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La stima del valore di mercato di un bene immobiliare costituisce una fase strategica per le imprese, gli investitori istituzionali e i professionisti del settore. In Svizzera, diversi approcci riconosciuti permettono di stabilire una valutazione affidabile, ciascuno basato su criteri e obiettivi distinti. Nella pratica, è spesso opportuno combinare più metodi al fine di ottenere una stima più robusta.


Metodo edonico

Il metodo edonico, talvolta chiamato metodo comparativo di mercato, è uno degli approcci più comunemente utilizzati in Svizzera per stimare il valore di un bene immobiliare. Esso consiste nel confrontare il bene con altri oggetti simili venduti di recente nella stessa regione, basandosi su un’ampia banca dati di transazioni effettive.

Criteri di esame

La valutazione si basa in particolare su:


  • le caratteristiche fisiche del bene (superficie, numero di locali, stato generale),

  • la posizione e la qualità dell’ambiente,

  • la dimensione e la tipologia del bene,

  • l’età della costruzione e le ristrutturazioni,

  • nonché altri fattori che influenzano il valore, come l’accessibilità o le immissioni.

Questo metodo è utilizzato principalmente per beni residenziali standardizzati e può essere applicato anche ad alcuni immobili commerciali quando esistono sufficienti beni comparabili.

Punti di forza


  • Metodo rapido e poco costoso, grazie all’utilizzo di modelli statistici.

  • Particolarmente adatto ai beni correnti, quali appartamenti o case monofamiliari.

Limiti


  • Meno pertinente per beni atipici o di lusso, poiché alcuni elementi qualitativi o unici non sono pienamente integrati nei modelli.

  • Dipende dalla disponibilità di comparabili affidabili nella regione interessata.

Metodo del valore reale

Il metodo del valore reale (chiamato anche metodo del costo) consiste nello stimare il valore di un bene immobiliare calcolando il costo della sua costruzione o ricostruzione, per poi dedurre il deprezzamento legato alla vetustà, vale a dire l’usura, l’età e l’obsolescenza.


Concretamente, si tratta di valutare il costo necessario per riprodurre il bene in modo identico, per poi applicare un tasso di deprezzamento che rifletta il suo stato attuale. Il valore del terreno viene quindi aggiunto per ottenere il valore totale.

Ambiti di applicazione

Questo metodo è particolarmente pertinente per:


  • beni nuovi o recentemente ristrutturati, per i quali i costi di costruzione possono essere stimati con precisione,

  • beni unici o speciali, quando i confronti di mercato sono insufficienti (edifici storici, proprietà atipiche, oggetti di prestigio, infrastrutture specifiche).

Per i beni immobiliari unici, i modelli edonici dispongono in genere di un numero insufficiente di comparabili, poiché sono registrate pochissime transazioni simili. In tali casi, è opportuno completare l’analisi con un calcolo del valore intrinseco basato sui costi reali di costruzione.


La metodologia del valore fondiario consiste quindi nel determinare il valore di un bene immobiliare sommando il valore del terreno (valore fondiario) e il valore attuale della costruzione.

1. Valore del terreno

Il valore del terreno è stimato a partire da diversi fattori, in particolare:


  • il prezzo al metro quadrato osservato su particelle comparabili,

  • il potenziale edificatorio (zona, indici edificatori, regolamento locale),

  • l’attrattività del comune (fiscalità, servizi, qualità della vita),

  • la vicinanza a un centro urbano o a infrastrutture importanti.

In pratica, gli esperti utilizzano spesso un prezzo al metro quadrato già riconosciuto localmente, proveniente da:


  • transazioni recenti,

  • riferimenti comunali o cantonali,

  • scambi con professionisti del mercato.

2. Valore del bene

Il valore attuale della costruzione è determinato stimando il costo di una nuova costruzione equivalente, includendo le spese accessorie e i lavori di sistemazione, per poi dedurre un deprezzamento legato all’età, allo stato generale o all’obsolescenza dell’edificio. Questo approccio si concentra quindi sui costi tecnici e non sulla realtà immediata del mercato.


Nella pratica, due parametri influenzano il risultato: il prezzo al metro quadrato della particella e il tasso di deprezzamento applicato all’edificio. Tuttavia, questi elementi sono difficili da stabilire in modo completamente oggettivo. Ad esempio, è spesso complesso giustificare perché una casa dovrebbe perdere precisamente lo 0,0 % piuttosto che l’1,2 % di valore all’anno, oppure perché una particella dovrebbe essere stimata a 950 franchi al metro quadrato invece di 1'100 franchi. Queste variazioni possono avere un impatto importante sulla valutazione finale.


Per queste ragioni, questo metodo è generalmente utilizzato in complemento a una valutazione edonica o come strumento di validazione di una stima basata sul valore di rendimento. Esso permette di ottenere un punto di confronto tecnico, soprattutto quando i dati di mercato sono limitati.

Punti di forza


  • Indipendente dalle fluttuazioni di domanda e offerta.
  • Pertinente sia per beni ordinari sia per proprietà di alto livello o atipiche.

