Immobiliare e successione in Svizzera : come anticipare la trasmissione del proprio patrimonio ?

Pianificare la trasmissione del proprio patrimonio immobiliare non si improvvisa! Per preparare la vostra successione in tutta serenità, vi consigliamo di pianificare il passaggio dei vostri beni in anticipo :

• Dalla riforma del diritto successorio del 2023, la quota disponibile è aumentata (soppressione della quota legittima dei genitori), il che vi offre maggiore libertà per favorire un erede o un partner senza penalizzare i discendenti.
  
• Un erede può conservare un immobile solo se i suoi redditi personali coprono gli interessi teorici (spesso calcolati al 5%) e le spese.
  
• Con le donazioni con usufrutto, potete ridurre il valore fiscale trasmesso e risparmiare decine di migliaia di franchi a seconda del vostro cantone.

Immobiliare e successione : cosa dice il diritto svizzero ?

In Svizzera, la trasmissione di un patrimonio immobiliare è rigorosamente disciplinata dal Codice civile (CC).

Il principio della successione universale

Al momento del decesso si applica il principio della successione universale (art. 560 CC). A differenza di altri sistemi giuridici, gli eredi diventano automaticamente proprietari del bene immobile.

Non è richiesta alcuna formalità per entrare in possesso dei diritti e degli obblighi legati al bene trasmesso, ma gli eredi sono personalmente responsabili degli oneri dell’immobile fin dal primo giorno.

La nozione di comunione ereditaria

Per impostazione predefinita, gli eredi formano una comunione ereditaria. L’immobile appartiene quindi a tutti "in mano comune".

Di conseguenza, nessuna decisione importante (vendita, grande ristrutturazione, nuova ipoteca) può essere presa senza l’accordo unanime di tutti i membri.

In caso di blocco, un erede può chiedere la divisione della successione o la nomina di un rappresentante della comunione.

La protezione degli eredi legittimari

Il diritto svizzero protegge la cerchia familiare stretta tramite la quota legittima, ossia i discendenti e il coniuge superstite.

Se una disposizione testamentaria lede queste quote minime, gli eredi possono intentare un’azione di riduzione per recuperare quanto spetta loro.

Buono a sapersi : dalla revisione del diritto successorio del 2023, la quota legittima dei genitori è stata soppressa e quella dei discendenti ridotta, offrendo maggiore flessibilità al defunto.

L’atto pubblico e il Registro fondiario

Il trasferimento della proprietà immobiliare diventa definitivo nei confronti dei terzi solo una volta iscritto nel Registro fondiario.

Ogni transazione o modifica di un diritto reale (trasferimento di proprietà, costituzione di una cartella ipotecaria) richiede un atto pubblico.

A seconda del cantone (ad esempio Ginevra o Vaud), il ricorso a un notaio è obbligatorio per autenticare i documenti successori necessari all’aggiornamento del registro.

Quale strategia privilegiare per la successione immobiliare ?

Scegliere il giusto strumento di trasferimento permette di adattare la successione ai bisogni della famiglia beneficiando al contempo di vantaggi fiscali.

La donazione con riserva di usufrutto

Donando la nuda proprietà della vostra residenza principale, riducete il valore fiscale del trasferimento (deduzione del valore dell’usufrutto basato sull’età). Questo permette di escludere il bene dal patrimonio imponibile sulla sostanza pur mantenendo il controllo sul suo utilizzo.

L’anticipo ereditario e il conferimento successorio

Finanziare l’acquisto di un appartamento per un figlio costituisce un anticipo ereditario. Salvo indicazione contraria, questo figlio dovrà conferire alla massa ereditaria da dividere il valore venale del bene al momento del decesso.

Se il bene ha raddoppiato il proprio valore in 20 anni, la somma da conferire sarà quella del giorno del decesso, il che può obbligare l’erede a compensare pesantemente i fratelli e le sorelle.

Il patto successorio

A differenza del testamento, il patto successorio viene firmato con tutti gli eredi interessati. Permette di fissare le condizioni della divisione (ad esempio attribuire la villa familiare a un figlio specifico) con il consenso di tutti, eliminando così qualsiasi rischio di contestazione futura.

Quale fiscalità si applica alla successione immobiliare ?

In Svizzera non esiste alcuna imposta federale sulle successioni. Ogni cantone (o comune) stabilisce le proprie regole.

Perché gli eredi diretti sono spesso esentati

In quasi tutta la Svizzera (Zurigo, Berna, Vallese, ecc.), il coniuge superstite, il partner registrato e i discendenti diretti (figli, nipoti) sono completamente esentati dall’imposta sulle successioni.

Solo i cantoni di Vaud, Neuchâtel e Ginevra mantengono un’imposta per i discendenti diretti, anche se essa resta moderata grazie a importanti franchigie (spesso diverse centinaia di migliaia di franchi).

