asiatici svolgono un ruolo marginale, ad eccezione del settore alberghiero, dove alcuni attori si sono posizionati negli ultimi anni, in particolare nelle destinazioni turistiche di prestigio.

Dualismo tra investitori svizzeri e stranieri

Gli investitori stranieri si distinguono per una tolleranza al rischio più elevata rispetto ai loro omologhi svizzeri. Mentre l’industria alberghiera rappresenta solo circa il 5% degli investimenti realizzati dagli investitori svizzeri, essa raggiunge il 21% tra gli investitori stranieri. Questa differenza riflette un approccio più opportunistico, incentrato su attivi a rendimento più elevato ma anche più rischiosi.

Così, i due profili d’investitori appaiono complementari: gli attori svizzeri privilegiano una gestione conservatrice, mentre i fondi stranieri apportano una dinamica di diversificazione e di assunzione del rischio. Gli investitori stranieri svolgono un ruolo stabilizzatore: essi assumono rischi che gli attori svizzeri esitano a prendere, soprattutto in periodi di incertezza economica, e contribuiscono così a mantenere la liquidità del mercato.

Effetti sugli attori locali

I fondi stranieri contribuiscono a una crescente finanziarizzazione del mercato immobiliare: l’abitazione diventa sempre più un attivo speculativo piuttosto che un bene d’uso. Questa evoluzione comporta un aumento dei prezzi e una riduzione dell’offerta accessibile, in particolare nelle grandi città.

In alcuni comuni alpini, le seconde case di proprietà di stranieri rappresentano più del 60% del patrimonio immobiliare. Questa concentrazione modifica l’equilibrio sociale ed economico locale, con il rischio di tensioni simboliche legate a un sentimento di appropriazione del territorio da parte dei non residenti.

Effetti sugli attori locali: investitori e promotori svizzeri

Gli investitori stranieri accentuano la concorrenza sul mercato svizzero. I promotori e investitori locali devono competere con fondi che dispongono di capacità finanziarie superiori, rendendo più difficile l’acquisizione di terreni o edifici ad alto rendimento.

Parallelamente, questa presenza straniera crea opportunità di collaborazione. Numerosi investitori internazionali cercano di associarsi con partner svizzeri al fine di meglio padroneggiare la regolamentazione nazionale e le procedure amministrative. Queste alleanze giovano ai promotori, ma anche alle banche, agli studi legali e ai gestori di fondi, che beneficiano di un’attività accresciuta.

Infine, gli investimenti stranieri nella costruzione generano ricadute economiche locali: mobilitano una manodopera svizzera, imprese nazionali e fornitori regionali, sostenendo così l’occupazione e la dinamica del settore edilizio.

Regolamentazione e aggiramento

Il quadro giuridico svizzero mira a evitare che il territorio nazionale passi massicciamente in mani straniere. Tuttavia, non tutti gli acquirenti stranieri sono soggetti alle stesse regole: le condizioni di acquisizione dipendono dalla loro nazionalità e dal loro status di residenza in Svizzera.

La principale norma in vigore è la LFAIE (Legge federale sull’acquisizione di beni immobili da parte di persone all’estero), meglio conosciuta come Lex Koller. Questa legge ha come obiettivo la protezione del mercato immobiliare svizzero contro una pressione eccessiva della domanda straniera, in particolare nelle zone turistiche e nelle regioni con forte tensione fondiaria.

Principali restrizioni per i non residenti:

• Uso limitato: l’acquisto è autorizzato solo per una residenza secondaria a uso personale, situata in una zona turistica riconosciuta.
• Quote nazionali: circa 1.500 autorizzazioni d’acquisto vengono rilasciate ogni anno e poi ripartite tra i cantoni.
• Superficie massima: la proprietà non può superare 240 m² abitabili e 1.500 m² di terreno (a volte 1.000 m² in alcuni cantoni, come il Vaud).
• Un solo bene per nucleo fiscale è autorizzato.
• Divieto di rivendita prima di cinque anni, salvo circostanze eccezionali.

Caso dell’immobiliare a uso professionale

I beni destinati a un’attività commerciale, industriale o artigianale non sono soggetti ad autorizzazione, qualunque sia la nazionalità dell’acquirente. Solo gli immobili destinati alla costruzione o all’affitto di alloggi restano sottoposti al controllo della Lex Koller.

Conseguenze positive della regolamentazione

Il mercato immobiliare svizzero si distingue per il suo rigido controllo, la sua stabilità strutturale e il basso livello di speculazione. Le limitazioni imposte dalla LFAIE (Lex Koller) restringono l’offerta di beni disponibili. Questa scarsità contribuisce a una valorizzazione duratura degli attivi e rafforza lo status dell’immobiliare svizzero come valore rifugio.

Combinata con la forza del franco svizzero, la sicurezza politica, l’elevata qualità della vita e la neutralità internazionale del Paese, questa regolamentazione conferisce alla Svizzera una posizione unica in Europa: quella di un mercato sicuro e prevedibile, capace di attrarre capitali internazionali pur preservando la stabilità nazionale.

Zone mirate: poli urbani e stazioni turistiche

1. Mercati urbani: I centri economici concentrano una parte degli investimenti stranieri. Queste città offrono stabilità del rendimento, una forte domanda locativa e infrastrutture di alto livello, il che le rende mercati privilegiati per gli investimenti a lungo termine.

2. Mercati turistici: Le regioni alpine costituiscono l’altro polo principale di attrazione per gli investitori stranieri, in particolare nel segmento delle residenze secondarie di lusso.

Punto di vista critico

La crescita degli investimenti stranieri trasforma progressivamente l’abitazione in uno strumento di investimento globalizzato, spesso distaccato dai bisogni locali. Questa evoluzione riflette una trasformazione strutturale: il passaggio da un’economia di proprietari a un’economia di gestione di attivi, in cui il valore di un bene immobiliare si misura soprattutto in base alla sua redditività finanziaria piuttosto che al suo uso sociale.

Quando gli investitori non risiedono sul posto, le decisioni architettoniche, locative ed economiche rispondono principalmente a una logica finanziaria, senza tener conto delle dinamiche locali o dei bisogni degli abitanti.

Questa finanziarizzazione dell’abitazione contribuisce ad accrescere le disuguaglianze patrimoniali: le famiglie svizzere subiscono l’aumento dei prezzi, senza poter seguire il ritmo dei rendimenti generati dal capitale internazionale, accentuando così la frattura tra proprietari istituzionali e residenti locali.

Conclusione

L’immobiliare svizzero rimane un mercato attraente e sicuro, sostenuto da regolamentazioni severe e da una stabilità economica rara. Sebbene i capitali stranieri contribuiscano alla liquidità e alla diversificazione del settore, essi accentuano anche la finanziarizzazione dell’abitazione e la pressione sugli abitanti locali.

Fronti 

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