Limiti


  • Non integra le tendenze del mercato locale.
  • Non tiene conto delle dinamiche economiche reali.

Metodo del valore locativo

Il metodo del valore locativo (chiamato anche metodo del valore di rendimento) è utilizzato principalmente per valutare i beni immobiliari che generano reddito, quali edifici locativi, uffici o superfici commerciali. Esso si basa sulla capacità del bene di produrre un reddito duraturo e costituisce uno degli approcci privilegiati dagli investitori per analizzare la redditività di un oggetto immobiliare.


Questo metodo si fonda sui redditi locativi attuali o previsti, corretti per le spese d’esercizio (ad esempio manutenzione, amministrazione, oneri non ribaltabili). Tiene inoltre conto dei tassi di capitalizzazione in vigore sul mercato, che variano in funzione del tipo di bene, della posizione, del livello di rischio e delle condizioni economiche.


A differenza del metodo del valore reale, che si basa sui costi di costruzione, il metodo del valore locativo è chiaramente orientato al futuro: esso si applica solo ai beni in grado di generare redditi locativi in modo stabile. Non è quindi pertinente per le residenze secondarie, gli alloggi occupati dal proprietario o i locali vuoti che non dispongono di redditi sfruttabili.


Il calcolo è relativamente semplice: il valore del bene si ottiene dividendo i redditi locativi netti realizzabili a lungo termine per il tasso di capitalizzazione appropriato. Più il tasso è basso, più il valore stimato sarà elevato, il che riflette la qualità della posizione, la stabilità dei canoni o il basso livello di rischio associato al bene.

Redditi locativi netti

Il calcolo del valore di rendimento inizia con la determinazione dei redditi locativi netti. A tal fine, le spese d’esercizio devono essere imperativamente dedotte dai redditi locativi lordi. Queste spese includono in particolare i costi di manutenzione, le spese di gestione, nonché i costi generali quali imposte e altri oneri non imputabili agli inquilini.


È poi necessaria un’analisi del potenziale di adeguamento dei canoni. Possono esistere riserve di affitto, ad esempio quando i canoni attuali sono significativamente inferiori a quelli di oggetti comparabili nella stessa zona. Al contrario, una correzione al ribasso dei redditi può rivelarsi necessaria se sono previste influenze negative sull’immobile, come un cambiamento di zonizzazione, lavori di grande entità nel vicinato o un rischio accresciuto di sfitto.


Tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione è un fattore determinante nel metodo del valore di rendimento. Non esiste tuttavia alcun tasso universale, poiché esso deve essere adattato al profilo di ciascun bene e rifletterne il livello di rischio. Diversi elementi intervengono nella sua determinazione, in particolare:


  • il numero di unità residenziali o commerciali, la loro ripartizione e l’omogeneità del bene;

  • l’età dell’edificio e il volume totale dell’investimento;

  • la natura dell’oggetto (alloggio, uffici, superfici commerciali, ecc.);

  • i rischi legati alle future ristrutturazioni, alla manutenzione differita o agli alloggi sfitti;

  • l’appetito per il rischio degli investitori e il rendimento desiderato.

Formula: Valore di rendimento = Reddito locativo netto / Tasso di capitalizzazione


Ad esempio, per un reddito locativo netto di CHF 40'000 e un tasso di capitalizzazione del 3,5 %:
CHF 1'142'857 = 40'000 / 0,035.

Punti di forza


  • Metodo particolarmente adatto ai beni che generano reddito, quali edifici locativi, superfici commerciali o uffici.

Limiti


  • Dipende fortemente dal tasso di capitalizzazione, il quale è influenzato da numerosi fattori (posizione, stato dell’edificio, costi d’esercizio, rischi futuri), il che può far variare la stima in modo significativo.

Metodo residuale

Il metodo residuale è utilizzato principalmente per valutare i terreni e i progetti di sviluppo immobiliare. Esso consiste nel determinare il valore di un bene partendo dal prodotto potenziale che un progetto potrebbe generare a termine, per poi dedurre l’insieme dei costi necessari alla sua realizzazione. Questo approccio è particolarmente pertinente per lottizzazioni residenziali, progetti commerciali, cambi di destinazione d’uso o terreni con potenziale edificatorio.


Concretamente, il metodo residuale permette di individuare l’importo massimo che l’investitore può destinare all’acquisto di un terreno o di una proprietà destinata alla demolizione o alla trasformazione. L’investitore inizia stimando o il valore di vendita futuro, o il valore di rendimento del progetto finito, per poi sottrarre successivamente i costi di costruzione, le spese di pianificazione, i costi di commercializzazione, le imposte, gli onorari professionali e il margine di rischio.


Il valore che rimane alla fine, chiamato valore residuale, rappresenta il possibile valore di mercato del terreno edificabile (o del terreno comprendente costruzioni esistenti, qualora queste debbano essere demolite o sostituite). Questo calcolo è quindi essenziale per verificare la fattibilità economica di un progetto prima del suo avvio.

