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Qual è il reddito minimo per diventare proprietario in Svizzera? Questa è la domanda che molti inquilini si pongono, desiderosi di acquistare la loro residenza principale. In realtà, la fattibilità del vostro progetto dipende dai seguenti fattori:

  • Rapporto di sostenibilità dei costi: il totale dei costi annuali teorici (interessi, ammortamento, manutenzione) non deve superare il 33% del vostro reddito lordo totale.

  • Requisito di capitale proprio: è richiesto un apporto personale del 20%, di cui almeno il 10% deve provenire da liquidità proprie, escluso il prelievo del 2° pilastro (LPP).

  • Tasso di sicurezza bancaria: le banche valutano la vostra capacità finanziaria su un tasso d’interesse teorico del 5% per garantire la sostenibilità del mutuo.


Qual è il salario minimo per comprare nel 2026?

Innanzitutto, non esiste un salario minimo universalmente definito dalla legge per l’acquisto immobiliare, ma piuttosto una soglia di sostenibilità finanziaria specifica per ogni pratica.


Nel 2026, con un prezzo mediano nazionale per un appartamento in proprietà per piano (PPE) intorno a CHF 8.000 al metro quadro, i requisiti bancari sono diventati il vero filtro di ingresso.


Esempi di reddito richiesto secondo l’immobile

Il salario per diventare proprietario varia drasticamente secondo il tipo di immobile e la sua localizzazione:

  • Appartamento in periferia (CHF 500.000): un reddito lordo annuo di CHF 90.000–100.000 è spesso il minimo strettamente necessario.

  • Villa individuale (Vaud, Ginevra, Zurigo): per un immobile oltre un milione, il reddito familiare deve spesso superare CHF 200.000 per soddisfare i criteri bancari.


La regola d’oro: il rapporto del 33%

Questa regola stabilisce che tutti i costi teorici legati all’abitazione (interessi al 5%, ammortamento e manutenzione) non devono pesare più di un terzo (33%) del vostro reddito lordo.


Da sapere: le banche non si basano sul vostro salario netto (quanto ricevete sul conto), ma sull’importo lordo indicato sul certificato di salario. Esse includono in questo calcolo:

  • Salario base (12 o 13 mesi)

  • Bonus regolari (spesso calcolati come media di 3 anni)

  • Assegni familiari, che rappresentano una leva preziosa per aumentare la vostra capacità di indebitamento


A partire da quale salario si può comprare un immobile in Svizzera?

Per determinare il salario necessario per diventare proprietario nel vostro progetto, bisogna applicare il calcolo del "carico teorico". Prendiamo l’esempio di una villa del valore di CHF 1.000.000:

  • Capitale proprio (20%): CHF 200.000

  • Debito ipotecario (80%): CHF 800.000

  • Interessi teorici (5% del debito): CHF 40.000

  • Ammortamento (circa 1% del debito): CHF 10.000

  • Spese di manutenzione (1% del valore dell’immobile): CHF 10.000


Il totale dei costi teorici qui ammonta a CHF 60.000 all’anno. Moltiplicando questo importo per tre, si ottiene il reddito lordo annuo necessario: CHF 180.000. Questa soglia varia considerevolmente a seconda delle regioni.


Nel 2026, se mirate al Vallese o al Giura, redditi di CHF 110.000 possono essere sufficienti per immobili di qualità.


Cosa fare in caso di reddito troppo basso per comprare in Svizzera?

Se la vostra situazione attuale non permette di raggiungere il rapporto del 33%, possono essere attivati diversi strumenti per realizzare il progetto di vita senza necessariamente attendere un aumento di salario.


Aumento del capitale proprio

Immettendo un apporto del 30% o 40% invece del 20% regolamentare, si riduce l’ammontare del debito e, di conseguenza, i costi teorici.


Pegno del 2° pilastro

Invece di ritirare i vostri fondi previdenziali, potete impegnarli. Questo permette a volte di prendere in prestito fino al 90% del valore dell’immobile, a condizione che il vostro reddito sia molto alto per sostenere il debito.