Questa esenzione mira a facilitare il mantenimento della casa familiare nelle mani degli eredi, evitando che essi debbano vendere l’abitazione per pagare l’imposta.

Il caso critico dei conviventi e dei terzi

Se la linea diretta è privilegiata, la situazione diventa complessa, o addirittura precaria, per i beneficiari al di fuori del matrimonio o della parentela stretta.

In assenza di legami familiari, le aliquote fiscali aumentano notevolmente. Per un amico o un convivente, il carico fiscale può raggiungere dal 30 % al 50 % del valore venale dell’immobile.

Contrariamente a un erede diretto, un convivente che eredita una casa del valore di 1'000'000 CHF potrebbe vedersi richiedere dal fisco 300'000 CHF. Senza importanti liquidità, il beneficiario è spesso costretto a vendere rapidamente il bene immobile per saldare il debito fiscale.

L’imposta sugli utili immobiliari e il differimento d’imposta

In caso di successione, l’imposta sugli utili immobiliari beneficia di un meccanismo protettivo, ossia il differimento dell’imposizione.

Infatti, il trasferimento della proprietà per successione non comporta il pagamento immediato dell’imposta. Si considera che l’erede riprenda la situazione fiscale del defunto.

Se l’erede vende il bene in un secondo momento, il fisco calcolerà l’imposta tenendo conto della data d’acquisto originaria del defunto. Più a lungo il bene è rimasto nella famiglia, più basso sarà il tasso d’imposizione (alcuni cantoni concedono addirittura un’esenzione totale dopo 20 o 25 anni).

Come uscire dalla comunione ereditaria nell’ambito di una successione immobiliare ?

La divisione è l’atto giuridico che scioglie la comunione ereditaria. Si tratta spesso di una fase delicata, soprattutto quando il patrimonio comprende beni immobili unici che non possono essere divisi fisicamente.

Il riscatto delle quote

Se uno degli eredi desidera conservare la proprietà esclusiva del bene, deve liquidare gli altri membri della comunione versando loro un conguaglio finanziario.

Attenzione, perché questa operazione implica spesso la ripresa o la sottoscrizione di un’ipoteca. Le banche applicano regole severe sulla capacità finanziaria : gli oneri teorici del bene non devono generalmente superare il 33 % del reddito lordo dell’acquirente.

La vendita privata (vendita a un terzo)

Quando nessun erede desidera rilevare il bene o dispone dei mezzi finanziari necessari, la vendita sul mercato resta la soluzione privilegiata.

Una volta dedotti i debiti ipotecari e le spese di vendita, il ricavato netto viene ripartito tra gli eredi proporzionalmente alle loro quote ereditarie. È spesso il metodo più equo per ottenere il reale valore di mercato.

L’arbitrato giudiziario

In caso di blocco persistente tra gli eredi, il giudice può intervenire per risolvere la controversia :

• La divisione per lotti : se il patrimonio lo consente, vengono costituiti lotti di valore equivalente assegnati mediante sorteggio.
  
• La vendita all’asta : come ultima soluzione, il tribunale ordina la vendita forzata del bene.

Questa soluzione è spesso la meno vantaggiosa finanziariamente, poiché una vendita all’asta pubblica genera generalmente un prezzo inferiore rispetto a una vendita privata, senza contare le elevate spese giudiziarie.

FAQ

È possibile favorire il coniuge superstite a scapito dei figli ?

Sì, tramite un patto successorio o una clausola di attribuzione integrale della quota comune (per le coppie sottoposte al regime della partecipazione agli acquisti), nel rispetto delle quote legittime dei figli.

Come viene calcolato il valore di un immobile per la divisione ?

Prevale il valore venale al momento della divisione. È fondamentale incaricare un esperto indipendente per ottenere una valutazione neutrale, poiché il valore fiscale utilizzato dall’amministrazione è spesso molto lontano dalla realtà del mercato.

I debiti ipotecari passano agli eredi ?

Gli eredi sono personalmente e solidalmente responsabili dei debiti del defunto. Se l’ipoteca supera il valore del bene, si raccomanda di rinunciare all’eredità entro tre mesi.

Qual è il costo di un trasferimento immobiliare tramite successione ?

Oltre alle eventuali imposte, occorre considerare le spese notarili (onorari) e i diritti di registrazione nel Registro fondiario, che variano notevolmente da un cantone all’altro (generalmente tra lo 0,1 % e lo 0,5 % del valore dell’immobile).

Come proteggere un convivente che vive nell’immobile ?

Senza una disposizione specifica (testamento o patto successorio), il convivente non ha alcun diritto e può essere espulso dagli eredi legali. È quindi indispensabile attribuirgli un diritto d’abitazione o l’usufrutto tramite la quota disponibile.