Il metodo residuale è spesso utilizzato per:


  • lo sviluppo di nuovi progetti immobiliari,

  • l’acquisto di riserve di terreni edificabili,

  • beni che richiedono demolizione o trasformazione completa,

  • operazioni che implicano un cambiamento di destinazione d’uso.

Esso permette di considerare il valore del terreno non in base al suo stato attuale, ma in funzione del potenziale economico futuro che può offrire.

Esempio semplificato di calcolo

Un edificio plurifamiliare composto da quattro appartamenti di dimensioni identiche è in fase di pianificazione. Il prezzo di vendita previsto per ciascuna unità è di CHF 600'000. Nella regione interessata, i costi di costruzione ammontano a CHF 1'000 per m³ e il volume totale dell’edificio è stimato in 1'500 m³.


  • Valore di vendita totale previsto: 4 × CHF 600'000 = CHF 2'400'000

  • Costi di costruzione stimati: 1'500 m³ × CHF 1'000 = CHF 1'500'000

  • Valore residuale: CHF 2'400'000 – CHF 1'500'000 = CHF 900'000

Il valore residuale ottenuto, pari a CHF 900'000, rappresenta l’importo massimo che un investitore può ragionevolmente destinare all’acquisto del terreno, supponendo che le altre spese (pianificazione, commercializzazione, margine di rischio, imposte, ecc.) siano integrate separatamente o trascurabili in questo modello semplificato.

Fattori che influenzano la stima di un bene immobiliare

Indipendentemente dal metodo di valutazione utilizzato, diversi elementi possono influenzare il valore di un bene:


  • Tipo di bene: casa unifamiliare, appartamento, edificio locativo, proprietà di lusso o bene commerciale.

  • Ubicazione: posizione, esposizione al sole, accessibilità, infrastrutture nelle vicinanze, eventuali immissioni.

  • Vetustà: anno di costruzione, stato generale, livello di manutenzione e qualità delle dotazioni tecniche.

  • Superficie e volume: superficie abitabile, numero di locali, cubatura, prestazioni energetiche.

  • Sistemazioni esterne: giardino, terrazza, piscina, garage o posti auto.

  • Normativa locale: vincoli urbanistici, regole edilizie, fiscalità comunale e cantonale.

Rischio: una valutazione può essere influenzata dagli interessi del valutatore

Quando viene effettuata una valutazione immobiliare, è essenziale tenere conto degli interessi potenziali della persona o dell’istituzione che la esegue. Non tutti i valutatori hanno gli stessi obiettivi, il che può talvolta introdurre un bias nel risultato.


Le valutazioni effettuate dalle banche devono, ad esempio, essere interpretate con prudenza. Gli istituti finanziari cercano generalmente di determinare un valore stabile, prudente e resistente alle fluttuazioni del mercato, al fine di minimizzare il proprio rischio. Il loro approccio può dunque portare a una stima più conservativa rispetto al reale valore di mercato.


Gli architetti, dal canto loro, calcolano spesso il valore sommando i costi di costruzione e il valore del terreno, senza tenere sufficientemente conto della dinamica attuale del mercato immobiliare o della reale disponibilità degli acquirenti a pagare un certo prezzo. La loro stima può quindi discostarsi dal valore venale osservato.


Se il vostro obiettivo è ottenere il miglior prezzo al momento della vendita di un bene, è consigliabile rivolgersi a specialisti locali attivi nella vendita immobiliare. Questi esperti conoscono con precisione il mercato regionale, i prezzi recenti, la domanda reale e le aspettative degli acquirenti. Essi sono quindi in grado di stimare il valore del vostro bene nel modo più accurato possibile, in linea con le condizioni di mercato attuali.


Conclusione

Valutazione edonica


  • Vantaggi: risultato rapido, riflette bene le condizioni di mercato.

  • Svantaggio: richiede oggetti di confronto sufficienti e recenti.

  • Adatta per: case monofamiliari standard, appartamenti in proprietà per piani (PPE).

Metodo del valore reale


  • Vantaggi: intuitivamente comprensibile; applicabile anche a beni unici o speciali.

  • Svantaggi: costoso; non tiene conto dell’offerta e della domanda di mercato.

  • Adatto per: beni speciali, edifici isolati, proprietà di alto livello.

Metodo del valore locativo (valore di rendimento)


  • Vantaggi: relativamente semplice da calcolare; pertinente per analizzare la redditività.

  • Svantaggi: presuppone redditi locativi stabili e basso sfitto.

  • Adatto per: proprietà locate, immobili a reddito, superfici commerciali.

Metodo residuale


  • Vantaggi: integra la variazione dei costi e dei redditi; ampiamente utilizzato dagli investitori istituzionali.

  • Svantaggi: più complesso da applicare e sensibile alle ipotesi.

  • Adatto per: terreni, progetti immobiliari, cambi di destinazione d’uso, beni da demolire o trasformare.

Fronti

neho.ch - Article 

piguetgalland.ch - Article 

bestag.ch - Article