Imposte di mutazione immobiliare in Svizzera: regole, costi e implicazioni per il vostro acquisto

Quando si considera di acquistare un bene immobiliare, i diritti di mutazione (o imposta sulle mutazioni) costituiscono uno dei primi elementi di spesa accessoria da integrare nel costo complessivo della vostra ipoteca:

• L’aliquota d’imposta sulle mutazioni è definita e riscossa dai cantoni e, in alcuni casi, dai comuni, e non dalla Confederazione.
  
• Si tratta di una tassa unica e occasionale dovuta nel momento in cui il bene immobiliare cambia legalmente proprietario (la “mutazione”).
  
• Nella maggior parte dei cantoni, i diritti di mutazione sono a carico dell’acquirente.

In cosa consistono i diritti di mutazione in Svizzera?

Ogni trasferimento di proprietà, che si tratti di un appartamento, di una casa, di un edificio o di un terreno, comporta automaticamente la riscossione dei diritti di mutazione.

Diritti di mutazione: definizione

I diritti di mutazione costituiscono un’imposta al momento del cambio di proprietario di un bene immobiliare o della cessione di un diritto reale, come una servitù o un diritto distinto e permanente.

Storicamente, questa imposta serviva a finanziare l’amministrazione locale e a garantire l’aggiornamento del registro fondiario. Nel tempo ha mantenuto questa funzione adattandosi alle pratiche contemporanee.

Qual è il quadro giuridico dei diritti di mutazione?

Il diritto di mutazione è regolato principalmente dalla legislazione cantonale. Per esempio, il Canton Vaud ha la Legge sui diritti di mutazione e le relative tasse (LDMT), mentre il Canton Ginevra ha la Legge sui diritti di registro (LDE).

Di fatto, non esiste una legge federale unica e armonizzata che stabilisca l’aliquota o le regole di applicazione per l’intero Paese.

Da sapere: alcuni cantoni (come Zurigo, Zugo, Svitto, Uri, Glarona e Sciaffusa) non prelevano un vero e proprio diritto di mutazione, oppure lo hanno sostituito con semplici emolumenti del registro fondiario.

Qual è la differenza tra i diritti di mutazione e le spese notarili?

A titolo di promemoria, il diritto di mutazione è un’imposta cantonale riscossa dal cantone o dal comune al momento del trasferimento di proprietà, che serve al finanziamento pubblico.Le spese notarili, invece, costituiscono la remunerazione del notaio per i suoi servizi di autenticazione e comprendono gli onorari, nonché le varie spese amministrative anticipate per garantire la validità legale della transazione.

A quanto ammontano i diritti di mutazione in Svizzera?

Ogni cantone applica la propria aliquota, che può talvolta essere integrata da spese comunali o da scale progressive. Questa diversità crea, ad esempio, differenze significative tra Ginevra, Vaud, Friburgo, Vallese o Berna.

Le aliquote standard per i diritti di mutazione

Le imposte di mutazione variano da un cantone all’altro e possono cambiare leggermente nel tempo. La tabella qui sotto offre una panoramica di alcune imposte di mutazione applicabili in diversi cantoni svizzero-tedeschi e romandi, così come sono state constatate alla fine del 2025:

Come potete constatare, sono spesso i cantoni della Svizzera romanda che mostrano le aliquote più elevate includendo la parte comunale.

Chi è tenuto al pagamento dei diritti di mutazione?

Nella maggioranza dei cantoni, è l’acquirente che è designato come tenuto al pagamento del diritto di mutazione. Tuttavia, diversi cantoni autorizzano una ripartizione differente del pagamento:

• Basilea Campagna (Basel-Landschaft): storicamente, i diritti di mutazione e le spese di iscrizione al registro fondiario vi sono spesso condivisi in parti uguali (50/50) tra il venditore e l’acquirente, salvo convenzione contraria.
  
• Basilea Città (Basel-Stadt): il principio è generalmente la ripartizione 50/50 delle spese di redazione dell’atto e dei diritti di registrazione (che svolgono la funzione del diritto di mutazione).

La formula più diffusa rimane comunque il pagamento integrale da parte dell’acquirente, salvo eccezione o uso locale particolare.

