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In Svizzera, l’ipoteca è un prestito a lungo termine concesso da una banca, un’assicurazione o una cassa pensione per permettervi di finanziare l’acquisto di un immobile. In realtà, il termine “ipoteca” indica non solo il prestito, ma soprattutto il diritto di pegno concesso alla banca:


  • In caso di mancato rimborso del prestito, il creditore ha il diritto di vendere l’immobile per recuperare il proprio capitale. È per questo che si parla di prestito ipotecario.
  • Ipoteca a tasso fisso, SARON o variabile: avete la possibilità di scegliere tra tre tipi di tasso di interesse per rimborsare il vostro credito.
  • Per ottenere un’ipoteca, è necessario rispettare alcune condizioni, tra cui un apporto personale sufficiente e una capacità finanziaria conforme alla regola del terzo.

Quali sono i diversi tipi di ipoteca in Svizzera?

Al momento della sottoscrizione del vostro prestito, dovete scegliere il tipo di tasso di interesse ipotecario. Questa scelta dipende dalla vostra propensione al rischio: preferite la continuità e la sicurezza di un tasso fisso, oppure i potenziali risparmi che può offrirvi un tasso SARON?


L’ipoteca a tasso fisso

Scegliendo un’ipoteca a tasso fisso, beneficiate di interessi fissi per una durata determinata, tra cinque e quindici anni. Con questa opzione sapete esattamente quanto pagherete ogni mese, poiché questo tipo di prestito non subisce le variazioni del tasso guida definito dalla Banca Nazionale Svizzera (BNS).


L’ipoteca SARON

Il SARON (Swiss Average Rate Overnight) è un tasso variabile direttamente legato alla politica monetaria della BNS. Con questa tipologia di ipoteca, gli interessi vengono ricalcolati periodicamente, creando così un legame diretto con la congiuntura economica svizzera.


Il principale vantaggio consiste in costi generalmente più bassi nel breve termine e in una maggiore flessibilità per adeguare la propria strategia.


L’ipoteca a tasso variabile

Oggi questo modello è quasi obsoleto in Svizzera, a causa dei suoi limiti rispetto al SARON. Infatti è più costoso e spesso meno vantaggioso, poiché offre poca visibilità senza i benefici dell’uno o dell’altro.


I mutuatari che cercano un tasso competitivo e trasparente si orientano verso il SARON, mentre chi privilegia la sicurezza si rivolge al tasso fisso. Il tasso variabile classico non offre più un compromesso interessante perché è costoso e la sua fluttuazione è meno trasparente rispetto a quella del SARON.


Quali sono le condizioni per ottenere un’ipoteca?

I fondi propri

Per presentare un dossier solido alle banche è necessario fornire un apporto personale minimo del 20% del prezzo dell’immobile da acquistare.


Almeno la metà deve provenire da fondi propri "duri", cioè liquidità, risparmi, titoli o donazioni irrevocabili.


L’altra metà può provenire da fondi propri "morbidi", tra cui la previdenza del 2° pilastro (sotto forma di prelievo o di pegno), la previdenza del 3° pilastro o aiuti familiari strutturati.


Per le banche, questa combinazione rappresenta una vera garanzia di sicurezza: i fondi duri creano una base stabile, mentre i fondi morbidi permettono di ampliare il margine di finanziamento senza compromettere la capacità futura.


Il calcolo della capacità finanziaria

La valutazione si basa su un onere teorico calcolato secondo un tasso di interesse convenzionale del 5%, al quale si aggiungono l’ammortamento e le spese di manutenzione. Attenzione: il totale non deve superare un terzo del vostro reddito lordo. A questo si aggiungono le rate di rimborso (ammortamento) e i costi di manutenzione (stimati all’1 % del valore dell’immobile).


Da sapere: la banca non può concedervi un’ipoteca se non rispettate la regola del terzo (o del 33%). Tale misura garantisce che l’onere del rimborso resti sostenibile per voi, anche in caso di forte aumento dei tassi.


Rango ipotecario e obblighi di ammortamento

In Svizzera, il finanziamento ipotecario è suddiviso in due parti, o "ranghi", che definiscono priorità e obblighi di rimborso:


  • Prima ipoteca (1° rango): finanzia la parte più sicura per il creditore, fino al 65 % del valore dell’immobile. L’ammortamento non è obbligatorio per questa quota; potete mantenerla a tempo indeterminato.
  • Seconda ipoteca (2° rango): copre la parte residua del prestito, dal 65 % all’80 % del valore dell’immobile (massimo 15 % del prezzo d’acquisto). Questa parte è considerata più rischiosa per la banca e deve essere obbligatoriamente ammortizzata integralmente entro un massimo di 15 anni o, al più tardi, entro l’età pensionabile.

