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Il registro fondiario è un registro pubblico che struttura l’insieme del mercato immobiliare svizzero. Esso censisce tutti i diritti e i debiti legati ai beni immobiliari in Svizzera, come la proprietà, le servitù e le ipoteche:


  • Il suo ruolo principale è di garantire la sicurezza giuridica delle transazioni, perché tutto ciò che vi è iscritto è considerato esatto (è il principio della "fede pubblica").
  • Ogni cantone dispone del proprio registro: così, quello di Ginevra non è lo stesso di quello di Friburgo.
  • Nessuna transazione può essere effettuata senza un estratto aggiornato del registro fondiario: è il notaio che si occupa di ottenerlo e di verificarlo prima della firma.

Che cos’è il registro fondiario?

Il registro fondiario costituisce l’ossatura giuridica del patrimonio immobiliare svizzero. Esso registra l’insieme dei diritti legati a un immobile e stabilizza le transazioni garantendo l’affidabilità dell’informazione iscritta.


Ruolo e definizione legale

Il registro fondiario si basa sulla fede pubblica, un principio secondo il quale ogni iscrizione beneficia di una presunzione di esattezza. Questa regola offre una sicurezza decisiva agli acquirenti, ai proprietari, alle banche e alle autorità.


Il registro formalizza i diritti legati agli immobili, cioè gli atti di proprietà, le servitù, gli oneri fondiari nonché i diritti di pegno. Di fatto, esso assicura una base giuridica incontestabile per le trasmissioni e per le garanzie finanziarie.


La struttura del registro fondiario

Il sistema si articola attorno a tre componenti:


  • Il Grande Libro: esso costituisce il nucleo del dispositivo. Ogni immobile possiede un foglio contenente la sua descrizione, i suoi diritti e i suoi oneri.
  • I documenti giustificativi: vi si trovano i contratti di vendita, gli atti costitutivi di servitù, i piani di misurazione e anche i documenti di finanziamento. Questi documenti servono da fondamento alle iscrizioni.
  • Il giornale: si tratta del registro cronologico in cui sono registrate le richieste di iscrizione. Questa registrazione permette di trattare le domande in un ordine rigoroso e di evitare ogni conflitto di priorità.

Qual è la differenza con il catasto?

Questi due strumenti non hanno la stessa finalità, ma si completano. Così, il catasto (o più precisamente la Misurazione Ufficiale) è lo strumento che descrive e garantisce la realtà fisica del territorio svizzero.


Esso definisce l’esatta ubicazione, i confini (contorni), le superfici e la natura di ogni particella (fondi). È spesso rappresentato da piani ufficiali (piano del Catasto).


In sintesi, il catasto descrive ciò che è fisico e il registro fondiario ciò che è giuridico.


Quali informazioni contiene il registro fondiario?

Il contenuto del registro fondiario è strutturato attorno a blocchi di informazioni che coprono ciascuno un aspetto specifico di un immobile.


Il foglio dell’immobile

Il foglio riunisce i dati tecnici e amministrativi propri della particella:

  • Descrizione: numero di particella, situazione geografica, superficie, natura del bene (terreno, casa unifamiliare, PPE, edificio commerciale).
  • Stime: secondo i cantoni, valore fiscale, valore dell’assicurazione incendio, indici di stima ufficiali. Questi dati condizionano spesso assicurazioni, fiscalità e alcuni obblighi legati al bene.

I diritti e gli oneri

Il registro fondiario dettaglia i diritti esercitati sull’immobile così come i vincoli che lo riguardano:


  • La proprietà: proprietario unico, comproprietà ordinaria, proprietà per piani (PPE). Le quote e le parti comuni appaiono chiaramente quando il bene rientra nella PPE.
  • Le servitù: diritto di passaggio, divieto di costruire, diritto di attingere acqua, limitazioni di altezza. Possono riguardare un altro fondo o una persona precisa e influenzano direttamente l’uso del bene.
  • Gli oneri fondiari: obblighi di manutenzione di un ruscello, lavori di stabilizzazione, partecipazione a una via di accesso. Questi oneri si trasmettono con il bene, qualunque sia la persona che ne diventa proprietaria.

I diritti di pegno

I diritti di pegno costituiscono elementi centrali del finanziamento immobiliare. Essi garantiscono i crediti degli istituti finanziatori offrendo loro un diritto sul bene immobiliare in caso di mancato pagamento. Se “ipoteca” è il termine generico, la cartella ipotecaria è lo strumento di garanzia privilegiato in Svizzera.


Menzioni e annotazioni

Queste menzioni complementari possono riguardare:


  • Un diritto di prelazione;
  • Una restrizione di vendita legata alla Legge federale sull’acquisizione di immobili da parte di persone all’estero (LFAIE);
  • Una procedura in corso;
  • Un’annotazione riguardante una situazione giuridica particolare.

Come consultare il registro fondiario?

Chi può consultare il registro fondiario?

In teoria, chiunque! La consultazione pubblica del registro fondiario dà accesso a informazioni di base, come la designazione del bene, l’identità del proprietario o l’esistenza di oneri generali.


Ma per accedere a un estratto dettagliato del registro, bisogna giustificare un interesse legittimo, vale a dire:


  • Un progetto di acquisto (in questo caso, è il vostro notaio che si occupa della richiesta);
  • Un credito da garantire;
  • Una procedura civile;
  • La necessità di verificare l’esistenza di un diritto potenzialmente opponibile.

L’autorità valuta questo interesse in modo rigoroso prima di concedere la consultazione.


Come richiedere un estratto del Registro Fondiario?

La domanda si deposita presso l’ufficio del registro fondiario competente, determinato dal cantone e talvolta dal distretto. Esistono diversi tipi di estratti:


  • Estratto semplice: riassunto delle informazioni principali.
  • Estratto completo: contenuto integrale del foglio con menzione dei diritti, degli oneri, delle servitù e dei pegni.
  • Estratto certificato: documento ufficiale destinato alle banche, alle autorità o alle procedure notarili.

La richiesta può essere effettuata online, per posta o di persona, secondo l’organizzazione cantonale.


Quanto costa un estratto del registro?

Gli emolumenti variano da un cantone all’altro e il costo di una richiesta di estratto varia soprattutto a seconda del tipo di documento richiesto (semplice, completo, certificato).


Alcune autorità applicano una tariffazione supplementare per il rilascio urgente o per le copie voluminose.


Si può consultare online il registro fondiario?

Sì, la consultazione di informazioni sul registro è possibile online, ma è spesso limitata ai dati di base e varia a seconda dei cantoni.


A tal proposito, diversi di essi hanno messo in atto portali digitali che offrono un accesso pubblico a determinati dati e la possibilità di ordinare estratti. Si ritrovano in particolare strumenti come REGIS-NE, RF-Vaud o le piattaforme messe in atto dai cantoni di Berna, Zurigo o Lucerna.


Da sapere: sebbene il quadro giuridico del registro sia federale, l’organizzazione operativa, le piattaforme e le modalità di esecuzione (incluse le tariffe di consultazione) sono gestite da ciascun cantone.


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