Come calcolare i diritti di mutazione?

Alcuni cantoni introducono delle sfumature secondo la natura della transazione o la situazione patrimoniale.

La base di calcolo: il valore venale del bene

L’importo dell’imposta sui diritti di mutazione si basa generalmente sul prezzo di acquisto indicato nell’atto di vendita.

Quando questo prezzo sembra troppo basso rispetto al mercato, l’amministrazione può basarsi sul valore venale, cioè il valore oggettivo stimato secondo i criteri di comparazione del settore. Questa regola garantisce l’equità fiscale ed evita le sottovalutazioni destinate a ridurre artificialmente l’imposta.

Le specificità secondo i cantoni

Nella maggioranza dei cantoni, l’aliquota è proporzionale (fissa, per esempio 3,0%). Tuttavia, in cantoni come il Vallese, l’aliquota può essere progressiva e aumentare leggermente in funzione del valore della proprietà.

In cantoni come Vaud o Friburgo, l’aliquota finale è la somma di un’aliquota cantonale fissa e di una sovrattassa comunale (centesimi addizionali), la cui percentuale varia secondo il comune in cui è situato l’immobile.

La formula di calcolo dei diritti di mutazione

La formula di base si esprime come segue:

• Importo del diritto di mutazione = Prezzo di acquisto × Aliquota cantonale

Questo calcolo vi dà rapidamente una stima precisa dell’importo da prevedere. Per esempio, immaginiamo un appartamento venduto per CHF 800'000 nel cantone di Vaud, dove l’aliquota è del 3,3%:

• Prezzo di acquisto: CHF 800'000
  
• Aliquota: 3,3%
  
• Calcolo: 800'000 × 0.033 = CHF 26'400

I diritti di mutazione ammontano quindi a CHF 26'400, somma che si aggiunge alle altre spese di acquisizione.

Quale fiscalità per i diritti di mutazione?

Le regole cantonali prevedono diversi dispositivi di esenzione o riduzione del diritto di mutazione. Queste misure rispondono a obiettivi multipli: facilitare la trasmissione familiare, accompagnare le operazioni professionali o evitare doppi oneri fiscali in caso di rivendite rapide o di operazioni specifiche.

L’esenzione in caso di trasmissione di patrimonio

La legge svizzera accorda un trattamento fiscale particolare sui diritti di mutazione quando la proprietà immobiliare è trasferita all’interno di una famiglia stretta. L’obiettivo è di facilitare la trasmissione del patrimonio senza che l’imposta diventi eccessiva.

Concretamente, se il bene passa tra genitori e figli (linea diretta), o tra coniugi/partner registrati, il diritto di mutazione è nella grande maggioranza dei casi fortemente ridotto, oppure completamente annullato (esenzione). Queste regole si applicano sia alle donazioni che alle successioni.

Esenzione in caso di plusvalenze immobiliari

Alcuni cantoni svizzeri sostituiscono il diritto di mutazione con un’altra imposta al momento della vendita: l’imposta sugli utili immobiliari (plusvalore).

È per esempio il caso di Ginevra, che rinuncia a percepire il diritto di mutazione tradizionale quando la plusvalenza di un venditore è già tassata. Ciò semplifica la fiscalità ed evita una doppia imposizione sulla transazione.

Questo sistema di sostituzione è spesso applicato in caso di rivendite rapide o trasferimenti specifici tra entità collegate, garantendo che la componente fiscale della mutazione sia coperta da una sola imposta.

Altri casi di esenzione

I cantoni prevedono anche altri casi di esenzione o di alleggerimento, in particolare quando l’operazione non si presenta come una mutazione economica reale. Ciò riguarda:

• i raggruppamenti fondiari destinati a riorganizzare le particelle;
  
• le ristrutturazioni d’impresa quando non vi è cambiamento dell’avente diritto economico;
  
• le trasformazioni giuridiche interne (fusione, scissione, trasferimento universale di patrimonio);
  
• le operazioni tecniche senza vero trasferimento di proprietà.

Si tratta dunque di evitare di frenare operazioni indispensabili alla gestione di società, di terreni agricoli o di progetti di sviluppo.

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