Quali sono le tappe per ottenere un’ipoteca in Svizzera?

I documenti necessari

Le banche richiedono documenti che permettano di valutare la stabilità dei vostri redditi, la vostra solvibilità e la provenienza dei vostri fondi propri. Tra i documenti frequentemente richiesti figurano:


  • certificati di salario

  • estratto del registro delle esecuzioni

  • dichiarazioni fiscali recenti

  • estratti bancari

  • attestati di previdenza

  • contratti di lavoro o giustificativi di redditi variabili

Attenzione: l’elenco dei documenti dipende innanzitutto dall’ente creditore!


Le tappe per sbloccare un’ipoteca

Una volta costituito il vostro dossier, l’ente creditore è in grado di modellare un profilo di rischio e adattare la propria offerta.

La valutazione dell’immobile

Una volta pre-approvata la vostra situazione finanziaria, il creditore valuta l’immobile per assicurarsi che il prezzo d’acquisto sia giusto e realistico:


  • Valore di mercato: l’immobile viene confrontato con altri immobili simili venduti recentemente nella stessa zona.

  • Qualità dell’immobile: vengono considerati lo stato strutturale, il livello di manutenzione e la posizione.

Questa perizia determina il valore preso a riferimento dalla banca per il finanziamento. Se il prezzo d’acquisto è ritenuto troppo elevato, la banca baserà il prestito sulla propria valutazione.

La decisione e l’offerta di finanziamento

Se la valutazione conferma la fattibilità del progetto, l’ente creditore vi presenta un’offerta di credito dettagliata. Essa definisce tutti i parametri del prestito:


  • l’importo e il tipo di ipoteca (fissa, SARON, ecc.)

  • la durata del contratto e il tasso proposto

  • il piano di ammortamento (come rimborsare la seconda ipoteca)

La firma finale dell’ipoteca

Questo è il momento in cui firmate il contratto, rendendo l’accordo finanziario giuridicamente vincolante. Da quel momento vi impegnate a rispettare le condizioni e le scadenze, e la banca si impegna a versare i fondi al momento dell’acquisto.


Come ottimizzare il finanziamento della vostra ipoteca?

La previdenza svizzera offre strumenti potenti per strutturare il vostro finanziamento e orientare il vostro sforzo di risparmio.


Utilizzo del 2° pilastro (LPP)

Il vostro 2° pilastro può intervenire in due modi.


Prelievo anticipato

Prelevate direttamente dalla vostra previdenza per aumentare i fondi propri. Il debito si riduce e così anche il costo degli interessi. In cambio, il capitale pensionistico diminuisce e viene applicata un’imposta unica al momento del prelievo.


Pegno

La banca prende il vostro avere LPP come garanzia senza prelevarlo. Conservate così il vostro capitale pensionistico e le future prestazioni. Il debito però rimane più elevato, aumentando l’onere teorico.


Dovete quindi scegliere tra liquidità immediata, mantenimento della previdenza di vecchiaia ed equilibrio fiscale: il prelievo libera capitale ma riduce la pensione futura, mentre il pegno preserva il capitale ma aumenta la pressione sul budget attuale.

Il 3° pilastro

Il vostro 3° pilastro è utilizzato principalmente nell’ammortamento indiretto. I vostri versamenti vengono depositati su un conto o un’assicurazione messi in pegno presso la banca. In questo modo mantenete il beneficio fiscale e accumulate un capitale destinato a rimborsare il debito in futuro. Il meccanismo opera su tre piani:


  • una riduzione della fiscalità grazie ai versamenti deducibili

  • una capitalizzazione regolare

  • una stabilizzazione del finanziamento, poiché il debito viene compensato dal capitale accumulato

  • Questo meccanismo struttura il vostro credito e organizza il vostro sforzo di risparmio lungo un percorso chiaro.

Avete un progetto d’acquisto e desiderate richiedere un’ipoteca?

dreamo.ch mette a vostra disposizione, per tutti gli immobili in vendita, un calcolatore di capacità finanziaria accessibile tramite il pulsante “Finanziamento” sulla pagina dell’immobile che vi interessa.