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In Svizzera, il diritto di superficie (DDP) permette di diventare proprietari di un immobile senza possedere il terreno sul quale è costruito :

  • Il DDP conferisce la piena proprietà delle costruzioni per una durata determinata, generalmente compresa tra 30 e 100 anni.
  • Spesso proposto da enti pubblici o istituzioni, questo sistema implica il pagamento di un canone annuo in cambio dell’utilizzo del terreno.
  • Rappresenta quindi un’interessante alternativa all’acquisto in piena proprietà, in particolare nelle zone in cui il terreno è raro o molto costoso.


Che cos’è il diritto di superficie (DDP) ?

Il diritto di superficie è una servitù che consente a una persona (il superficiario) di costruire o possedere un edificio sul terreno di un’altra persona (il concedente).


Nel diritto svizzero, il proprietario di un terreno possiede anche tutto ciò che vi è costruito sopra. Il diritto di superficie costituisce l’unica eccezione a questa regola.


Inoltre, siete pienamente proprietari della vostra casa o del vostro appartamento, ma affittate il terreno sul quale esso si trova. In cambio di questo diritto di utilizzo, versate un canone periodico chiamato canone di superficie.


Come funziona il diritto di superficie ?

Il funzionamento del DDP si basa su un quadro contrattuale rigoroso che definisce i diritti e gli obblighi di ciascuna parte per diversi decenni.


H3 : La costituzione del diritto

Affinché un diritto di superficie sia valido e possa essere finanziato da una banca, deve essere costituito sotto forma di diritto distinto e permanente :

  • Distinto : può essere venduto, ereditato o gravato da un’ipoteca indipendentemente dal terreno.
  • Permanente : la sua durata deve essere di almeno 30 anni (e al massimo 100 anni, rinnovabili).

Va inoltre ricordato che la creazione del DDP richiede obbligatoriamente un atto pubblico notarile e l’iscrizione nel Registro fondiario.


Il canone di superficie

Il suo importo è generalmente indicizzato all’Indice svizzero dei prezzi al consumo (IPC) oppure legato al tasso ipotecario di riferimento (fisso, SARON).


Viene pagato trimestralmente o annualmente e costituisce un costo fisso da integrare nel vostro budget mensile, al pari degli interessi ipotecari.


L’estinzione del diritto e l’indennità di ritorno

Alla scadenza del contratto, se questo non viene prorogato, le costruzioni ritornano al proprietario del terreno. Questo fenomeno è chiamato ritorno. Tuttavia, il proprietario del terreno deve versare al superficiario un’equa indennità di ritorno per il valore residuo degli edifici.


Perché acquistare con diritto di superficie in Svizzera ?

Attenzione alle semplificazioni : parlare di acquisto di un terreno in DDP è giuridicamente inesatto. L’acquirente investe in uno specifico diritto reale immobiliare, con proprie regole, vantaggi e vincoli, soprattutto alla scadenza del contratto.


Un prezzo d’acquisto nettamente inferiore

Non acquistando il terreno, che rappresenta spesso dal 30% al 50% del valore totale di un progetto immobiliare, riducete notevolmente il vostro fabbisogno di capitale proprio. Se siete una famiglia numerosa o dei primi acquirenti, questa soluzione può facilitarvi l’accesso alla proprietà.


Una fiscalità talvolta più vantaggiosa

Sebbene paghiate un canone di superficie, questo può, in alcuni cantoni e a seconda della situazione professionale, essere dedotto dal reddito imponibile se il bene è destinato a un uso commerciale o in determinate condizioni specifiche.


Inoltre, il valore fiscale del vostro immobile è inferiore poiché non possedete il terreno, il che può ridurre la vostra imposta sulla sostanza.


L’accesso a posizioni privilegiate

Spesso i terreni in DDP appartengono a enti pubblici o fondazioni (come la Fondation de famille Sandoz o alcuni comuni ginevrini e vodhesi).


Questi terreni sono idealmente situati nei centri urbani o in zone residenziali molto ricercate dove non vi sono più terreni in vendita. Il DDP diventa quindi l’unica possibilità per abitare in questi quartieri.


Quali sono le insidie da evitare nell’acquisto in DDP ?

Nonostante i suoi vantaggi, l’acquisto con diritto di superficie richiede attenzione su alcuni aspetti.


Una clausola di indicizzazione del canone troppo aggressiva

Innanzitutto, il metodo di calcolo dell’evoluzione del vostro canone è fondamentale per la vostra stabilità finanziaria. Assicuratevi quindi che l’indicizzazione sia limitata o segua un indicatore stabile.


Infatti, una clausola redatta male potrebbe portare il vostro canone a raddoppiare in 20 anni, rendendo il bene difficile da sostenere o da rivendere.


La complessità del finanziamento bancario

Non tutte le banche finanziano gli immobili in DDP allo stesso modo.


Da un lato, possono esigere che la durata residua del diritto di superficie sia superiore alla durata di ammortamento del prestito (almeno 30-40 anni restanti).


Dall’altro lato, alcune banche applicano uno sconto sul valore di garanzia, il che può limitare l’importo del prestito concesso.


Le condizioni dell’indennità di ritorno

Attenzione : se l’indennità di ritorno è fissata a un valore troppo basso (ad esempio il 70% del valore venale o meno), perderete una parte importante del vostro patrimonio alla scadenza.


È quindi preferibile puntare a un’indennità compresa tra l’80% e il 100% del valore reale al momento del ritorno, per proteggere i vostri eredi o il vostro investimento.


FAQ : Tutto quello che bisogna sapere sul DDP in Svizzera

È possibile vendere una casa in diritto di superficie ?

Il DDP è un diritto trasferibile, il che significa che potete vendere la vostra casa in qualsiasi momento. L’acquirente riprenderà semplicemente il contratto di superficie nelle stesse condizioni e con la stessa data di scadenza.


Cosa succede se voglio ristrutturare la mia casa ?

In qualità di superficiario, siete proprietari delle mura. Avete il diritto di mantenere e ristrutturare il vostro immobile. Tuttavia, per modifiche strutturali importanti o ampliamenti, il contratto di DDP prevede spesso che dobbiate ottenere l’approvazione preventiva del proprietario del terreno.


Il canone di superficie è fisso ?

Il canone di superficie viene generalmente rivisto ogni 5 o 10 anni secondo l’Indice svizzero dei prezzi al consumo (inflazione). Alcuni contratti prevedono anche una revisione basata sul tasso ipotecario di riferimento.


È possibile acquistare il terreno in seguito ?

Dipende interamente dal proprietario del terreno. Alcuni contratti includono un’“opzione di acquisto”, ma è piuttosto raro, soprattutto con i comuni. Se il proprietario decidesse un giorno di vendere il terreno, disponete legalmente di un diritto di prelazione.


Il diritto di superficie è rischioso per l’eredità ?

Alla vostra morte, i vostri eredi riceveranno la proprietà della casa e gli obblighi legati al canone di superficie. Il rischio principale riguarda l’avvicinarsi della scadenza del diritto : più ci si avvicina alla fine del contratto (ad esempio meno di 25 anni restanti), più il bene perde valore sul mercato se non vi è alcuna garanzia di rinnovo.