Mercato immobiliare svizzero nel 2025: tendenze attuali, fattori chiave e prospettive future

Nonostante le tensioni economiche a livello mondiale, il mercato immobiliare svizzero mantiene una notevole resilienza. La domanda rimane elevata mentre l’offerta fatica a seguire, il che mantiene i prezzi a livelli alti in molti cantoni. Questa realtà rende l’accesso alla proprietà più complesso per un numero crescente di famiglie con:

• Una pressione sui prezzi alimentata da uno squilibrio duraturo tra offerta e domanda;

• Fattori strutturali (demografia, stabilità monetaria, fiscalità cantonale) che rafforzano l’attrattiva;

• Nuove sfide: tassi d’interesse in aumento, vincoli energetici e forte variazione regionale.

Panorama attuale del mercato immobiliare svizzero

Tra una domanda persistente e un’offerta che fatica a seguire, la dinamica del mercato immobiliare svizzero nel 2025 può essere riassunta come un equilibrio fragile.

L’evoluzione dei prezzi: un mercato a due velocità

I prezzi sul mercato residenziale proseguono una leggera crescita.

Secondo il barometro Real Advisor – T2 2025 (1), i prezzi degli appartamenti sono aumentati del +1,2% e quelli delle case unifamiliari del +1,0% nel secondo trimestre 2025. Nel primo trimestre 2025, gli appartamenti avevano già registrato un aumento del +0,4% e le case del +0,3%. (2)

Inoltre, il prezzo mediano di una casa ammonta a CHF 1 379 868 e quello di un appartamento a CHF 950 107, con un prezzo medio al m² di CHF 9 224 per gli appartamenti. (3)

La crisi dell’offerta e la bassa vacanza

Il tasso di vacanza rimane storicamente basso, in particolare nei cantoni romandi e nei centri urbani. Le nuove costruzioni avanzano lentamente a causa delle normative, dei costi e della disponibilità di terreni. Questa penuria di offerta rafforza la pressione sui prezzi.

I tassi d’interesse: il fattore di rottura

Il ritorno a tassi ipotecari più elevati, conseguenza della normalizzazione monetaria da parte della Banca nazionale svizzera (BNS), modifica le condizioni di accesso alla proprietà.

Infatti, le banche sono sempre più rigorose sulla capacità d’indebitamento delle famiglie secondo la regola del terzo: le spese legate all’abitazione non devono superare il 33 % del reddito lordo.

I prezzi dell’immobiliare svizzero per cantone nel 2025

Le differenze di prezzo attraverso la Svizzera rimangono considerevoli, riflettendo la diversità economica e geografica del paese.

I centri urbani concentrano i prezzi più elevati, mentre i cantoni periferici guadagnano in attrattività.

Oltre alle residenze principali: panoramica dei segmenti chiave del mercato

L’evoluzione del mercato svizzero non si limita solo alle abitazioni, riguarda anche gli investimenti locativi e il mercato terziario.

La proprietà per piani (PPE) e l’accesso alla proprietà

La PPE rimane la via privilegiata per le famiglie che desiderano acquistare un appartamento. Meno costosa di una casa unifamiliare, permette un primo accesso alla proprietà, spesso nelle zone urbane.

Tuttavia, le spese di comproprietà, il fondo di ristrutturazione e la gestione collettiva possono rappresentare un ostacolo finanziario per i potenziali acquirenti.

L’immobiliare a reddito

L’aumento dei prezzi di acquisto e quello dei tassi di interesse ha ristretto i margini di redditività. È per questo che gli investitori istituzionali privilegiano ormai investimenti più selettivi: edifici ben situati, costruzioni energeticamente performanti o progetti di ristrutturazione...

Inoltre, il metodo del valore di rendimento tende a diventare più rigoroso, il che riduce il potenziale di rapida plusvalenza.

Gli uffici e le superfici commerciali

Dalla pandemia, il telelavoro ha modificato la domanda di superfici amministrative. È per questo motivo che le grandi agglomerazioni razionalizzano i loro metri quadrati, mentre le zone periferiche faticano ad assorbire l’offerta esistente.

Di fatto, i centri strategici (Zurigo, Losanna, Ginevra) mantengono comunque una forte attrattività grazie alla concentrazione di imprese internazionali e di servizi ad alto valore aggiunto.

Quali sfide e prospettive per il futuro del mercato immobiliare svizzero

Il mercato immobiliare elvetico entra in una fase di adeguamento: gli anni di crescita continua cedono il posto a un equilibrio più selettivo.

Evoluzione dei tassi di interesse e impatto sull’accessibilità

La BNS ha mantenuto una politica monetaria prudente, con una riduzione del suo tasso guida principale allo 0 per cento nel giugno 2025. Questa situazione ha portato a una diminuzione dei tassi ipotecari, rendendo il finanziamento più accessibile.

Tuttavia, i criteri di concessione del credito restano severi, in particolare per quanto riguarda la capacità finanziaria richiesta dagli istituti bancari.

La sfida dell’ecologia e dell’efficienza energetica

Nei prossimi anni, i proprietari dovranno investire maggiormente nella ristrutturazione energetica, pena una diminuzione del valore del loro immobile. Il valore verde di un immobile (prestazione energetica, materiali sostenibili, basse emissioni) costituisce già un criterio determinante sia per la vendita che per il finanziamento.

Le disparità regionali: Svizzera romanda vs Svizzera tedesca

Se si considerano le differenze di prezzo tra Ginevra/Vaud e Zurigo/Zugo, il divario rimane significativo, ma la crescita si estende ormai anche ai cantoni periferici.

Si osserva così un esodo residenziale verso il Vallese, Friburgo o Soletta, prova di un cambiamento di paradigma per i residenti svizzeri. Ormai è l’accessibilità che prevale sulla centralità, il che conferisce progressivamente a questi cantoni attrattività e valore.

Avete capito, il mercato immobiliare è destinato a evolvere ancora nei prossimi anni, o addirittura nei prossimi mesi. Tra tassi elevati, scarsità dell’offerta e nuovi obblighi energetici, acquistare una casa o un appartamento in Svizzera può richiedere l’accompagnamento di un esperto.

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