Acquisto in coppia

La maggior parte degli svizzeri diventa proprietaria combinando due salari. Le banche sommano i redditi di coniugi o partner per il calcolo del rapporto di sostenibilità dei costi.


Garanzia o anticipo di eredità

Un aiuto familiare sotto forma di donazione o prestito senza interessi permette di aumentare il capitale proprio e di livellare il carico finanziario.


Come ottimizzare il finanziamento per diventare proprietario in Svizzera?

Si tratta principalmente di dimostrare alla banca che siete un profilo a basso rischio.


Sistemare il proprio profilo finanziario in anticipo

Per massimizzare il salario per diventare proprietario, consigliamo di ridurre i costi fissi prima di presentare il dossier:

  • Estinguere i crediti al consumo: ogni rata mensile di un piccolo prestito o di una carta di credito riduce direttamente la capacità residua di indebitamento.

  • Valutare i leasing: un contratto di leasing auto è considerato dalle banche come un costo importante che può far superare il rapporto di indebitamento oltre il 33% consentito.

  • Anticipare di 6–12 mesi: una storia bancaria pulita, senza procedure esecutive o scoperti, è la migliore garanzia di serietà per il consulente.


Scegliere la strategia ipotecaria adeguata

La scelta del modello influisce sul budget mensile reale, anche se la banca calcola sempre l’idoneità basandosi su un tasso teorico del 5%:

  • Tasso SARON: spesso più vantaggioso, offre grande flessibilità ma richiede una riserva finanziaria per assorbire eventuali fluttuazioni di mercato.

  • Ipoteca fissa: offre sicurezza totale sulle rate mensili, ideale per famiglie che vogliono fissare i costi abitativi per 10–15 anni.


Sfruttare leve fiscali e previdenza

Nel 2026, mentre la riforma sulla soppressione del valore locativo è al centro dei dibattiti, alcune strategie rimangono vantaggiose:

  • Ammortamento indiretto tramite il 3° pilastro: invece di rimborsare direttamente il debito, si versano questi importi su un conto previdenziale (3a). Questo permette di mantenere il debito allo stesso livello e massimizzare la deduzione degli interessi dal reddito imponibile.

  • Deduzioni per primi acquirenti: per un primo acquisto, specifiche deduzioni sugli interessi passivi possono ancora essere attivate per alleggerire il carico fiscale nei primi anni.


FAQ

Posso acquistare in Svizzera nel 2026 senza capitale proprio?

No, le direttive dell’Associazione Svizzera dei Banchieri impongono un minimo del 20% di capitale proprio. Di questi 20%, almeno la metà (10% del prezzo totale) deve provenire da liquidità proprie, escluso il prelievo LPP.


Il bonus annuale viene considerato nel mio salario per diventare proprietario?

Sì, ma le banche in genere fanno una media sugli ultimi tre anni. Spesso applicano uno sconto di sicurezza per garantire che la vostra capacità finanziaria non dipenda da un reddito variabile fluttuante.


Qual è l’impatto di un leasing auto sulla mia capacità di acquisto?

Un leasing è considerato un costo fisso. La banca detrae la rata mensile del leasing dal reddito disponibile prima di calcolare se potete sostenere i costi abitativi, riducendo così la capacità di indebitamento.


È più facile comprare una villa in alcuni cantoni?

Sì. I requisiti di reddito sono indicizzati al prezzo di mercato locale. Diventare proprietario è molto più accessibile nei cantoni di Friburgo, Vallese o Giura che nei centri urbani di Losanna o Ginevra.


Posso usare il mio 3° pilastro per aumentare l’apporto?

Sì, i fondi del 3° pilastro (A o B) sono considerati capitale proprio “duro”, allo stesso modo dei risparmi. A differenza del 2° pilastro, possono costituire l’intero 10% di capitale proprio escluso LPP richiesto dalle banche per l’acquisto di una villa o appartamento.